Щодо оренди комунального майна при виділі

Частиною 1 ст.109 Цивільного кодексу України визначено, що виділом є перехід за розподільчим балансом частини майна, прав та обов'язків юридичної особи до однієї або кількох створюваних нових юридичних осіб.

Таким чином, при виділі – до новоствореної особи переходять права та обов’язки, в тому числі і право оренди (про перехід права оренди обов’язково зазначається у розподільчому балансі).

З урахуванням того, що при виділі із товариства за розподільчим балансом буде передаватись нерухоме майно (будівля), то дані правовідносини будуть регулюватись ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, у відповідності до якої встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

То ж при виділі – новостворена особа набуває право власності на нерухоме майно, а в силу положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України — також і право користування земельною ділянкою, на якій розміщено це нерухоме майно.

Разом з тим, нормами ч.1 ст.125 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Відповідно до п.6  Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі - Порядок), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. N 1127, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду з одночасним набуттям речових прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані, а також у разі державної реєстрації речових прав, що є похідними від права власності, одночасно з державною реєстрацією права власності на таке майно заявником подається одна заява.

Пунктом 49 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності у зв'язку з передачею у власність фізичним та юридичним особам майна у результаті припинення (ліквідації чи реорганізації) юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи подаються:

1) документ, що посвідчує право власності юридичної особи на майно , що передається у власність фізичним та юридичним особам (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

2) ліквідаційний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, що прийняв рішення про ліквідацію юридичної особи, та письмова заява таких осіб, яким передано нерухоме майно юридичної особи, що припиняється, про розподіл між ними такого майна або рішення відповідного органу про подальше використання зазначеного майна (у разі ліквідації юридичної особи);

3) передавальний акт, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання або перетворення юридичної особи (у разі злиття, приєднання або перетворення юридичної особи);

4) розподільний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про поділ юридичної особи або виділ з неї нової юридичної особи (у разі поділу юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи).

Разом з тим, у даному питанні також необхідно враховувати що при виділі (з урахуванням змін до цивільного та господарського кодексів України) не застосовуються положення щодо правонаступництва прав та обов’язків від однієї юридичної особи до іншої юридичної особи, що створюється при виділі.

Тобто, до виділу не застосовуються положення ч.1 ст.104 Цивільного кодексу України, у відповідності до яких юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов'язки переходять до правонаступників.

Як наслідок, при виділі з переходом до юридичної особи, що створюється шляхом виділу, права оренди земельної ділянки комунальної власності застосовуються загальні підстави набуття права оренди земельної ділянки комунальної власності.

У відповідності до ч.1 ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Таким чином, з метою переведення права оренди земельної ділянки із юридичної особи на новостворену юридичну особу шляхом виділу необхідно буде завершити процедуру виділу, отримати рішення органу місцевого самоврядування про передачу права оренди земельної ділянки комунальної власності юридичній особі, що створюється шляхом виділу, а також пройти процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно та права оренди земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно.

Враховуючи що документи про передачу права власності на нерухоме майно підлягають нотаріальному посвідченню у нотаріуса, який в свою чергу також реєструє право власності на таке нерухоме майно та речові права (право оренди) на земельну ділянку під нерухомим майном, рекомендую додатково узгодити питання нотаріального посвідчення розподільчого балансу, а також державної реєстрації прав на нерухоме майно і права оренди земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно, безпосередньо у нотаріуса із яким Ви будете співпрацювати з даного питання.