Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав"
Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав": законодавче регулювання та ризики для інвестора.
Однією із популярних схем залучення коштів для будівництва житлових проектів є укладення з покупцями договорів купівлі-продажу майнових прав. Даний вид договорів прямо не передбачений законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте не заборонений законом і є різновидом майна згідно ст. 190 Цивільного кодексу України.
Згідно статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються: будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, інвестор (покупець) фактично набуває у власність майнові права (право вимоги до забудовника), що виражається в можливості в майбутньому здійснити на інвестора первинну реєстрацію права власності на квартиру.
Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано. На практиці перехід майнових прав фіксується шляхом підписання акту прийому-передачі майнових прав.
В основному, при залученні коштів через укладення договорів купівлі-продажу майнових прав приймають участь наступні суб’єкти: замовник, забудовник, генпідрядник (підрядник). Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається інвестором (покупцем) із забудовником.
Форма договору має бути обов’язково письмова (ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу). Нотаріальне посвідчення такого договору законодавством не вимагається.
Згідно статті 331 Цивільного кодексу України первинно майнові права на об’єкт, що будується виникають у замовника будівництва та підтверджуються наступними документами:
- документ, що підтверджує наявність у замовника прав на земельну ділянку;
- проектно-кошторисна документація;
- зареєстрована декларація на виконання будівельних робіт;
- договір генерального підряду.
Отже, майнові права є законодавчо визнаною правовою конструкцією залучення коштів інвесторів у будівництво.
Переваги для інвестора (покупця): простота схеми залучення коштів; відсутність необхідності нести додаткові фінансові затрати щодо участі у реалізації схеми інвестування третіх осіб; відсутність податкового навантаження.
Основні ризики для інвестора: майнові права на квартиру не підлягають державній реєстрації, а тому можливі подвійні перепродажу квартир; забудовник може залучати кошти до отримання необхідної дозвільної документації; відсутність контролю за фінансовими потоками зі сторони держави і відповідно можливість нецільового використання коштів; порушення строків введення об’єкту в експлуатацію.
На що радимо звернути увагу при виборі даної схеми інвестування:
- на умови договору (момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, обов’язки сторін тощо);
- наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво і прав на земельну ділянку;
- на репутацію замовника (забудовника): досвід будівництва подібних об’єктів).
Лише детальна перевірка і дотримання рекомендації наддасть можливість мінімізувати ризики і отримати бажаний об’єкт у власність.
- Стягнення коштів, які належать особі, яка має заборгованість перед боржником Євген Морозов 10:30
- Справи про адміністративні правопорушення, які розглядають ТЦК і СП Євген Морозов вчора о 12:18
- "Єдиний" спосіб оскарження результатів оцінки в рамках виконавчого провадження Євген Морозов 04.10.2024 12:19
- Wi-Fi у школах: на якому етапі ми зараз і як відбувається облаштування Петро Оленич 04.10.2024 12:07
- Perplexity AI: Коли пошуковик розуміє вас з півслова Олеся Стойко 04.10.2024 07:40
- Як збільшити прибуток через систематизацію бізнес-процесів Жанна Кудрицька 03.10.2024 22:44
- Визначаємо місця проживання дитини під час війни Світлана Приймак 03.10.2024 19:22
- Декілька роздумів щодо "тарифного подвигу" Укрпошти Олег Пендзин 03.10.2024 16:44
- Забезпечення прав людини в умовах війни Дмитро Зенкін 03.10.2024 14:16
- Відключення споживачів від комунальних послуг за борги по ЖКХ Євген Морозов 03.10.2024 12:24
- Я вдома! Як ефективно встановити і захистити особисті кордони Алла Заднепровська 03.10.2024 09:07
- Де знайти додаткові інвестиції: кредит, грант чи інвестор? Костянтин Соловйов 02.10.2024 20:37
- Мобілізація по новому. Особливості призову командирами ВЧ Ігор Калініченко 02.10.2024 17:34
- Зобов`язання ДПС України зареєструвати в ЄРПН податкову накладну Євген Морозов 02.10.2024 12:16
- Бізнес під прицілом: як новітні розвідтехнології стають щитом в умовах війни Ігор Шевцов 02.10.2024 10:21
- Відбір постачальника – це не вся закупівля: ключові ролі в закупівельному процесі 292
- Мобілізація по новому. Особливості призову командирами ВЧ 249
- Відстрочка від мобілізації для студентів іноземних ВНЗ: Покарання невинних за чужі провини 228
- Де знайти додаткові інвестиції: кредит, грант чи інвестор? 120
- Бізнес під прицілом: як новітні розвідтехнології стають щитом в умовах війни 75
-
Названо 10 криптовалют, які найкраще купувати зараз
Фінанси 12785
-
Підконтрольна ГУР компанія заборгувала державі понад 800 млн грн – розслідування
Бізнес 6621
-
Італія звинувачує сім осіб і дві компанії у бракованих деталях для літаків Boeing
Бізнес 5467
-
В Україні сповільнилося зростання реальних зарплат, у НБУ назвали причини
Фінанси 4777
-
Бохо-шик, переосмислене ретро та інші модні тренди із Paris Fashion Week: ФОТО
Життя 4515