Порядок оподаткування операцій щодо передачі новозбудованого майна

Операції з продажу квартир та інших приміщень не є операціями з першого постачання житла, а тому не підлягають оподаткуванню податком на додану вартість

06 листопада 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 826/6329/16, касаційне провадження № К/9901/28895/18 (ЄДРСРУ № 92714958) досліджував питання операцій з першого постачання житла в розумінні податкового законодавства.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу України звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об`єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом. У цьому підпункті перше постачання житла (об`єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об`єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об`єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об`єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв`язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Норми цього підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об`єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд).

Аналіз змісту наведеної норми дає підстави для висновку, що операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва. Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.

У свою чергу операції з подальшого постачання житла (об`єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу України.

Таким чином, у випадку, коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатись операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб, у розумінні норм Податкового кодексу України, не буде вважатися операцією з першого постачання житла, а тому дана операція звільняється від оподаткування податком на додану вартість відповідно до Податкового кодексу України.

При цьому, як випливає зі змісту правових позицій Верховного Суду від  27 лютого 2018 року у справі № 826/1513/17, від 10.12.2019 року у справі № 817/223/15, від 31.07.2019 року у справі № 808/2699/14 та від 28.04.2020 року у справі № 814/4831/13-а, правовий режим першого постачання житла поширюється одночасно як на власне спорудження житлового будинку, так і на спорудження всіх об`єктів, які збудовані в результаті виконання відповідних робіт із будівництва житлового будинку.

(!!!) Подальше постачання відповідних об`єктів, які раніше передані в межах операції з постачання робіт із спорудження комплексного об`єкту, не розглядається як окреме перше постачання новозбудованого житла і не підлягає оподаткуванню податком на додану вартість.

ВИСНОВОК: Із зазначеного випливає, що всі складові житлового будинку, тобто всі об`єкти нерухомості, які є невід`ємною частиною житлового будинку, в тому числі квартири, комори, паркінги (машиномісця) тощо, підлягають оподаткуванню податком на додану вартість лише під час першого їх постачання в складі робіт із спорудження житлового будинку (передачі права власності на готовий житловий будинок).

Відповідно, усі подальші операції з постачання таких об`єктів є другим постачанням таких об`єктів у розумінні п. п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПК України.

При цьому, законодавство, з урахуванням правової позиції Верховного Суду, не передбачає можливості розглядати як окремі операції з першого постачання житла постачання власне житлового будинку в цілому (як робіт із його спорудження чи як неподільного об`єкту нерухомості) і постачання окремих об`єктів нерухомості, що входять до складу такого житлового будинку (квартир, комор, паркінгів (машиномісць) тощо).