Дім стовпом: які гарантії захисту своїх прав отримають покупці квартир у новобудовах?

Про окремі законодавчі новації, зокрема інститут спеціального майнового права, які покликані створити додаткові гарантії для інвесторів і запобіжники від недобросовісних забудовників.

Первинний ринок нерухомості завжди користувався неабиякою популярністю серед українців. Це й не дивно, адже більшість покупців хотіли придбати житло за вигідною ціною (вартість первинної нерухомості здебільшого значно нижча за вторинну) і без історії попередніх власників, яка нерідко буває досить проблемною. Відлякувала потенційних власників квадратних метрів хіба що невідомість: чи буде завершено будівництво, чи не перетвориться новобудова в довгобуд, чи не стане інвестор легкою «здобиччю» недобросовісного забудовника або «заручником» фінансової піраміди?.. Такі назви як «Еліта-центр», «Укрбуд», будинки Войцеховського (цей список можна продовжувати) — всі добре знають, як знають і те, що на первинному ринку нерухомості періодично з’являються чергові винахідливі девелопери, які шукають нових жертв для своїх будівельних афер.  

Можливо хтось скаже, що ці питання не на часі, адже сьогодні ринок нерухомості (як первинної, так і вторинної) фактично завмер через злочинні дії більш грізного,  підступного і кровожерливого ворога ніж проблемний забудовник або квартирний аферист — російську федерацію, яка постійно влаштовує ракетний і «шахідний» терор нашим мирним містам та селам. Але війна зрештою закінчиться і після нашої Перемоги активізація ринку нерухомості — явище неминуче, причому йтиметься саме про «первинку». Для цього є кілька передумов. Передусім — це  міграційні та урбанізаційні процеси в державі: відтік значної частки населення з регіонів, де велися активні бойові дії, до великих міст.  Потужним імпульсом для розвитку ринку первинної нерухомості має стати запуск національного компенсаційного механізму за понівечене ворожими обстрілами житло. Відтак питання створення додаткових гарантій захисту прав інвесторів будівництва актуальні як ніколи.

З 10 жовтня 2022 року на ринку первинної нерухомості діють нові правила, передбачені Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (Закон).

У цій публікації зосереджу увагу на окремих законодавчих змінах, які покликані унеможливити застосування недобросовісними забудовника низки маніпуляцій і схем. 

Попередній договір: опція з багатьма невідомими

Чому донедавна такі оборудки були популярними?.. Одна із причин — це те, що реєстрація права власності на квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) проводилася вже після введення в експлуатацію об'єкта будівництва. Саме тому на практиці нерідко траплялися випадки подвійних продажів: договори на одну і й ту ж житлову площу укладали одразу з кількома покупцями. Причому таке «задвоєння» чи навіть «затроєння» виявлялося тільки на етапі державної реєстрації вже збудованої квартири.

Однією з найпопулярніших документарних опцій на первинному ринку нерухомості раніше був попередній договір купівлі квартири, який укладали майбутні власники (де-факто інвестори) із забудовником та посвідчували його у нотаріуса. Такий документ містив умови щодо обов'язку сторін зустрітися колись   у майбутньому та укласти договір купівлі-продажу вже збудованої нерухомості.  При цьому сплатити кошти (всю суму або якусь її частину) за ще незбудовану квартиру майбутній власник зобов’язувався на підставі попереднього договору.

Попередній договір ніколи не був гарантією того, що забудовник у майбутньому збудує нерухомість та укладе договір купівлі-продажу вже готових квадратних метрів, адже така форма договору передбачала лише закріплення намірів сторін укласти договір згодом (протягом певного строку) на умовах, визначених попереднім договором, тобто купівля нерухомості фактично мала відбуватися на вторинному ринку при майже повній передоплаті. На практиці нерідко траплялися ситуації, коли власники, сплативши стовідсоткову вартість житла у якості підтвердження зобов’язання за попереднім договором, і навіть зробивши в квартирі ремонт, вже жили у помешканні, не маючи на нього правовстановлюючих документів. Іноді вони місяцями, а то й роками чекали, поки забудовник укладе з ними основний договір і посвідчить його у нотаріуса, аби зареєструвати своє право власності на квартиру.

Ще однією слабкою ланкою такого правочину було те, що на одну й ту ж житлову площу недобросовісний забудовник міг укладати попередні договори з різними покупцями. Перевірити це було неможливо, як і те, чи має продавець необхідні дозвільні документи на будівництво майбутнього об’єкту, або чи не перебувають майнові права на майбутню нерухомість у іпотеці. По-перше, в Україні ніколи не існувало окремого реєстру попередніх договорів, тож з’ясувати, чи укладав продавець раніше такі договори з іншими особами, було неможливо. По-друге, законодавство не зобов’язувало нотаріуса при посвідчені таких договорів здійснювати низку перевірок і не містило жодних вимог до переліку документів, які надаються сторонами для укладання попереднього договору. Оскільки  попередній договір не передбачає переходу права власності на майно, яке буде предметом основного договору, процедура не вимагала від нотаріуса обов’язкового здійснення документарних та реєстраційних перевірок. Йшлося фактично тільки про встановлення особи майбутнього продавця і покупця та підтвердження їх цивільної правоздатності і дієздатності. Хоча більшість нотаріусів при посвідченні таких правочинів здійснювали необхідні перевірки за реєстрами, знаходилися й ті, хто цього не робив через відсутність відповідних законодавчих вимог.  

Ще один важливий нюанс: у разі порушення вимог попереднього договору забудовником інвестор максимум на що міг розраховувати, то це на відшкодування збитків у судовому порядку. Примусити продавця на підставі умов попереднього договору завершити будівництво і з’явитися для нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу було неможливо.

Тепер, завдяки новим законодавчим правилам, ситуація має дещо змінитися.  Вчинення такого правочину на первинному ринку нерухомості сьогодні вже  легалізовано та частково врегульовано. На рівні цивільного законодавства було заначено, що  попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає обов’язковому  нотаріальному посвідченню. Також Цивільний кодекс України був доповнений важливою новелою, яка містить імперативну вимогу щодо недопущення будь-яких платежів на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій. Такі зміни фактично нівелюють економічний ефект від проведення різних маніпуляцій при виконанні умов попереднього договору, який могли отримати недобросовісні забудовники.   

Спеціальне майнове право: як це працюватиме?

Ще однією з важливих змін Закону є запровадження нового реєстраційного інституту  спеціального  майнового права. Це поняття охоплюватиме одразу кілька об’єктів незавершеного будівництва, як подільних (скажімо, багатоквартирні будинки), так і неподільних (наприклад, приватний житловий будинок),  а також майбутні об’єкти нерухомості.

Спеціальне майнове право виникатиме з моменту його державної реєстрації у ДРРП, а сама реєстрація здійснюватиметься після отримання права на виконання будівельних робіт.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва буде здійснюватися за замовником будівництва (або за замовником та/або девелопером відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва, коли йтиметься про первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості).

Державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, буде здійснюватися з дотриманням цілої низки умов, зокрема за наявності:

- відомостей у ДРРП про державну реєстрацію за замовником будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт (у випадках, якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою, - за наявності);

- діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки або діючого будівельного паспорта забудови земельної ділянки;

- діючого права на виконання будівельних робіт;

а також відсутності:

- факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності;

- факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

- у складі об’єкта незавершеного будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких зареєстровано спеціальне майнове право.

При переході спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до правонабувача одночасно будуть переходити права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва. Такий правонабувач вважатиметься покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Низку вимог і особливостей законодавець встановлює і для процедур державної реєстрації (як первинної, так і подальшої) подільних об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості.

Ще один принциповий аспект: на спеціальне майнове право будуть поширюватися гарантії щодо захисту права власності. Його власник матиме право звертатися до суду щодо захисту свого права, зокрема з вимогою щодо закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію. Водночас у Законі обумовлюється: не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи анулювання, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права повинен  обрати інший спосіб захисту порушеного права. Також власник такого права зможе в судовому порядку визнати право власності на об’єкт вже після закінчення його будівництва і прийняття в експлуатацію.

Ці та інші реєстраційні застороги і вимоги мають дисциплінувати гравців ринку первинної нерухомості, унеможлививши випадки незаконного будівництва без наявності необхідних дозвільних документів та дубльовані продажі квадратних метрів. Утім поки що — це тільки припущення в теорії, а от як складеться практика, чи не знайдуть непорядні забудовники шпарини і лазівки в новому Законі, —  дізнаємося тільки з часом, після належної технічної імплементації та апробації нових правил.