Чому українці неохоче купують первинну нерухомість за житлові сертифікати?

Про причини виникнення дисбалансу між первинним і вторинним ринком нерухомості у використанні житлових сертифікатів.

За офіційними даними, найбільше операцій купівлі-продажу з використанням житлових сертифікатів, близько 92%, було проведено на вторинному ринку нерухомості. Це динаміка перших двох місяців реалізації механізму надання компенсації у вигляді житлових сертифікатів для власників знищених під час війни осель.

 Такий дисбаланс між первинним і вторинним ринком нерухомості виник не через відсутність попиту серед отримувачів компенсації на купівлю майбутніх квадратних метрів, адже охочі інвестувати кошти, які надає держава власникам сертифікатів, у «первинне» житло є, їх досить багато. Інше питання, що в цьому випадку покупці мають досить обмежений вибір, оскільки вони можуть придбати майбутні об’єкти нерухомості (МОН) тільки у забудовника, який зареєстрував спеціальне майнове право.

Вимога щодо реєстрації спеціального майнового права напряму не передбачена компенсаційними процедурами. По суті, алгоритм використання житлових сертифікатів для первинного і вторинного ринку нерухомості  однаковий. Перший крок — це припинення права власності на знищене майно. Відповідна процедура державної реєстрації нещодавно була суттєво спрощена, тож у більшості постраждалих внаслідок російської військової агресії на цьому етапі проблем виникнути не повинно. Другий крок — пошук житла у будь-якому відносно безпечному регіоні України. Географія пошуку в цьому випадку обмежується тимчасово окупованими територіями та зоною бойових дій: придбати житло, розташоване на таких територіях, за сертифікат не можна!  Наступний етап — це подання звернення про фінансування до Укрпошти. Після резервування коштів виконавцем державної програми можна переходити до четвертого, фінального кроку — оформлення договору купівлі-продажу нової оселі у нотаріуса.

Власне на цьому етапі і з’являється основна відмінність для «первинного» житла. Якщо договір стосуватиметься нерухомості на первинному ринку, нотаріус передусім має пересвідчитися, так би мовити, у надійності ділової репутації забудовника і перевірити юридичну «чистоту» квадратних метрів у новобудові. Нотаріус перевіряє: наявність порушених проти замовника справ про банкрутство; відсутність в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань судового рішення про визнання юридичної особи банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури; відсутність факту перебування замовника будівництва у стані припинення шляхом ліквідації; наявність у замовника будівництва права на виконання будівельних робіт щодо відповідного об’єкта.

Але це ще не все! Технічний алгоритм використання житлових сертифікатів вимагає обов’язкової реєстрації відомостей про нерухомість (навіть майбутню!) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Це необхідно для виконання нотаріусом обов’язкової умови для реалізації житлового сертифіката — внесення інформації про договір купівлі-продажу до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ): технічний функціонал цього реєстру містить обов’язкове поле щодо наявності реєстраційного номера об’єкта в ДРРП. Внесення нотаріусом інформації про договір до РПЗМ буде точкою відліку для Укрпошти, яка протягом п’яти робочих днів після цього має здійснити перерахування коштів на рахунок продавця.

Як же інформація про майбутню нерухомість має з’явитися в ДРРП?.. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється тільки за замовником будівництва, а на МОН — за замовником будівництва та/або девелопером. Це відносно нове правило на ринку первинної нерухомості, яке почали застосовувати тільки з жовтня 2023 року.

Нагадаю, що вимога щодо первинної реєстрації спеціального майнового права передбачена Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (Закон), який покликаний створити додаткові гарантії для інвесторів і запобіжники від недобросовісних забудовників. За загальним правилом дія Закону поширюється на об’єкти, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, тобто після 10 жовтня 2022 року. Втім, навіть якщо забудовник отримав необхідні дозвільні документи і почав зводити багатоквартирний будинок раніше вказаної дати, ще не завершив будівництво і не здав будинок в експлуатацію, але планує продавати квадратні метри власнику житлового сертифіката, він обов’язково має здійснити первинну реєстрацію спеціального майнового права.

Така реєстрація проводиться після створення визначених документів на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), серед яких — заява щодо державної реєстрації спеціального майнового права. Буквально нещодавно на порталі ЄДЕССБ запустили автоматичну первинну реєстрацію спеціальних майнових прав. Після внесення в ЄДЕССБ відповідної заяви замовник зможе відслідковувати статус реєстрації об'єкта в ДРРП у картці заяви.

Очікується, що оптимізація цього сервісу активізує первинну реєстрацію  спеціальних майнових прав, яка наразі «пробуксовує». Станом на 20 лютого цього року на порталі ЄДЕССБ була зареєстрована лише 51 відповідна заява від замовників будівництва. Сподіваюся, що з часом ситуація з використанням сертифікатів на первинному і вторинному ринку нерухомості вирівняється, а отримувачі компенсації отримають більше пропозицій для вибору «первинного» житла.