Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
25.11.2015 09:42

Инвестирование в стройку с помощью предварительного договора

Любой предварительный договор купли квартиры или другой недвижимости является надежным способом защиты прав покупателя, поскольку несет в себе очень много рисков.

Прежде всего, отмечу, что любой предварительный договор купли квартиры или другой недвижимости является надежным способом защиты прав покупателя, поскольку несет в себе очень много рисков. Несмотря на то, что не так давно был принят Закон Украины «О финансовых и кредитных механизмов при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» количество рисков инвестирования не уменьшилось. Как известно, с того времени в нашей стране официально введено 2 основные схемы инвестирования в строительство, это фонд финансирования строительства и фонд операций с недвижимостью.

Обе эти схемы предусматривают в процессе строительства нескольких юридических лиц, обладающих статусом финансовых компаний. Именно с этим на протяжении нескольких лет нарабатывалась практика обхода требований законодательства при помощи использования разнообразных юридических схем. Также причиной заключения предварительной договоренности является то, что все соглашения должны быть заверены нотариально, а это придаст покупателю дополнительные гарантии в законности применения подобных схем.

Но несмотря ни на что, вышеуказанная схема имеет достаточно большое количество рисков, которые, прежде всего, связаны с невозможностью повлиять на застройщика.  Конечно, если ситуация со строительством выглядит уж совсем безнадежной, можно пойти и на крайние меры - добиваться с помощью адвоката замены застройщика и привлечения инвесторов к управлению проектом или расторгать договор и, как вариант, с помощью юриста, требовать компенсацию.

Увы, как показало время, действующее украинское законодательство не способствует защите прав граждан, желающих приобрести жильё с помощью. Как правило, это связанно с тем, что на момент заключения предварительной договоренности купли-продажи недвижимости самого объекта договора еще не существует, а в статье 635 ГК Украины предусмотрено, что стороны обязаны в течении определенного периода заключить основной договор на тех условиях, которые предусматриваются предварительными договоренностями. Риск при покупке такого жилья у застройщика заключается в том, что после строительства дома - квартиры с таким номером или площадью попросту может не оказаться в конкретном доме. Кроме того, могут измениться и другие характеристики квартиры.

А это означает, что предварительное соглашение не может считаться правоустанавливающим документом, поскольку предоставляет право на объект недвижимости только после его постройки в будущем. Фактически это значит, что в случае окончания строительства в установленные сроки, покупатель не сможет требовать заключение договора купли-продажи объекта недвижимости из-за того, что подписание подобного соглашения возможно только в том случае, когда дом достроен и официально сдан в эксплуатацию. Ещё раз обращу внимание на то, что предметом предварительного договора является лишь намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Поэтому, таким юридическим моментом могут воспользоваться недобросовестные продавцы и заключить несколько предварительных договоров на одну и ту же квартиру.

Также, застройщик может в любой момент внести изменения в проект строительства и покупатель на практике никак не может повлиять на это, хотя теоретически право такое есть. А это означает, что если застройщик не желает исполнять свои обязательства по строительству недвижимого объекта, то без помощи адвоката и суда заставить его следовать условиям предварительного договора практически нереально.

Единственным способом защиты своих прав в подобной ситуации будет исковое заявление в суд о расторжении договора и взыскании с застройщика всех уплаченных ранее средств. При этом, отмечу, - если у застройщика будут отсутствовать средства на погашение всех требований кредитора, то исполнение решения суда будет невозможным.

Кроме того, предварительный договор никоим образом не может регулировать оплату стоимости квартиры до момента заключения основного договора, потому что он способен регулировать отношения обоих сторон только в области будущего подписания основного договора, который и будет регламентировать стоимость объекта недвижимости. Это значит, что в предварительном договоре может содержаться пункт, в котором указываются стоимость квартиры и сроки ее оплаты, но сама оплата будет происходить исключительно на основании договора купли-продажи, который нельзя заключить до момента окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию. С юридической точки зрения, любые оплаты по условиям предварительной договоренности не являются оплатой за объект недвижимости.

По факту, предварительный договор о продаже недвижимости на стадии строительства является притворной сделкой и скрывает другую сделку, а именно договор инвестирования, который определяет совсем другие требования. До недавнего времени, суды прислушивались к такой позиции истцов и их адвокатов, и признавали сделки притворными, что давало возможность получить право властности на жильё, оформить его надлежащим образом и своими силами закончить строительство. Таким образом, заключая предварительный договор, граждане, сами того не подозревая, целенаправленно и осознано идут на нарушение закона.

Получив средства от покупателя по условиям предварительного соглашения, застройщик фактически становится новым собственником этих денег и может распоряжаться ими по собственному желанию.

Более того, за заключение подобного соглашения необходимо оплатить сумму в размере 1% от общей суммы сделки, и придется оплатить госпошлину за нотариальные услуги. При заключении основного договора необходимо будет уплатить уже 2% от общей суммы сделки. А, если продавцом будет физическое лицо, то оно будет обязано дополнительно оплатить налог в размере 5% от суммы сделки. Реальная стоимость таких услуг может быть внушительна. К тому же, подобным соглашениям присущи риски, поскольку очень часто договор заключается с неизвестными компаниями и физическими лицами, имеющими плохую репутацию.

Если же вы несмотря ни на что, всё же приняли решение о покупке недвижимости по заключению предварительных соглашений, то необходимо в обязательном порядке обратиться за профессиональной поддержкой к юристу. Уже в предварительном договоре необходимо предусмотреть четкие характеристики продаваемой недвижимости. Среди них можно отметить основные:

  • местонахождение недвижимости и характеристики объекта инвестирования (точный адрес, этаж, номер, площадь, количество комнат…)
  • комплектация и поставляемое оборудование (отделка помещения, проведения электрики, окна, двери…).  

Кроме этого, в основной текст договора необходимо внести дополнительные гарантии в виде штрафных санкций за не заключение основного договора в установленное законом время. Интересно, что судебная практика придерживается такого принципа: если стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимости, но не оформили его нотариально, платежи, внесенные в счет исполнения договора, признаются авансовыми и возвращаются в том размере, в котором предоставлялись, даже если стороны прямо назвали этот платеж задатком и предусмотрели соответствующие правовые последствия.

Также необходимо предусмотреть в условиях договора возможность его расторжения и возврата всех денежных средств с учётом вышеуказанных процентов. При этом, необходимо учитывать колебания валютного курса гривны по отношению к доллару и евро. Параллельно можно предусмотреть денежную компенсацию в виде процентных платежей за использование денежных средств.

Таким образом, исследуя вопрос заключение, изменения, оспаривания предварительного договора при инвестировании в строительстве можно увидеть много коллизионных, противоречивых норм. Чтобы избежать проблем при строительстве жилья и любых операциях с недвижимостью рекомендую  почитать мою публикацию на сайте под названием «Как купить квартиру в новостройке без проблем»   и посетить грамотного юриста.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: [email protected]