Управитель – це менеджер чи двірник?

Завдяки гучним інформаційним кампаніям процес утворення ОСББ і управління спільною власністю мешканців давно не здається чимось захмарним. Значно менше уваги приділяється Управителям, хоча саме цей ринок, нарешті відкритий для конкуренції, здатен змінити на краще якість послуг, які українці досі отримують від ЖЕКів.

Отже, давайте проаналізуємо, чи є зараз такий ринок узагалі, які ціни він пропонує мешканцям, як обирати Управителя і зрештою, хто він – менеджер чи прибиральник?

Описуючи сьогоднішні реалії, не можу не згадати ті нормативи, які невдовзі, ймовірно, будуть проголосовані парламентом і наберуть чинності у вигляді нового закону «Про житлово-комунальні послуги» (№1581-д). Прикро, але він ототожнює послугу з управління багатоквартирним будинком виключно з прибиранням, утриманням ліфтів, поточним ремонтом тощо. І водночас вимагає, щоб у штаті Управителя була щонайменше один працівник, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)». Дивний антагонізм.

Особисто я переконаний, що Управитель – це продуманий і економічно обґрунтований менеджмент, а не проста сервісна функція двірника чи сантехніка. Він може зекономити комунальні послуги (воду, світло, тепло) у місцях загального користування і цим довести свою економічну вигідність мешканцям. Він може захистити людей від монополістів, виступивши колективним споживачем і уклавши договори з виконавцями комунальних послуг від імені будинку. Це дасть йому право вимагати перерахунків для мешканців, якщо монополіст перевищить строки ліквідації аварії чи подасть літню воду замість гарячої.

Управитель повинен розробляти і пропонувати співвласникам багатоквартирного будинку заходи енергозбереження. А поки наше багатоквартирне житло не оснащене функціями «розумного», щоб економити послуги автоматично, у перехідний період це може робити Управитель навіть у ручному режимі. За рахунок грамотного управління відбуватиметься економія коштів мешканців, що напряму відобразиться на розмірах внесків і комунальних платежів. Управитель може їх зменшити і за згодою мешканців направити економію на ремонти чи ті ж датчики руху для автоматичного вмикання світла на сходовій клітині.

Наразі ринок управителів багатоповерхового житла тільки формується. Переліку управителів не знайдеш в інтернеті, мало у кого є сайти чи сторінки у соцмережах. Поки що вони полюють на клієнтів за допомогою «сарафанного радіо» чи принципу продажів «канадської оптової компанії».

Проаналізувавши близько десяти комерційних пропозицій Управителів, поділюся такими спостереженнями:

1. Більшість пропонує 3 види тарифів: економ, стандарт і комфорт з невеликими варіаціями у назвах. Дещо некоректно порівнювати ціни, адже розрахунки робилися для різних будинків залежно від їхнього технічного стану, але в економ-варіанті вартість обслуговування пропонується в середньому 4-6 гривень/1 кв. метр, в комфорті – 7-15 гривень/1 кв. метр (без охорони території).

2. Всі пропоновані платежі трохи вищі ніж тарифи на обслуговування будинків і прибудинкових територій, які зараз діють у Києві. Для комунального житла вони наразі становлять 2,2-5,3 гривень/1 кв. метр і є збитковими, оскільки міська влада стримує їх з політичних міркувань.

3. Найбільшу частку у загальному платежі за 1 кв. метр займають вартість прибирання сходових клітин і прибудинкової території, освітлення місць загального користування і підкачування води для висоток.

4. Зобов’язання, які готові взяти на себе Управителі, приблизно збігаються з примірним переліком послуг з обслуговування будинку.

5. Бізнес-клас обирає економ-тариф. Маю на увазі, що навіть мешканці нового житла у сучасних багатоповерхівках радше схильні сплачувати менші платежі.

6. Винагорода Управителя є фіксованою сумою, яка у перерахунку в середньому становить 10-15% від розміру платежу з квадратного метра. Вона може збільшуватися на відсоток від зекономлених для споживачів коштів на оплату послуг.

Звісно, даних для аналізу замало, але тенденції і конкуренція вже намічаються. Обираючи Управителя, раджу мешканцям звертати увагу не лише на розмір платежів, а також на репутацію і порядність його посадових осіб, досвід управління і зв’язки в міському ЖКГ. Адже жоден будинок не є автономним від зовнішніх мереж.

Під час укладання договору з Управителем (типовий документ урядом ще не затверджено) необхідно максимально деталізувати послуги, що надаються, їхню періодичність, критерії оцінки якості, зменшення вартості в залежності від якості, форс-мажорні (непередбачувані) обставини. А головне – зафіксуйте відповідальність Управителя перед співвласниками, якщо з його вини було припинено надання послуг або завдано шкоду спільному майну.

Тим часом ринок управління багатоповерховим житлом, навіть перебуваючи у такому зародковому стані, поступово обростає пропозиціями супутніх послуг. Для ОСББ і Управителів вже пропонують програми страхування спільного майна, локальні білінгові продукти для нарахувань оплати мешканцям і звітування про витрати, рекламні конструкції на фасади для заробляння грошей.