Відшкодування збитків за користування земельною ділянкою

Фабула справи

Фабула конкретної справи, безпосередньо з ухвали господарського суду:

Міжрайонний прокурор в інтересах держави в особі Міської ради звернувся до господарського суду з позовом до Підприємства про стягнення грошових коштів на відшкодування збитків за користування з 15.04.2011 року по 24.05.2013 року без правовстановлюючих документів земельною ділянкою загальною площею 1,5513 га, посилаючись на порушення відповідачем земельного законодавства, бездіяльність щодо укладення договору оренди земельної ділянки та несплати коштів за фактичне користування земельною ділянко. Справа була порушена судом 03 березня 2015 року.
Спірний період – це період, в який Підприємство мало права власності на майновий комплекс, але ним не було укладено договір оренди землі.
Попередньо також було з’ясовано, що між сторонами все ж такі існували правові відносини щодо оренди земельної ділянки. Укладений раніше договір діяв до 15.04.2011 року (початку перебігу спірного періоду). Але, на думку позивача, з 15.04.2011 року раніше укладений договір оренди земельної ділянки припинив свою дію, а нового договору між сторонами укладено не було.
Крім того, відповідач 24.05.2013 року здійснив продаж майнового комплексу третій особі, в зв’язку з чим, втратив права користування земельною ділянкою.
В статті ми не будемо аналізувати правові підстави пред’явлення позову, а тільки зупинимось на практичних аспектах розгляду зазначеної справи.

Правові підстави позову про відшкодування збитків за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів

Діючим законодавством України, а саме ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угоди, а право користування – на підставі договору оренди.
Водночас, відповідно до ст. 287 ПКУ, власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Власником земельної ділянки в даному випадку виступає Міська рада, яка має право на здійснення повноважень володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою.
Відповідно до ст. 93 ЗК України, використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Предметом пред’явленого позову є відшкодування збитків, які пов’язані з користуванням земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.
Відшкодування збитків (упущеної вигоди) є видом цивільно-правової відповідальності.
Підстави для настання цивільно-правової відповідальності за порушення земельного законодавства встановлено, зокрема, ЗК України.
За змістом статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Водночас, відповідно до статті 156 ЗК України, власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок, зокрема, неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Згідно зі статтею 157 ЗК України відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до пункту 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року N 284, відшкодуванню підлягають збитки власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.
Вирішуючи цей спір, необхідно брати до уваги також загальні положення статті 22, глави 82 ЦК України.

Так, згідно зі статтею 22 ЦК України збитками є:
1) втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);
2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Статтею 1166 ЦК України передбачено, що майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.
Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини.

Слід також звернути увагу на правову позицію, яку було висловлено Пленумом Вищого господарського суду України у п. 3.8 Постанови № 6 від 17.05.2011 року, а саме те, що відповідальність за завдану шкоду може наставати лише за наявності підстав, до яких законодавець відносить:
1) наявність шкоди;
2) протиправну поведінку заподіювача шкоди;
3) причинний зв’язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача;
4) вину заподіювача шкоди.
За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає.

Наприклад: якщо користувач земельної ділянки здійснює всі дії, спрямовані на укладення договору оренди земельної ділянки, а договір не укладається внаслідок бездіяльності власника земельної ділянки (в нашому випадку – міської ради), то відповідальність землекористувача виключається.

Застосування строків позовної давності до позовних вимог про відшкодування збитків за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів

Підлягає застосуванню загальний строк позовної давності. Як відомо, строки позовної давності застосовуються судом при розгляді справи лише за заявою учасників процесу. Така заява була подана відповідачем у справі.
Як зазначалось вище, справа була порушена 03 березня 2015 року, а спірним періодом щодо стягнення грошових коштів на відшкодування збитків за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів є період з 15.04.2011 року по 24.05.2013 року. Таким чином, зі спірного періоду по строкам «випадає» період з 15.04.2011 року по 02 березня 2012 року.

Підстави поновлення договору оренди земельної ділянки

Позовні вимоги позивача були також обґрунтовані тим, що останнім було прийнято рішення від 14.04.2011 року про затвердження технічної документації із землеустрою на земельну ділянку площею 1,5513 га та передано її в оренду відповідачу терміном на 5 років. Цим же рішенням відповідача було зобов’язано в місячний термін укласти з позивачем договір на оренду земельної ділянки.

В зв’язку з тим, що в подальшому відповідачем такий договір укладено не було, тому, на думку позивача, відповідач використовував зазначену земельну ділянку без належних правових підстав.

Позиція ж відповідача ґрунтувалася на тому, що останній правомірно використовував земельну ділянку, оскільки рішенням Міської ради від 18 лютого 2011 року було поновлено договір оренди земельної ділянки терміном на п’ять років на підставі відповідного звернення відповідача. В зв’язку з зазначеним відповідач продовжував сплачувати плату за оренду землі на умовах раніше укладеного договору, зокрема, який передбачав плату за користування земельною ділянкою в розмірі 1,2 % від нормативно-грошової оцінки.

Так, відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 року в редакції від 02.12.2010 року (ця редакція діяла при зверненні відповідача та прийняття позивачем рішення про поновлення договору оренди землі), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Укладення ж додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі діючим на той момент законодавством України не було передбачено.
Таким чином, відповідно до вимог діючого законодавства України та на підставі рішення Міської ради від 18 лютого 2011 року було поновлено на 5 (п’ять) років Договір оренди земельної ділянки.

Ціна питання – поновлення або укладення нового договору оренди

Якщо порівняти ставки оренди земельної ділянки у випадку поновлення договору та у випадку укладення нового, стає зрозумілим різне трактування правовідносин між сторонами.

Так, у випадку поновлення цього договору орендна ставка становить 1,2 %, а у випадку укладення нового договору – 6 %. Будь-які питання зайві!
Тепер про те, як виникло рішення Міської ради про укладення нового договору оренди.

Міською радою приймається рішення від 14 квітня 2011 року «Про вилучення, надання земельних ділянок у власність та користування юридичним і фізичним особам для різного цільового призначення». Так зазначеним рішенням, зокрема, було затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складення договору оренди земельної ділянки відповідача (перед цім на ту саму ділянку була виготовлена нова технічна документація), передано дану земельну ділянку в оренду терміном на п’ять років відповідачу.

Все це на фоні того, що раніше прийняте рішення про поновлення договору земельної ділянки скасовано не було.

Таким чином, виникли дві паралельні правові реальності, в яких відповідно знаходились відповідач і позивач:
в одній реальності діяв поновлений договір оренди земельної ділянки зі ставкою 1,2 %, а в іншій реальності вже діяв (мав бути укладений) новий договір оренди земельної ділянки зі ставкою 6 %.

«Соломонове» рішення господарського суду

Відповідачем по справі було подано зустрічний позов – про визнання недійсним рішення Міської ради від 14.04.2011 року. Зазначений зустрічний позов було прийнято судом до спільного розгляду з первісним, не зважаючи на заперечення прокурора та позивача.
Але все ж таки, в зустрічному позові було відмовлено.

Разом з тим, судом хоч і частково, якщо бути точним, то в розмірі 61 %, було відмовлено позивачу в задоволенні позову про стягнення збитків.
Якщо коротко, то суд прийшов до висновку, що орендна ставка не може бути меншою в будь-якому випадку 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, відповідно до якої відповідач зобов’язаний сплачувати орендну плату. Також, відмова в повній мірі стосувалася позовних вимог, по яких минув строк позовної давності.