Проміжні результати ринку землі
Після паузи з початком повномасштабної війни відновилась хвиля продажу земельних ділянок.
Рік тому кількість охочих купити землю була величезна, та не було охочих продати, а зараз абсолютно навпаки, хоча після початку бойових дій кількість операцій скоротилась майже в 9 разів.
Станом на березень 2023 року в Україні було виконано 155 495 операцій з купівлі-продажу паїв, що свідчить що ринок землі майже не переставав працювати, за виключенням періоду з 24 лютого по 19 травня. Тоді Держгеокадастр не оновлював дані по купівлі-продажу земельних ділянок.
27 017 операцій з купівлі-продажу стосуються земельних ділянок для сільськогосподарського виробництва на загальну площу 70011 га, а середньозважена ціна цих угод становить 34956 грн за 1 га. Найбільше провели операцій в Хмельницькій області – 2977, на загальну площу 6 144 га. В розрізі площі, найбільше продали землі в Харківській області – 9409 га.
Основні результати ринку:
- середньозважена вартість договору за одну ділянку — 34 956 грн;
- загальна кількість операцій купівлі-продажу паїв — 27017;
- сумарна площа проданих паїв — 70011 га;
- середній розмір проданої ділянки — 2,92 га.
Максимальний розмір проданої ділянки 41,12 га в Кіровоградській області, а найдорожча угода була, як не дивно, в Миколаївській області на 2,7 млн грн за 33,82 га. Ціна землі – це та максимальна сума коштів, яку готові на даний час віддати покупці за право на її володіння. Формується вона виходячи з 5-ти основних характеристик:
1. Нормативно-грошової оцінки.
2. Площі земельної ділянки.
3. Якості ґрунтів.
4. Конкуренції в певному регіоні.
5. Орендної плати, яка сплачується орендарем за право користування.
Чим вищі значення мають наведені характеристики, тим вищу вартість готові сплачувати покупці за 1 га.
Проте, основним показником, який визначає ціну 1 га землі в Україні є вартість її оренди. Орендна плата фактично є реальним грошовим виміром якості ґрунтів, нормативно-грошової оцінки ділянки, її площі та конкуренції у визначеному регіоні, тобто всіх тих характеристик, які мають вирішальний вплив на ціноутворення на с/г ринку.
Грошовий потік, що формується від здачі в оренду землі є пасивним доходом від даного виду активу, який безпосередньо впливає на вибір покупця. Дізнатися про те скільки погоджуються платити покупці паїв, або ж інвестори за гектар полів в певній області можна на вільному ринку, який функціонує в Україні у формі бірж або ж маркетплейсів землі.
Вартість оренди с/г земель в Україні у 2023 році визначається у відсотках від нормативно-грошової оцінки та коливається в межах від 10% до 20% в рік в залежності від якості ґрунтів та рівня конкуренції серед орендарів. Мінімальний відсоток орендної плати встановлюється кожною окремою адміністративно-територіальною громадою.
Порівнюючи ціни на земельні ділянки с/г призначення коректним буде орієнтуватися на вартість цього активу у наших найближчих сусідів. Ринки землі у країнах Європи відкрились набагато раніше, проте впевнену динаміку росту вони показують і по сьогоднішній день. Для розуміння ціноутворення українських чорноземів, спробуємо їх порівняти з ґрунтами Чехії, Румунії, Угорщини, Болгарії та Польщі, тобто з тими країнами, землі які мають подібні характеристики.
За даними Євростату на початок 2021 року 1 га землі коштував в:
- Угорщині – 4 893 Євро;
- Болгарії – 5 328 Євро;
- Румунії – 7 163 Євро;
- Чехії – 9 477 Євро;
- Польщі – 10 711 Євро.
Насправді вартість с/г земель в Польщі – це не верхня межа оцінки ґрунтів. На початок 2021 року 1 га землі в Німеччині коштував 17 491 Євро, Словенії – 21 451 Євро, Люксембургу – 46 500 Євро.
Зрозуміло, що рівнятися до країн Європи з їх розвинутими економіками Україні не варто. Технології обробки ґрунтів та врожайність у сусідів в рази вища ніж в нашій країні. Це дозволяє отримувати європейцям суттєво вищу дохідність з їх гектара поля, що відповідно і формує високі ціни.
Говорити про повноцінні ринкові відносини в питаннях купівлі-продажу с/г паїв в Україні ще занадто рано, тим більше в умовах війни. Відхилення за ціною га землі в десятки разів є цьому свідченням.
Одне можна сказати напевно, вартість землі в Україні з високою ймовірністю буде зростати, особливо з моменту коли на ринок вийдуть юридичні особи та зможуть вільно купувати даний вид активу. А сам ринок землі сильно сприятиме відновленню економіки після війни.
- Неконкретність вимог податкового органу для розблокування податкових накладних Євген Морозов 19:05
- МВФ і пенсії Андрій Павловський 11:49
- Різниця податкового боргу від безнадійного податкового боргу Євген Морозов вчора о 15:33
- Маастрихтський договір: початок нової ери в історії Європи Юрій Гусєв вчора о 14:03
- Воєнний час і майно: чи можна захистити власність від вилучення? Світлана Приймак вчора о 12:56
- Вчимося та вчимо дітей: постановка цілей та планування Інна Бєлянська вчора о 11:33
- Інноваційний дизайн для медичних закладів: комфорт та екологічність Алеся Карнаухова вчора о 11:02
- Використання фотографій для навчання штучного інтелекту: німецький судовий прецедент Олександр Мисенко вчора о 10:29
- Відсутність штатного закупівельника в ЗСУ: втрачені можливості для забезпечення армії Євгеній Сільверстов вчора о 10:24
- Як встановити факт позбавлення особистої свободи внаслідок війни Дмитро Зенкін 31.10.2024 18:17
- Одеський гамбіт Вербицького – Ткачука Євген Магда 31.10.2024 16:45
- Цифрові інновації у соціальному захисті: досвід України Костянтин Кошеленко 31.10.2024 16:41
- Результат камеральної перевірки при розбіжностях між даними ЄРПН і у декларації Євген Морозов 31.10.2024 15:30
- Як Єдина інформаційна система змінить соціальну сферу України Світлана Приймак 31.10.2024 14:24
- Чому варто інвестувати в житло в Україні Раміль Мехтієв 31.10.2024 08:57
-
Німеччина визнала провал програми працевлаштування українців: допомогли з роботою менш як 1%
Бізнес 62081
-
Німеччина могла б уникнути спаду економіки, якби працівники рідше брали лікарняний – FT
Бізнес 26074
-
У Києві збираються побудувати нову вулицю за 1,56 млрд грн
Бізнес 8557
-
На ринку продажів нових автомобілів в Україні змінився лідер: Toyota втратила позиції
Бізнес 7627
-
Бізнес-тиждень: Держбюджет-2025, впровадження 5G та підвищення рейтингів українських банків
Бізнес 6991