Держреєстрація прав під час війни: Закон №2255-IX та Постанова №209

Суттєві зміни у реєстраційне законодавство під час воєнного стану вніс Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству»

(Далі – Закон №2255-IX), який набрав чинності 26.07.2022 року.

Серед іншого, документом врегульовано питання зупинення державної реєстрації прав.

Так, власник може подати заяву щодо власного об’єкта нерухомого майна; заява не приймається у разі невстановлення особи заявника; невстановлення належності об’єкта нерухомості; не сплив п’ятиденний строк.

Тут варто відмітити, що нотаріусам необхідно чітко розрізняти зупинення державної реєстрації і зупинення розгляду заяви. Це абсолютно різні речі, які стосуються процедурних аспектів.

Зупинення державної реєстрації відбувається в двох випадках: заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій, та рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій.

Зупинення розгляду заяви відбувається в трьох випадках: відсутність документа у повному обсязі; відсутність документа, що підтверджує факт реєстрації прав на об'єкт нерухомого майна, що виникли до 1 січня 2013 року; відсутність інформації про судові рішення в єдиному державному реєстрі судових рішень та не необхідність направлення відповідного запиту.

Виправлення технічної помилки

Законом №2255-IX також змінено процедуру виправлення технічної помилки у Держреєстрі.

Так, розширено обставини, по яких виправляються технічні помилки. Тепер можна звернутися до Міністерства юстиції з метою виправлення відповідної помилки, яка наявна у відомості державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Помилка виправляється за рішенням колегії Міністерства юстиції з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації.

Варто підкреслити, що до видачі документів, державний реєстратор самостійно виправляє відповідну помилку, а після видачі документів, - лише шляхом подання відповідної заяви про виправлення помилки.

Виконання судового рішення

Змінилася також процедура виконання судового рішення, яке подається на проведення державної реєстрації.

Так, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.

При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв’язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід’ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Щодо процедури оскарження рішення, дії чи бездіяльності в сфері державної реєстрації, тут змінилися порядок подання скарг та процедурні аспекти.

Так, надана можливість подання скарги в електронній формі за умови підписання її скаржником з високим рівнем довіри і використанням відповідного ідентифікатора.

Державний реєстратор, суб'єкт державної реєстрації прав зобов’язаний усунути допущені ним порушення і з визначенням строків виконання такого зобов'язання.

Постанова №209

Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів в умовах воєнного стану регулює Постанова Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 р. №209.

24 червня 2022 року постановою Кабміну № 719 внесені важливі зміни до постанови № 209, якою визначено порядок доступу державних реєстраторів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та обмеження щодо його функціонування у воєнний час.

Змінилися положення щодо територіальності.

По-перше, до внесення нових змін було передбачено, що державна реєстрація прав проводиться нотаріусами в межах області за місцезнаходженням нерухомого майна, крім оформлення спадщини. Цей пункт виключається, а отже в питанні територіальності слід застосовувати норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

На сьогоднішній день заборонено проводити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, та їх обтяжень, на підставі договорів, посвідчених нотаріусами, у період з 25 лютого 2022 року до дня включення вказаного нотаріусу до переліку.

Також забороняється реєстрація набуття права власності на нерухоме майно до закінчення 1 місяця з дня державної реєстрації попереднього набуття права власності на таке майно, якщо кожне таке набуття здійснено на підставі договору або у зв'язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо), або у зв'язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи.

Забороняється державна реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, крім випадку, коли предметом іпотеки є нерухоме майно, визначене абзацом другим пункту 5-2 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку».

 Державна реєстрація прав на підставі свідоцтва про право на спадщину, свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя (колишнього подружжя) у разі смерті одного з подружжя, а також державна реєстрація змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі, у результаті видачі свідоцтва про право на спадщину на частку засновника (учасника) у статутному (складеному) капіталі (пайовому фонді) юридичної особи (крім акціонерних товариств, товариств з обмеженою відповідальністю, товариств з додатковою відповідальністю), виданого нотаріусом, який не включений до переліку нотаріусів або включений до нього з відповідним застереженням, проводиться на підставі сформованої ним заяви в Державному реєстрі прав/Єдиному державному реєстрі іншим нотаріусом, який включений до переліку нотаріусів без відповідного застереження. Така заява передається іншому нотаріусу територіальним органом Міністерства юстиції за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав/Єдиного державного реєстру на підставі відповідного письмового звернення одного із зазначених нотаріусів.

Відомості з державного реєстру за зверненням фізичних та юридичних осіб надаються державними реєстраторами, нотаріусами та адміністраторами центрів надання адміністративних послуг, робоче місце яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що не включена до затвердженого відповідно до Постанови №209 переліку адміністративно-територіальних одиниць.

Поділ та виділ: що нового?

Зазнала змін також ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазнала змін.

Відтепер розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються на підставі рішення державного реєстратора у разі:

- знищення об'єкта нерухомого майна;

- поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна;

 - виключення об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв’язку із змінами проектної документації на будівництво; скасування державної реєстрації земельної ділянки.

Для поділу і об’єднання  доцільно визначати технічну можливість нерухомого майна та можливість використання такого майна, як окремого об'єкта цивільних правовідносин.

Поділ та виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна, або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об'єкта нерухомого майна.

Уточнюється кількість основних будинків і допоміжних будівель, що входять до складу об'єкта нерухомого майна, виявляються і вносяться до матеріалів технічної інвентаризації поточні зміни в будинках, будівлях, спорудах.

За відсутності нотаріально-посвідченого договору чи рішення суду щодо порядку користування будинками, будівлями та спорудами беруться до уваги заяви всіх співвласників, підписи яких засвідчені нотаріально.

Суб'єкт господарювання готує Висновок щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об'єкта нерухомого майна для укладення договору про виділ в натурі частки з об'єкта нерухомого майна або договору про виділ частки з об'єктів нерухомого майна, що є у спільній частковій власності.

Не підлягають поділу (виділу) об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу об’єктів нерухомого майна може розглядатися лише після визнання права власності на них відповідно до закону.

Торкаючись питання особливостей ведення державного реєстру під час відповідних реєстраційних дій, які пов'язані з поділом, об'єднанням, та виділом частки  з об’єкту нерухомого майна, варто відмітити, що тут нотаріуси не повинні забувати про закриття розділів Держреєстру речових прав на нерухоме майно та відкриття нових розділів і формування нових реєстраційних справ. Сюди необхідно переносити відомості про речові права та обтяження речових прав, якщо вони стосуються новостворених об'єктів.

Вказані відомості вносяться виключно під час держреєстрації набуття прав власності документів, поданих для такої реєстрації.

Підлягають внесенню відомості про ціну нерухомого майна, встановлену в договорі.

Якщо за договором набувається право власності на кілька земельних ділянок або об’єктів будівництва, відомості про ціни кожного вносяться до Держреєстру прав.

Якщо ж за договором набувається право власності на кілька земельних ділянок, або, та/або кілька об'єктів нерухомого майна розташованих на вказаних земельних ділянках, то у відомостях про ціну вартість кожного з цих об'єктів вноситься окремо.