Чому потрібно спростити процедуру державної реєстрації прав на недобудовані об’єкти?
Післявоєнні інвестиції в розбудову України.
Війна в Україні триває понад 8 років, а повномасштабне вторгнення в Україні — більше 8 місяців. Україна декларувала свій проєвропейський курс (йдеться про Угоду про асоціацію) ще задовго до вторгнення росії на Донбас. Звичайно, всі розуміють, що на деякий час цей курс було сповільнено через зміну влади та інших суб’єктивних причин. Проте чи відбулися якісні зміни після повалення режиму Януковича?
На прикладі словацького інвестора розповідаємо про захист іноземних інвестицій в Україні.
Восени 2019 року словацькі інвестори, Юрай та Ріхард Душки вирішили проінвестувати 3,5 млн євро в офісну будівлю в історичному центрі Києва, площею майже 6 тис. кв м. Як вказували самі інвестори — це був пілотний проєкт із вивчення українського ринку ведення бізнесу, і як виявилося — невдалий.
Перед купівлею об’єкту, в кращих європейських традиціях, вони замовили due-diligence (юридичну оцінку) об’єкту інвестицій. Об’єкт, який був чистим від арештів та заборон (крім застави банку, про яку продавець заявив від початку), менше ніж через рік було переоформлено на відому в Україні фінансову компанію.
3 роки іноземний інвестор не може юридично повернути об’єкт на власне ім’я, а все тому, що як виявляється, приватні нотаріуси спільно з фінансовою компанією мають більше влади, ніж суди чи Антирейдерська колегія Мін’юсту.
Про що йдеться?
У жовтні 2020 року офісну будівлю на Подолі було перереєстровано приватним нотаріусом на користь фінансової компанії.
Антирейдерська комісія визнала такі дії нотаріуса незаконними та повернула будівлю власникам, але вже в січні наступного року будівлю було перереєстровано іншим приватним нотаріусом на підставі ухвали Господарського суду Києва.
Потім ухвалу скасували, а приватного нотаріуса за кілька днів — оголошено в розшук.
За цей час вдалося отримати ще одне рішення Антирейдерської колегії стосовно скасування незаконної реєстрації, а також рішення Верховного Суду, яким визнано — фінансова компанія не має жодних прав на будівлю іноземного інвестора.
Проте юридично — будівля все ще належить фінансовій компанії.
Чому так склалося?
Законодавство України мало недосконалості, проте із введенням воєнного стану в Україні сталися системні зміни у сфері держреєстрації.
По-перше, рішення Мін’юсту виконується попри наявність заборон на вчинення реєстраційних дій з нерухомим майном (крім обмежень для власне Мін’юсту).
По-друге, державні реєстратори, які за сумісництвом часто є і приватними нотаріусами, проходять спецперевірку на так звану доброчесність — до реєстру мають доступ лише ті, кого Мін’юст відніс до переліку так званих «чорних» нотаріусів після січня 2020 року.
Раніше, після 1-3 місяців блокування такі нотаріуси безтурботно поверталися до виконання своїх прямих та не дуже обов’язків.
Зміни в ринку інвестицій
Однією з найбільших змін у сфері інвестицій є системна реформа у інвестування недобудованого майна.
Раніше цю процедуру будували на папері: забудовник показував план забудови, а інвестор вкладав свої кошти у нерухомість на підставі договору.
Віднині ж в Україні діє Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Що варто одразу зауважити? Появу нового терміну — «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості».
Після 10 жовтня цього року таке майнове право підлягає державній реєстрації у реєстрі нерухомості.
Чому це важливо? Бо раніше такої реєстрації не відбувалося. А тому недобросовісні забудовники мали змогу продавати одні і ті ж квадратні метри різним людям, що тягло за собою непорозуміння не тільки між забудовником і ошуканими майбутніми власниками, але і подальші довгі судові тяганини.
Подальший продаж недобудованого об’єкта можливий виключно у випадку наявності останнього в держреєстрі.
Крім того, закон встановлює обов’язок забудовника публікувати інформацію про кількість проданих квартир у будинку.
А це зі свого боку можливо лише за умови наявності всіх дозвільних документів. Таким чином, вирішується системна проблема більшості столичних забудов, де власників квартир очікували сюрпризи у вигляді відсутності гарячої води чи опалення.
З важливих змін також те, що у інвесторів з’являється більше прав: у разі зміни технічних характеристик об’єкту без його згоди, він матиме законні підстави для розірвання договору.
Це також проблема, з якою неодноразово стикалися люди за інвестодоговорами: наприклад, було проінвестовано у квартиру у 60 кв. м, проте внаслідок перепланування її розмір збільшився в рази. Як наслідок, забудовник вимагав компенсації за додаткові квадратні метри.
Крім того, більше прав тепер матимуть і спадкоємці інвесторів. Раніше такі інвестиції не підлягали держреєстрації, часом встановити їх можна було випадково (якщо інвестор належно вів документацію, ділився своїми планами стосовно інвестицій) або зовсім неможливо. Нині у випадку смерті власника недобудованого об’єкту, зареєстрованого у реєстрі держмайна, саме до його спадкоємців переходить відповідне право.
Державна реєстрація прав на недобудовані об’єкти вирішує також дилему правників стосовно компенсації за знищене або пошкоджене майно після повномасштабного вторгнення росії в Україну.
Ухвалення цього закону та введення його в дію суттєво наближає Україну до європейських стандартів захисту інвестицій, як національних, так і іноземних.
Сподіваємося, що публічність та процедура державної реєстрації позитивно вплинуть на інвестиційний клімат України. Оскільки лише у такому випадку ми виправдаємо довіру наших партнерів.
- Судовий збір при заявлені цивільного позову у кримінальному провадженні Євген Морозов вчора о 20:02
- Скасування Господарського кодексу: ризики для бізнесу та економіки Володимир Бабенко вчора о 17:11
- Розпочато роботу над вебплатформою судових рішень War Crime Леонід Сапельніков вчора о 14:41
- Маємо забезпечити армію якісним майном Дана Ярова вчора о 14:21
- Нові зміни до Кримінального кодексу України: що потрібно знати Оксана Соколовська вчора о 13:27
- Судова практика: відміна виконавчого напису приватного нотаріуса Павло Васильєв вчора о 12:31
- Сектори польської економіки, в які інвестує український бізнес Сильвія Красонь-Копаніаж вчора о 12:10
- Санкції та їх оскарження в ЄС: що варто знати українському бізнесу та адвокатам Ростислав Никітенко вчора о 12:08
- Відвід судді: закон, практика та поради Владислав Штика 03.11.2024 23:06
- Темна сторона онлайн-шопінгу: Temu потрапив під приціл ЄС Дмитро Зенкін 03.11.2024 21:00
- Проведення обшуку без ухвали слідчого судді Євген Морозов 03.11.2024 19:56
- Закриття кримінального провадження на підставі пункту 9-1 ч. 1 ст. 284 КПК України Андрій Хомич 03.11.2024 19:45
- Продаж майна боржника на електронному аукціоні Павло Васильєв 03.11.2024 14:50
- Місце проживання дитини після розлучення: досвід та практика Світлана Приймак 02.11.2024 20:08
- Неконкретність вимог податкового органу для розблокування податкових накладних Євген Морозов 02.11.2024 19:05
-
Освітні втрати набирають обертів: чому школярі масово виїжджають і не планують повертатися
Думка 11347
-
Найбільший завод з виробництва свинцю в Україні визнали банкрутом
Бізнес 9192
-
Укранфта пробурила найглибшу свердловину за останні вісім років. Дає нафту та газ
Бізнес 7939
-
Озеро Гарда: шість найкрасивіших міст на найбільшому озері Італії
Життя 7538
-
Антонов перевіз до США спеціальний космічний супутник "Гера" – фото
Бізнес 2850