В Україні "простих" об’єктів нерухомості практично немає. Як убезпечитися від негативного впливу історії об’єкту на нового власника?
В Україні «простих» об’єктів нерухомості практично немає. Майже кожний об’єкт має свою історію створення, зміни власника і спорів.
Як убезпечитися від негативного впливу такої історії на нового власника? Ідеального захисту, нажаль, немає. Але що точно можна (і треба) зробити, так це провести якісну і повну перевірку правового статуту та історії об’єкту нерухомого майна, яким зацікавився потенційний покупець (тобто провести так званий duediligence).
Результати такої перевірки надають потенційному покупцеві повну інформацію про об’єкт, його правовий статус, особливості переходу права власності і про історію його створення. Ця інформація надасть можливість покупцеві прийняти зважене рішення щодо придбання чи не придбання об’єкту, а також допоможе правильно оцінити інвестиційні ризики угоди.
Ось блоки інформації про об’єкт, які обов’язково потрібно дослідити, щоб більш-менш мати повну картину:
- Історія створення об’єкту. Важливо з’ясувати, хто і коли побудував цей об’єкт, на підставі яких документів, і чи були пов’язані з цим судові процеси. Наприклад, якщо об’єкт був побудований, а документ про його прийняття в експлуатацію скасований, а потім відновлений за рішенням суду, то треба ретельно зважити ризики його придбання.
- Попередні власники. Необхідно дослідити безперервний ланцюг переходу права власності на об’єкт від моменту його створення і до теперішнього власника. Це одне із найскладніших завдань, оскільки рідко коли у останнього власника зберігається вся документація на попередніх володільців. Однак з’ясувати її можна, наприклад, через розширений витяг з Реєстру речових прав, який видає реєстратор, або через адвокатські запити.
- Правовий статус об’єкта. Тут важливо проаналізувати яким чином оформлено право власності на останнього власника, на підставі яких документів, чи виконані ним всі умови набуття права власності. Також треба перевірити всі наявні судові провадження щодо об’єкту і щодо власника, оскільки їх вплив на право власності може бути визначальним.
- Технічна складова. Мова йде про перевірку фізичних характеристик об’єкту та його взаємозв’язок із оточуючим будинком, територією, земельною ділянкою. Важливо переконатися, що придбавається саме той об’єкт, який вам показали (а не той, на дверях якого є табличка із таким же номером приміщення) і який відображений у технічному паспорті. Вкрай важливо переконатися, що після придбання доступ до цього об’єкту не буде заблокований (наприклад, якщо виявиться, що коридор, по якому можна потрапити у приміщення, насправді не коридор, а інше приміщення, власник якого умисно заблокує вам доступ).
Проходження цих чотирьох етапів дослідження у більшості випадків надасть вам об’єктивну інформацію про об’єкт інвестування.
Чи слід використовувати он-лайн боти для перевірки? Такі боти доволі ефективно збирають інформацію з відкритих джерел. Враховуючи те, що практично всі джерела необхідної інформації про новобудови вже відкриті (нещодавно навіть Держархубудінспекція відкрила свої дані), то зібрана ботами картинка повинна бути повною. Це часто допомагає у проведенні якісного duediligence, однак доручити он-лайн боту самостійне проведення юридичної перевірки поки що можна хіба щодо нескладних об’єктів (квартира у новобудові, паркомісце).
Слід підкреслити, що цінність юридичної перевірки об’єкту нерухомості полягає не у вмінні швидко зібрати інформацію з відкритих джерел (хоча це теж важливо), а саме у вмінні правильно «читати» наявні документи, вірно співвіднести отримані дані і розумно їх оцінити.
