Орендне житло – бізнес-план від Кабміну, який не вирішує проблем

Нещодавно Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України на своїй офіційній сторінці презентувало проект Закону «Про орендне житло» для громадського обговорення.

Засоби масової інформації такі події висвітлюють вкрай рідко, оскільки сенсаційність проявляється тільки після того, як парламентарі приймуть нормативний акт, а потім лише думають, що ж вони накоїли. Тому варто проаналізувати для свідомих громадян ризики, які несе прийняття цього закону, причини його прийняття та завуальовані корупційні складові проекту.

Згідно з пояснювальною запискою до законопроекту, однією з найгостріших проблем в Україні є низький рівень забезпеченості населення житлом – як у якісних, так і кількісних показниках. На обліку потребуючих поліпшення житлових умов перебуває понад 650 тис. осіб (сімей), для забезпечення житлом яких (за нинішніх темпів) потрібно понад 100 років. Близько 300 млн кв. м житлового фонду перебуває у незадовільному стані.

Житлове питання найболючіше позначилося на молоді. Майже 10 % молодих сімей в Україні перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Нерозв’язання цієї проблеми є одним із основних чинників, що змушує молоді сім’ї відкладати народження дітей, що вкрай негативно позначається на демографічній ситуації в країні.

Метою законопроекту є вирішення проблеми забезпеченості населення житлом, досягнення якого вбачається через відсутній на сьогодні в Україні механізм орендного житла.

Пояснювальною запискою констатується відсутність у проекті акта правил і процедур, які можуть містити ризики вчинення корупційних правопорушень.  Громадська антикорупційна експертиза не проводилася.

Отже, аналіз законопроекту ми спробуємо провести поступально, починаючи від роз’яснення понять і завершуючи ймовірними наслідками його реалізації.

І. Суб’єкт права законодавчої ініціативи визначає «орендним» такий тип житла, який розміщується в орендному будинку.

А «орендний будинок» визначено як будівлю капітального типу, що складається з орендного житла, яка підлягає передачі в найм (оренду) фізичним та юридичним особам.

В орендному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення.

Зважаючи на те, що юридичні особи в силу своєї правової природи не потребують житлових приміщень, вони можуть мати відношення до орендних будинків та управляючих ними компаній виключно в частині правововідносин, пов’язаних із наймом житла для своїх працівників, або ж в частині нежитлових приміщень. 

У цьому випадку вбачається перший корупційний ризик: частина нежитлових приміщень (не плутати з технічними приміщеннями, вони в цьому випадку в загальний розрахунок відсоткового співвідношення площі не враховуються)  не може перевищувати 20 % площі будинку. 

Таким чином, під офіси, магазини, місця надання послуг тощо, припустімо, в десятиповерховому будинку, може піти максимум два поверхи.   Далі по тексту ми обов’язково пояснимо, чому це важливо саме в частині корупційної складової такого механізму.  

Найважливішим під час аналізу цього законопроекту є відповідь на питання, за рахунок яких коштів та хто здійснюватиме будівництво таких орендних будинків. 

Замовниками будівництва можуть бути фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву. 

Будівництво орендних будинків може здійснюватися за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів, а також коштів приватних юридичних та фізичних осіб.

Таким чином, виходячи з викладеного вище, орендні будинки можуть бути державної, комунальної та приватної форм власності.

Законопроектом передбачається, що «орендні будинки» створюватимуться шляхом нового будівництва орендних будинків та реконструкції будівель із метою їх подальшого використання як орендних будинків.

Поряд з цим законопроект не врегульовує правовий статус реконструйованого будинку. 

Припустімо, що будинок, який потребує реконструкції, перебуває у комунальній власності. Поряд з цим його реконструкцію буде здійснено за рахунок коштів інвестора. 

Логічним буде питання, кому належатиме результат такої співпраці? 

Крім того, на законодавчому рівні пропонується закріпити норму, яка дозволяє будувати орендні будинки, в яких мінімальні розміри житлового приміщення будуть меншими за відповідні вимоги державних будівельних норм, а параметри технічних вимог будуть гіршими, ніж передбачено для приміщень у багатоквартирних будинках. 

Таким чином, єдина норма в законопроекті, яка регулює питання якості житлового приміщення, передбачає можливість ігнорування державних будівельних норм – відповідно, ті 650 тис. сімей, які потребують поліпшення житлових умов, скориставшись цим житлом, свідомо погодяться  не те, що на стандартні мінімальні, а на гірші умови життя. 

Тепер повернімося до питання, чи вирішить на сьогодні будівництво орендного житла питання забезпечення людей житлом. 

На сьогодні на ринку оренди житла дефіциту квартир, які здаються їх власниками в найм/оренду — немає. 

Ті, хто перебуває в переліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, «по-старинці» розраховують на отримання власного, службового житла з подальшою можливістю його приватизації, переведення в розряд саме власного. 

Так ось, цей законопроект завдасть розчарування таким особам, оскільки проект Закону визначає, що орендний будинок є неподільним майном і не може бути поділений в натурі, а також його частка не може бути виділена в натурі. Орендне житло використовується виключно для передачі його в найм (оренду) і не може передаватися у власність. 

Зміна статусу орендного будинку, переобладнання орендного житла в нежитлові приміщення не допускається.

Сам же будинок може належати одній, двом чи більше особам на правах спільної сумісної або часткової власності.

Яким чином законотворець визначив механізм управління будинком? Важливим елементом відносин найму житла є акумулювання платежів та обслуговування приміщень. Управляти орендними будинками планується або власними силами, безпосередньо власником, яким від імені держави чи територіальної громади може бути орган державної влади/місцевого самоврядування або інший уповноважений суб’єкт (у випадку з державними орендними домами). 

Найбільш цікавим з точки зору економіки, корупції та аналізу ризиків є можливість передавати (за рішенням власника) функції з управління орендним будинком управителю, який визначається за результатами конкурсу. 

Механізм проведення конкурсу законопроектом не врегульовано. 

Плата за найм (оренду) орендного житла щомісячно включає в себе плату за користування орендним житлом (фактична орендна плата); відшкодування вартості комунальних послуг відповідно до встановлених уповноваженим органом цін/тарифів (комунальні послуги); відшкодування витрат на утримання орендного будинку, споруд та прибудинкової території (винагорода управляючої компанії).

При цьому законодавець допускає диференціацію орендної плати аналогічного житла в межах одного орендного будинку. 

Так, плата за житло, що має аналогічні характеристики (розмір житлової та загальної площі, кількість кімнат тощо) та розміщені в одному орендному будинку, може відрізнятися більш ніж на 20 %. 

Що буде визначальним критерієм для такої диференціації? На сьогодні можна тільки припускати: поверх, сусіди, стан ремонту? 

Вартість послуг з управління орендним будинком встановлюється за згодою сторін у договорі про надання послуг із управління. 

У разі, якщо орендний будинок перебуває у державній чи комунальній власності, вартість послуг із управління встановлюється, виходячи з розміру плати за користування орендним житлом, нежитловими приміщеннями та рівнем сплати відшкодування вартості житлово-комунальних послуг наймачами за відповідний розрахунковий період відповідно до методики, яка затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування житлової політики.

Власник або управитель орендного будинку розміщує в місцевих друкованих засобах масової інформації та на своєму офіційному веб-сайті оголошення про намір передати орендне житло в найм (оренду), в якому зазначає характеристики вільних житлових приміщень (площа, поверх, кількість кімнат тощо), вартість найму (оренди) та адресу, за якою приймаються заяви щодо найму (оренди).

У порядку черговості надходження заяв, власник або управитель укладає з заявниками договори найму (оренди), які є єдиною підставою для заселення орендного житла.

Власник або управитель не може відмовити фізичній або юридичній особі в укладенні договору найму (оренди) орендного житла, крім випадків відсутності вільних житлових приміщень або наявності у таких фізичних або юридичних осіб заборгованості зі сплати за найм (оренду) орендного житла.

Фактично має місце публічна оферта. Для приватних орендних будинків цей порядок поширюється як на житлові, так і не на житлові приміщення, а ось для державних та комунальних передбачена особлива процедура передачі в оренду нежитлових приміщень.

За аналогією розміщується оголошення про намір передати нежитлові приміщення в оренду. Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди нежитлового приміщення в орендному будинку державної чи комунальної форми власності, направляють орендодавцю заяву з невеликим пакетом додаткових документів.

У разі, якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається з заявником. 

Це цікава норма з точки зору реалій, в яких ми з вами живемо, оскільки протягом 10 днів, відведених на подачу заяв, оголошення у місцевій пресі чи на сайті зацікавлені особи можуть не побачити, а може статися й таке, що, діючи в інтересах зацікавлених осіб, офіційна позиція власника може буть такою, що інших заявок не надходило, відповідно, за відсутності конкуренції об’єкт буде передано тим, кому потрібно.  

Важливо зрозуміти, що офіційна вартість оренди для нежитлових приміщень, щоб вони були більш конкурентними на ринку, ніж приватні оголошення, мають бути меншими за ринкові, а отже, більш цікавими для юридичних осіб. 

Крім цього, якщо станом на сьогодні нежитловий фонд державної та комунальної форми власності передається в оренду без права на суборенду, то у випадку з нежитловими приміщеннями орендних будинків Орендар має право передати в суборенду об’єкт оренди чи його частину, якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди. 

Зважаючи на те, що орендний будинок є приватною власністю, націленою на отримання прибутку, логічним вбачалось би питання, за якого власник ніс би всі витрати аналогічні тим, які несуть інші власники торговоофісних центрів.

У міністерства регіонального розвитку та будівництва інше бачення щодо цього. Так, законопроектом передбачається:

— замовник будівництва орендного будинку звільняється від перерахування коштів пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту; 

— приєднання до інженерних мереж для будівництва, реконструкції та подальшої експлуатації орендного будинку здійснюється на безоплатній основі;

— зміни до закону України «Про електроенергетику» передбачають, що вартість послуг з приєднання електроустановок замовника, призначених для забезпечення електропостачання об’єктів будівництва, в яких передбачається розміщення доступного чи орендного житла або житлового фонду соціального призначення, зменшується для замовника пропорційно до площі такого доступного чи орендного житлаабо житлового фонду соціального призначення до загальної площі об’єкта будівництва. Частина вартості послуг з приєднання електроустановок замовника, на яку зменшено вартість послуг з приєднання електроустановок замовника до електричних мереж, фінансується за рахунок тарифу на передачу або розподіл електричної енергії, який встановлюється для електропередавальної організації НКРЕКП:

— земельна ділянка для будівництва та подальшої експлуатації орендного будинку із земель державної та комунальної власності надається безоплатно в постійне користування у порядку, визначеному Земельним Кодексом України.

Відповідні зміни планується внести і до Земельного кодексу України, а саме до ст. 92, виклавши її  таким чином:

Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

е) підприємства, установи, організації для будівництва орендних будинків відповідно до Закону України «Про орендне житло».

Шляхом «покращення» житлових умов у вигляді оренди приміщень тепер легалізовано можливість зведення менших площ, ніж передбачено ДБН-ми, без права отримання його у власність навіть через 10–20 років, зі щомісячною оплатою вартості оренди, навіть після умовної «окупки» проекту.

Фактично, створюється додаткова пропозиція на ринку оренди, не більше не менше. При цьому проблема поліпшення житлових умов фактично не вирішується, оскільки жодних додаткових прав, ніж ті, які передбачені для орендаря приміщення, населення не отримає. І за відсутності можливості сплачувати орендну плату, знову буде віднесене до категорії таких, які потребують поліпшення житлових умов.

— бізнес, систематичний прибутковий бізнес.

Судіть самі, земельна ділянка — безкоштовно, підключення до мереж — безкоштовно, постійна сплата орендної плати, яка, залежно від розміру, окупить проект за 10 років та в подальшому даватиме постійний дохід, плюс щомісячна сплата послуг із управління житловим будинком, плюс 20 % площ під нежитлові приміщення.

Залежно від місця розташування будинку, вартість оренди нежитлових приміщень (офіційна та фактична) може відрізнятися та дозволяти акумулювати додаткові фінансові ресурси.

Таким чином, держава та територіальні громади даруватимуть земельні ділянки приватним інвесторам, які вкладені кошти у зведення орендного житла компенсують протягом п’яти–десяти років, після чого просто отримуватимуть надприбуток.

Держава та органи місцевого самоврядування станом на сьогодні такі проекти можуть реалізовувати виключно за рахунок коштів залучених (позичених) в міжнародних фінансових донорів, однак із поточними кредитними рейтингами країни протягом найближчих двох–трьох років шанси на це є маловірогідними.

Іноземні інвестори? А ось тут найцікавіше.

Віце-прем’єр-міністр – міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Зубко весною 2015 року доповідав громадськості щодо проведення переговорів із інвесторами з Китаю про отримання довгострокової позики на будівництво житла.

Нагадаємо, що саме очолюване ним міністерство є ініціатором розроблення та подальшого прийняття законопроекту, який планується до прийняття.

«Для будівництва житла для українців потрібні дешеві і довгі гроші. Над цим ми зараз працюємо. Китайська компанія CITIC Construction Co., Ltd готова інвестувати в будівельний ринок України 15 млрд доларів США, які допоможуть розв’язати проблему доступного житла в країні…».

Зважаючи на те, що відповідний законопроект виник через 5–6 місяців після проведення відповідних переговорів, ймовірно, його пишуть під конкретних інвесторів і під реалізацію домовленостей з ними.

Розуміючи рівень корупції в Україні, китайська компанія пропрацювала та пролобіювала для себе механізм використання коштів із гарантіями, про які йдеться вище, а саме: безстрокове право користування земельною ділянкою.

Відповідно, ця компанія виступить із заявкою про бажання збудувати орендні будинки в Україні.

Така сума інвестицій, звісно, є дуже позитивною тенденцією для України, але вона не призведе до різкого зростання кількості робочих вакансій, не збільшить зайнятості населення.

Ймовірно, ці інвестиції будуть освоєні будівельною компанією з самої КНДР, а працівники, задіяні в будівництві, з часом укоріняться в Україні.

Зважаючи на те, що, за даними ООН, станом на сьогодні в Китаї нараховується 1,376 млн громадян, для них розвиток векторів трудової міграції в напрямку України є теж непоганим варіантом, більш цікавим та перспективним у силу зацікавленості, в тому числі, в аграрних проектах в Україні, ніж Сибір та Далекий схід РФ.

Сума інвестицій – $ 15 млрд. Собівартість 1 км. м будівництва такого житла, теоретично, за умови відсутності корупційної складової у виділенні землі та погодженні документів, не наддорогих технологіях та матеріалах будівництва, становитиме для компанії з КНР, припустімо, $ 200. Відповідно отримуємо близько 75 млн кв. м. Якщо розділити цю кількість метрів на кількість родин, яка потребує покращення житлових умов, отримуємо на одну родину 115 кв. м.

20 % від цієї площі, вважатимемо, складатимуть нежитлові приміщення. У підсумку на одну родину припадатиме 90 кв. м – фактично повноцінна 3-кімнатна квартира.

Поряд з цим стаття 47 Житлового кодексу встановлює, що норма житлової площі в Українській РСР встановлюється в розмірі 13,65 кв. м на особу.

Зважаючи на те, що Закон допускає зменшення цього нормативу, то на особу, ймовірно, припадатиме 10 кв. м, а, відповідно, на родину в середньому – 30–40 кв. м. Таким чином, 40 кв. м на 650 тис. родин й отримуємо фактично необхідні 26 млн кв. м для українців, а решта?

Більше того, незрозуміле питання з місцями виділення земельних ділянок. Адже це можуть бути гетто на межі населеного пункту, а можуть бути й окремі цікаві проекти, наближені до центру населеного пункту, де вартість оренди нежитлових приміщень є вкрай цікавим бізнесом. Крім того, варто розуміти карту орендних будинків, які будуть утворені внаслідок реконструкції, адже вони можуть займати місця в історичних частинах населених пунктів, що зробить їх особливо цікавими для інвестицій, а також важливо мати уявлення, кому належатиме право власності на ці будинки.