Весна 2023 на ринку нерухомості. Розпродаж чи зростання цін. Частина 2/4

Аналіз потенційної можливості цінопаду на ринку нерухомості

★★☆☆ Частина 2/4. Тотальний розпродаж

Всі профільні аналітичні джерела й представники публічних девелоперів заявляють про те, що і первинний і вторинний ринки нерухомості України за останній воєнний рік у своїх обсягах впали на 90% у відношенні до минулого 2021 року. І для багатьох, таке падіння є достатнім аргументом для того, щоб стверджувати думку про неминучість обвалі цін на ринку. А деякі аналітики й експерти вчергове почали використовувати термін «мильна бульбашка».

То чи склалися передумови для обвалу цін на ринку нерухомості України?

Перше, що необхідно чітко зафіксувати – це розуміння обвалу. Яке зниження цін можна вважати обвалом? Приведу аналогію з обвалом ринку у 2008 рокі. У той час, мав честь працювати у найпрогресивнішого девелопера України, у портфелі якого був один з проектів житлового будівництва у центрі Києва на паралельній вулиці Хрещатику з краєвидом на Хрещатик,  ЦУМ та Бессарабський ринок. До кризи у тому будинку 1 м.кв. на етапі будівництва коштував близько $15 тис. З настанням кризи, ціни впали, і ми з власником компанії влаштували перегони, хто з нас двох  більше квартир реалізує. Я продавав по $7…7,5 тис/м.кв., а власник компанії, піддавшись паніці, влаштував panic sales і продавав елітне житло своїм знайомим і їхньому колу спілкування (теж, досить забезпеченим і часто статусним громадянам) по 4…4,4 тис/м.кв. Тобто, можна впевнено стверджувати, що падіння ринку, яке ми тоді реально відчули, відбулося у 2…3,75 разів. Уважний читач зверне увагу, що приклад наведений для категорії елітної нерухомості і буде правий. Однак, саме елітні, найдорожчі групи товарів (якщо це не золото, алмази чи інші рідкісні земельні метали й коштовності) чітко відображають кризові показники. Найдешевший сегмент нерухомості не є показовим, адже там де рентабельність 15-20%, зниження на таку ж цифру просто зупиняє ринок, тому що збиткова торговля – це абсурд. А розпродаж «в мінус» з розумінням, що отриманих коштів не вистачить для завершення проєкту – це як мінімум дилетантство і як максимум – шахрайство. Ви ж всі завжди сміялися з висловів «від’ємний наступ чи від’ємний зліт».

З іншої сторони, дисконти у вигляді усіляких акційних пропозицій від девелоперів на рівні 25…30% - це була звична і часто приємна річ для інвесторів і кінцевих покупців нерухомості. У даний період, станом на першу декаду 2023 року можна знайти цінові пропозиції з дисконтом -25%, що абсолютно відповідає парадигмі довоєнного ціноутворення.

Отже, обвал, мильна бульбашка і тотальний розпродаж – це зниження цін мінімум у 2 рази. Все те, що пропонувалося на Печерську за 2,5…3,5 тис $/м.кв. при обвалі мало б коштувати 1 тис $/м.кв., чи близько 40 тис грн/м.кв. а при панічному розпродажі і того, вдвічі менше. Вважаєте реальним такий сценарій? Я поки що не бачу підстав для такого цінопада.

Тепер про більш продуктивні альтернативи тотальному розпродажу. І відразу давайте відкинемо варіант девелоперів, які зумисно готові піти на «розпродаж» з думкою про подальшу заморозку проектів чи й відсторонення від подальших будь-яких робіт.

1) Тотальний розпродаж за заздалегідь заниженими цінами – це кінець бізнесу для девелопера. Чи не краще продати проект більш стабільному девелоперу чи навіть власникам інших бізнесів і при цьому уникнути підозр у шахрайстві? Український ринок знає приклади цивілізованого виходу з девелоперського бізнесу, при цьому зі збереженням всіх зобов’язань перед інвесторами.

2) Мінімізація об’єму будівельних робіт на 2-3 роки, в залежності від ситуації в економіці країни та розвитку ситуації на фронтах. Саме цим шляхом пішли девелопери у даний час. І фундамент міцності ще є у майже всіх.

3) Різка активізація рекламних заходів, агресивний PR нерухомості і девелопера, гнучкі індивідуальні схеми відтермінування виплат. Залучення альтернативних негрошових активів прийняття у вигляді оплати. До речі, ризиковано й сміливо, часом навіть відчайдушно. Майбутній рік дасть відповідь щодо доцільності використання цього методу. Знімаю шляпу перед такими поодинокими девелоперами і щиро зичу їм успіхів.

4) Долучення до державної програми доступної іпотеки єОселя та інших існуючих кредитних механізмів з метою залучення якомога більшої кількості потенційних покупців.

5) Аудит власних ресурсів і можливостей при плануванні участі і визначення потенційно досяжних робіт з відбудови із залученням іноземних і державних ресурсів, як матеріальних, так і нематеріальних, у т.ч. податкових.

Звісно ж, що для кожного девелопера постають індивідуальні питання, які відносяться лише для нього одного і найголовніше серед них – у якій точці 24 лютого 2022 року перетнулися три показники: будівельний бюджет витрат, план продаж і фактично завершений об’єм робіт. Тому що всі подальші дії під час війни потрібно було планувати саме з цього місця, з ціллю того, у якому статусі девелопер хоче увійти у післявоєнний період.

Окремо від девелоперів є значний пласт інвесторів, власників десятків мільйонів квадратних метрів, які теоретично можуть влаштувати panic sales і реально обвалити ринок у короткостроковій перспективі. І дехто з аналітиків ринку приймає це за потенційну загрозу ринку. Однак, чи існує сенс трансформації все ще доходної нерухомості у держказначейські банкноти на фоні зруйнованої війною нерухомості країни? Це велике питання на сотні мільйонів у твердій валюті, відповідь на яке буде швидше за все - ні.

Отже, прямих передумов до кратного весняного, а разом за ним і літнього цінопаду на ринку нерухомості України не вбачається. Існують механізми для самозбереження девелоперів у стані мінімальних продаж у їх одиничних випадках. Інертність і неквапливість ринку нерухомості – це завжди можливість до самозбереження і реінкарнації протягом декількох років. А потенційні перспективи на період післявоєнної відбудови із залученням іноземного фінансування – очікувано перспективний шлях до розвитку бізнесу на українському ринку нерухомості.

І якщо з загрозами обвалу ринку нині прояснилося, то чи назбиралося передумов для зростання цін, про цю сторону медалі згодом, адже далі…

… далі буде:

★★★☆ Частина 3/4. Зростання цін

★★★★ Частина 4/4. Сценарії, висновки й прогнози