Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав"
Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав": законодавче регулювання та ризики для інвестора.
Однією із популярних схем залучення коштів для будівництва житлових проектів є укладення з покупцями договорів купівлі-продажу майнових прав. Даний вид договорів прямо не передбачений законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте не заборонений законом і є різновидом майна згідно ст. 190 Цивільного кодексу України.
Згідно статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються: будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, інвестор (покупець) фактично набуває у власність майнові права (право вимоги до забудовника), що виражається в можливості в майбутньому здійснити на інвестора первинну реєстрацію права власності на квартиру.
Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано. На практиці перехід майнових прав фіксується шляхом підписання акту прийому-передачі майнових прав.
В основному, при залученні коштів через укладення договорів купівлі-продажу майнових прав приймають участь наступні суб’єкти: замовник, забудовник, генпідрядник (підрядник). Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається інвестором (покупцем) із забудовником.
Форма договору має бути обов’язково письмова (ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу). Нотаріальне посвідчення такого договору законодавством не вимагається.
Згідно статті 331 Цивільного кодексу України первинно майнові права на об’єкт, що будується виникають у замовника будівництва та підтверджуються наступними документами:
- документ, що підтверджує наявність у замовника прав на земельну ділянку;
- проектно-кошторисна документація;
- зареєстрована декларація на виконання будівельних робіт;
- договір генерального підряду.
Отже, майнові права є законодавчо визнаною правовою конструкцією залучення коштів інвесторів у будівництво.
Переваги для інвестора (покупця): простота схеми залучення коштів; відсутність необхідності нести додаткові фінансові затрати щодо участі у реалізації схеми інвестування третіх осіб; відсутність податкового навантаження.
Основні ризики для інвестора: майнові права на квартиру не підлягають державній реєстрації, а тому можливі подвійні перепродажу квартир; забудовник може залучати кошти до отримання необхідної дозвільної документації; відсутність контролю за фінансовими потоками зі сторони держави і відповідно можливість нецільового використання коштів; порушення строків введення об’єкту в експлуатацію.
На що радимо звернути увагу при виборі даної схеми інвестування:
- на умови договору (момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, обов’язки сторін тощо);
- наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво і прав на земельну ділянку;
- на репутацію замовника (забудовника): досвід будівництва подібних об’єктів).
Лише детальна перевірка і дотримання рекомендації наддасть можливість мінімізувати ризики і отримати бажаний об’єкт у власність.
- "Візуальний огляд" водія на стан наркотичного сп’яніння: аспект законності Євген Морозов вчора о 20:08
- Благодійна діяльність в Україні під час дії воєнного стану Оксана Соколовська вчора о 16:10
- Юридична практика у спорах з банками: реальний приклад Павло Васильєв вчора о 12:18
- Нові правила експортного контролю: виклики та можливості для українського бізнесу Ростислав Никітенко вчора о 12:12
- Від entry-level до CEO: розбираємо головні бар'єри для жінок у корпоративному світі Юлія Маліч вчора о 12:10
- Про Молдову, вибори і російський слід Галина Янченко вчора о 09:58
- Судовий збір при заявлені цивільного позову у кримінальному провадженні Євген Морозов 04.11.2024 20:02
- Скасування Господарського кодексу: ризики для бізнесу та економіки Володимир Бабенко 04.11.2024 17:11
- Розпочато роботу над вебплатформою судових рішень War Crime Леонід Сапельніков 04.11.2024 14:41
- Маємо забезпечити армію якісним майном Дана Ярова 04.11.2024 14:21
- Нові зміни до Кримінального кодексу України: що потрібно знати Оксана Соколовська 04.11.2024 13:27
- Судова практика: відміна виконавчого напису приватного нотаріуса Павло Васильєв 04.11.2024 12:31
- Сектори польської економіки, в які інвестує український бізнес Сильвія Красонь-Копаніаж 04.11.2024 12:10
- Санкції та їх оскарження в ЄС: що варто знати українському бізнесу та адвокатам Ростислав Никітенко 04.11.2024 12:08
- Відвід судді: закон, практика та поради Владислав Штика 03.11.2024 23:06
-
Освітні втрати набирають обертів: чому школярі масово виїжджають і не планують повертатися
Думка 27982
-
Укрнафта пробурила найглибшу свердловину за останні вісім років. Дає нафту та газ
Бізнес 11654
-
Найбільший завод з виробництва свинцю в Україні визнали банкрутом
Бізнес 11323
-
Німеччина отримала першу компенсацію за недопостачений Газпромом газ
Бізнес 6780
-
Антонов перевіз до США спеціальний космічний супутник "Гера" – фото
Бізнес 5208