Виселення боржників з іпотечного майна: судово-правовий аспект

Виселення із жилого приміщення (будинку, квартири), що є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки без надання іншого помешкання.

19.04.2017 р. Верховним судом України була розглянутасправа № 6-3057цс16 стосовнонеоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих нормматеріального права, а саме статті 109 Житлового кодексу Української РСР,статей 38–40 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку», щоспричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібнихправовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення цієїневідповідності та розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції нормматеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду Українивиходила  з нижчевикладеного.

За змістом статті 47 КонституціїУкраїни ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставізакону за рішенням суду.

Частиною першою статті 40 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотекужитловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіхмешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться упорядку, встановленому законом.

Нормою, яка встановлює порядоквиселення із займаного житлового приміщення, є стаття 109 ЖК УРСР, у частиніпершій якої передбачені підстави виселення.

Частина третя цієї статті регулюєпорядок виселення громадян.

Прикінцевими положеннями ЗаконуУкраїни «Про іпотеку», який набрав чинності з 1 січня 2004 року, внесено змінидо ЖК УРСР, зокрема текст статті 109 викладено в новій редакції.

За змістом частини другої статті 40цього Закону та частини третьої статті 109 ЖК УРСР у редакції, чинній на часвиникнення спірних правовідносин, після прийняття рішення про зверненнястягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхомпозасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані написьмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнитижитловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отриманняцієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житловеприміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їхпримусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

ВАЖЛИВО: Аналіззазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що вимогаписьмового попередження про добровільне звільнення житлового приміщеннястосується лише такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, якпозасудове врегулювання на підставі договору, і незастосовується в порядку звернення стягнення за рішенням суду.

Задоволення позову про виселеннямешканців з переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить віддотримання іпотекодержателем частини другої статті 40 Закону України «Проіпотеку».

З урахуванням частини другоїстатті 39 цього Закону відповідне рішення може бути прийняте судом (зазаявою іпотекодержателя) одночасно з прийняттям рішення про звернення стягненняна предмет іпотеки.

Аналогічне положення міститься упостанові ВСУ від 09 вересня 2015 року у справі № 6-455цс15.

Разом з тим відповідно до частинидругої статті 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень,одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселеннягромадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними зарахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпеченеіпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надаєтьсяособі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Таким чином, частина друга статті 109ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян безнадання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадянбез надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жилеприміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якогозабезпечене іпотекою цього жилого приміщення.

Аналіз зазначених правових норм даєпідстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення провиселення мешканців у разі звернення стягнення на жиле приміщеннязастосовуються як положення статті 40 Закону України «Про іпотеку», так і нормастатті 109 ЖК УРСР.

ВИСНОВОК: За змістом цихнорм особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення), що єпредметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, іншепостійне житло надається тільки в тому разі, якщо іпотечне житло було придбанене за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.

Між тим у тому разі, якщо об’єктіпотеки було придбане не за рахунок кредиту забезпеченого іпотекою, постійнежитлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено врішенні суду (Верховний суд України від 21 жовтня 2015 року у справі № 6-1033цс15).

Як виняток, допускається виселеннягромадян без надання  іншого жилого приміщення при зверненні стягнення напредмет іпотеки, якщо іпотечне майно було придбано за рахунок кредиту,повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення (частина 2статті 109 ЖК Української РСР)».

Аналогічна правова позиція викладенав постанові Верховного суду України від 11 листопада 2015 року справа № 1630цс15, від 25 листопада 2015 року справа № 6-1061цс15 та від 30вересня 2015 року № 6-1892цс15.

Отже при виселені відповідачів зіпотечного майна (будинку, квартири, тощо) без надання їм іншого постійногожитла, суди повинні з’ясовувати джерела коштів, за які було придбано переданийв іпотеку об’єкт нерухомості, зокрема чи це майно було придбано за рахунок отриманого іпотекодавцем кредиту.

Таким чином, якщоза рішенням суду  звернуто стягнення на будинок кредитного боржника,шляхом продажу вказаного предмета іпотеки, однак нерухоме майно придбане не закредитні кошти – виселення боржника без надання іншого приміщення недопускається.

Матеріал по темі:«Виселення мешканців з іпотечного житла без наданняіншого помешкання» 

P.s.Непотрібнотакож забувати і про правову позицію Верховного суду України висловлену усправі № 6-1356цс15 від 02.03.2016р. і  яка передбачає нижчезазначене: «7 червня 2014 року набув чинностіЗакон України від 3 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягненнямайна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»(далі – Закон № 1304-VII), згідноз пунктом 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згодивласника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно ізстаттею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно ізстаттею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає якзабезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майновогопоручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами -резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житловемайно використовується як місце постійного проживання позичальника/майновогопоручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна,яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя увласності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такогонерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомогожитлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів дляжитлового будинку.

Поняття «мораторій» у цивільномузаконодавстві визначається як відстрочення виконання зобов'язання (пункт 2частини першої статті 263 ЦК України).

Таким чином, установлений Законом №1304-VII мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягненняна предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов'язань задоговором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на  майно(відчуження без згоди власника).

Крім того, протягом дії цього Законуінші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють зурахуванням його норм.

Оскільки Закон № 1304-VII не зупиняє дії рештинормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов'язань, то він неможе бути мотивом для відмови в позові, а є правовою підставою, що  не дає змоги органам і посадовим особам, якіздійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предметіпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживатизаходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржниківчи іпотекодавців, які підпадають під дію  цього Закону на період йогочинності».