Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
20.06.2015 17:19

Как решить проблему собственности на землю в многоквартирном доме?

Правова, судово-експертна діяльність

В принципе, несложно

 

Новый закон http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/417-19/print1434806696975970  , к сожалению, проблему не решил. 

 

Вопрос 1. Зачем ее решать? 

Ответ очевиден. Состояние перманентной высокой энтропии в некоторых случаях удобно. Возьмем прибрежные защитные полосы и водоохранные зоны. Что может быть проще, чем установить их нормативный размер? Удивительно, что только пару месяцев назад до этого додумался Верховный Суд Украины. Но сколько Каролино Бугазов, Заток, Днепров было застроено под эгидой того, что прибрежная защитная полоса и водоохранная зона может быть установлена только по проекту. Поскольку проектов никто не делал (за редким исключением и абсурдной практики установки ПЗП и ВЗ "кусочками", возле отдельных земельных участков), лаунж-домики и четырехэтажные конструкции росли прямо на песке. Ничем не отличается ситуация с границами придомовых территорий. 

Казалось бы, кому и зачем нужны их "четкие границы", определенные с геодезической точностью. Но законодатель сказал, что их нужно определять. А пока они не определены, эти территории можно застраивать, размещать на них объекты торговли, частные парковки, списывать расходы на содержание"не определенных" территорий и так далее. Считалось, что для определения границ придомовых территорий необходима специальная градостроительная документация, землеустроительная документация. Был даже Минстроевский порядок, но, разумеется, никто ничего за редкими исключениями не определил. 

 

Вопрос 2. Как ее решать? 

Предложу примитивную схему.   

1. Право собственности на участки многоквартирных домов признается в силу закона (ipso jure) за совладельцами домов: участок, на котором находится дом, конструкции общей собственности + придомовая территория. На сегодняшний день соответствующий законопроект уже подготовлен командой специалистов (А.Н. Мирошниченко и др.).  
2. Кто хочет и имеет деньги, может заказать документацию (геодезию), получить кадастровый номер, уточнив границы своего объекта прав. Отдельная регистрация права собственности на участок не нужна. 
3. В случае возникновения спора по границам или принадлежности участка, он рассматривается и разрешается в суде, с применением, в случае необходимости, судебно-строительной, земельно-судебной экспертизы. Бремя "доказывания границ" в таком ложится на совладельцев (ОСМД, управителя). По большому счету, им выгодно присвоить кадастровый номер и уточнить границы участка (см. п.2), но если и нет, они могут использовать все допустимые доказательства, предусмотренные процессуальным законом. 
Такой подход, как по мне, дает много плюсов: возможность ввести в эксплуатацию не введенные дома, сохранить территорию от захвата будками, парковками и прочим, а также вкладывать (что самое важное) в собственный дом на собственной земле, с которой, кстати, можно и зарабатывать (устанавливая на части участка придомовой территории право аренды, платного сервитута и пр.).

Кое-какие примечания к изложенному. 

1. Схема эффективна, поскольку геодезически установленных границ, привязанных к государственной системе координат, на 100% территорий многоквартирной застройки не будет никогда. "Автоматический" подход дает ключи к разрешению этой проблемы здесь и сейчас без дополнительных финансовых вложений (а что сегодня может быть важнее?)

2. Исходя из базовых принципов экономии правовых и "экономических" средств, нужно предположить, что по тенциально спорные ситуации составляют относительно незначительный процент всего спектра отношений по использованию придомовых территорий. Поэтому дополнительные расходы с целью превенции не поддающихся четкому прогнозированию споров неразумны. 

3. Собственность на участок придомовой территории, как и на все остальное имущество дома должна быть общая ДОЛЕВАЯ. Это цивилизованный подход, работающий во многих странах. 

Поэтому меня поразило, что в Законе http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/417-19/print1434806696975970 общее имущество дома отнесли к общей совместной собственности (ст. 368, 369 Гражданского кодекса). Правда дальше по тексту (ст. 7 и др.) видно, что это оговорка и применению подлежит регулирование, прописанное для отношений общей долевой собственности (ст. 360 и др. Гражданского кодекса). Благо, эти недочеты останутся, скорее всего, в теоретической плоскости. 

Может, такой подход и ошибочен, но мы же хотим реформ. В данном случае лучше что-то сделать, чем продолжать рассуждать о сложностях и трудностях определения границ придомовых территорий. 

 

С уважением. 

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: [email protected]