Процедура стягнення на іпотечне майно на підставі застереження завжди була ризиковою справою. Відтепер цей спосіб стягнення отримав належне правове регулювання.
Прогалини у правовому регулюванні процедури стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог призводили до зловживання боржниками своїми правами. В окремих випадках такі зловживання призводили до неможливості звернути стягнення на заставлене майно, що вносило у справу істотний дисбаланс інтересів сторін кредитних правовідносин.
Постановою Кабміну №189 від 26.02.2020 (набула чинності 06.03.2020) затверджені зміни до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Постанова Кабміну №1127 від 25.12.2015). Зазначені зміни є істотним внеском у справу виправлення балансу інтересів сторін при заставі майна.
Нагадаю деякі з найпоширеніших зловживань, до яких раніше вдавалися недобросовісні боржники:
1. Неотримання поштової кореспонденції від кредитора. Як наслідок – неможливість підтвердити факт вручення боржнику повідомлення про невиконання зобов’язання.
2. Штучне внесення боржника до Єдиного реєстру боржників або штучна реєстрація додаткових обтяжень стосовно закладеного майна. Внаслідок цього реєстрація права власності на ім’я кредитора блокувалася.
3. Для валютних кредитів - посилання боржника на те, що іпотечне майно є його єдиним місцем проживання. Тоді в дію вступав Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який блокував стягнення.
Коротко розповім про зміни, які внесені у Порядок держреєстрації з метою усунути ці штучні перепони.
Стосовно маніпуляцій з «неотриманням» листів. Відтепер факт неотримання боржник письмової вимоги іпотекодержателя не має значення. Кредитор вправі подати реєстратору копію свого повідомлення з позначкою про відмову адресата від його одержання або копію повідомлення, які повернулися у зв’язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання. У випадку, якщо надається копія листа, який повернувся за закінченням строку або відсутністю адресата, то таких листів має бути два, і відправлені вони мають бути з періодичністю не менше ніж один місяць. У зв’язку з цим ситуація стає зворотною: кредитор більше може не хвилюватися про те, що боржник умисно не отримує пошту, а боржник, навпаки, повинен ретельно слідкувати за надходженням пошти у відділені зв’язку, щоб не пропустити застаріле повідомлення від кредитора.
Стовно дублювання обтяжень на іпотечне майно. Змінами передбачено, що наявність зареєстрованої заборони, яку нотаріус наклав під час посвідчення іпотечного договору, а також наявність інших заборон, накладених після його укладення, так само, як і внесення боржника до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на стягуване майно на ім’я кредитора. У цих випадках стягнення відбувається без зняття таких заборон.
Стосовно мораторію на стягнення по валютним кредитам. Нововведення передбачає можливість реєстратора самостійно перевірити інформацію про відповідність чи невідповідність іпотечного майна критеріям закону про мораторій перед укладенням іпотечного договору (тобто кредитор наперед знатиме, чи підпадає майно під мораторій і вочевидь не візьме його в іпотеку за таких умов). Також передбачено можливість проведення реєстрації за умови наявності відповідної заяви іпотекодавця (кредитору слід отримати таку заяву заздалегідь).
На мою думку ці зміни дуже слушні та істотно покращують ситуацію із стягненням іпотечного майна на підставі застереження про задоволення вимог.
