Строк дії договору оренди землі. І знову про важливе

Правники, які тривалий час працюють у сфері земельного права, можливо пригадують як у 2010-2015 роках постійно змінювалась судова практика щодо початку строку дії договору.

В одних справах суди встановлювали початок дії договору оренди землі від фактичних дій, вчинених з переданням земельної ділянки та її використання, у других - від дати державної реєстрації договору, яка могла бути вчинена і через 3-5 років, у третіх - від дати виплати орендної плати наперед.

Існувало безліч різноманітних випадків трактування початку дії договору і знадобилося багато років, щоб проблему нарешті було вирішено.

Так, розглядаючи справу №357/8277/19 у Постанові від 18 квітня 2023 року Велика Палата Верховного Суду зазначила (основні тези):

«05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ укладено договір оренди землі, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку.

11 січня 2014 року зареєстровано право оренди на земельну ділянку за ТОВ.

…

Оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.

…

З 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

…

Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації».

Якщо перевести це рішення з юридичної на звичайну мову, то воно полягає у наступному:

- договір оренди землі, який було укладено до 01.01.2013 року, підлягав державній реєстрації і саме з моменту державної реєстрації починав діяти.

Якщо сторони вирішили здійснити нотаріальне посвідчення договору оренди землі, такий договір (після нотаріального посвідчення) підлягав державній реєстрації і починав діяти саме з моменту реєстрації;

- якщо договір оренди землі було укладено з 01.01.2013 року і він містив фрази «договір набирає чинності з моменту реєстрації» або «договір набирає чинності з моменту реєстрації права оренди», такі фрази не впливали на чинність договору, який починав діяти з моменту підписання.

В додаток до цієї позиції варто нагадати, якщо сторони підписали договір оренди землі до 01.01.2013 року, який містив фразу про «набрання його чинності з моменту державної реєстрації», а замість цього після 01.01.2013 року вчинили реєстрацію права оренди, Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 23.06.2020 року по справі №696/1693/15-ц вважає, що такий договір не є укладеним, оскільки державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.

Здавалось би, що всі акценти розставлено. І навіть нова редакція ст.19 Закону України «Про оренду землі» від 16.01.2020 року поставили велику жирну крапку зазначивши, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

Але дискусії, щодо періоду з 01.01.2013 до 16.01.2020 року, продовжуються. Правники висловлюють припущення, що строк дії договору начебто може починатись саме з моменту реєстрації права оренди (а не з дати підписання договору), якщо така умова буде прописана у договорі оренди землі. Так це чи ні, давайте розберемось разом.

Ст.627 Цивільного кодексу України (надалі – ЦКУ, в редакції від 01.01.2013 року) дозволяє свободу договору, проте така свобода повинна існувати з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (ст.639 ЦКУ).

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (ст.639 ЦКУ).

Зрозуміло, що до 01.01.2013 така «дія» полягала у державній реєстрації договору і була обов’язковою, з моменту вчинення якої договір набирав чинності.

З 01.01.2013 року законодавство змінилось і на реєстрацію права оренди сторони подавали вже діючий договір, по якому певні права та обов’язки виникли в момент підписання його сторонами. Закон же додаткових дій не вимагав.

Якщо на реєстрацію права оренди подати договір, який ще не набрав законної сили, по ньому не виникне право здійснити реєстрацію речового права оренди.

Для більш глибокого розуміння змоделюємо наступні ситуації.

1. Сторони домовились про те, що договір оренди землі від 01.01.2013 року одночасно набирає чинності з моменту його підписання та виконання орендарем українського хіта, пісні «Парова машина». Кумедна ситуація, але вона має право нас існування, оскільки передбачена принципами свободи договору.

У цьому випадку сторони підписують договір (до виконання чи пізніше), після цього орендар виконує пісню та складається акт, що така пісня виконана. Цей акт буде невід’ємною частиною договору оренди землі. Фактом підтвердження набуття чинності договору оренди землі, відповідно до його умов, буде одночасно підпис сторін на договорі та акт про виконану умову набуття чинності.

Далі сторони мають право подати договір на реєстрацію права оренди.

2. Сторони домовились про те, що договір оренди землі від 01.01.2013 року набирає чинності одночасно з моменту його підписання та виплати орендної плати наперед.

В цьому випадку (з юридичної точки зору) умова про набрання договором сили з моменту виплати орендної плати не може бути включена до договору, оскільки орендна плата це обов’язок орендаря, який виникне виключно на підставі договору, який почав діяти.

Але, якщо орендодавець дійсно потребує отримання орендної плати наперед перед реєстрацією права оренди, правильно зазначити у договорі, що «договір починає діяти з моменту підписання його сторонами. Право на реєстрацію речового права оренди виникає з моменту 100% виплати орендної плати за певний період упродовж 30 (тридцяти) календарних днів з моменту підписання договору. Якщо орендар не сплатив грошові кошти протягом строку, дія такого договору вважається припиненою».

За цією передумовою реєстрації права оренди реєстратор повинен, під час отримання заяви, перевірити документ, яким підтверджується виконання умови – документ про оплату.

3. Сторони у договорі можуть передбачити строк на реєстрацію права оренди, після спливу якого, якщо речове право оренди не зареєстроване, дія такого договору може вважатись припиненою.

4. Прикладом набрання чинності договору з моменту вчинення певних дій можна привести публічний договір оферти, коли ми відвідуємо, наприклад, кінотеатр, на вході якого знаходиться пропозиція відвідати сеанс на певних умовах, для чого потрібно вчинити дію (акцепт) – сплатити грошові кошти, у момент оплати яких договір набирає чинності.

Але в цьому випадку законодавство не вимагає вчинення додаткових дій для того, щоб право почало діяти.

Повертаючись до строку дії договору оренди землі хочеться відзначити і позицію Міністерства юстиції України, яка співпадає з позицією автора.

У Листі-роз’ясненні Міністерства юстиції України від 04 жовтня 2023 року № 130090/91550-35- 23/8.4.4 «Щодо строку дії договорів оренди землі, укладених в період з 01 січня 2013 року до 16 липня 2020 року» міністерство зазначило:

- строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов'язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі;

- з огляду на використання сторонами орендних відносин типового договору оренди землі, що не був приведений у відповідність до Закону України «Про оренду землі» та Цивільного кодексу України, на практиці зустрічаються договори з відповідними положеннями. Проте положення договору в частині набрання ним чинності з моменту державної реєстрації не могли бути застосованими у зв’язку з відсутністю такої процедури (яку не варто ототожнювати з процедурою державної реєстрації речового права на підставі укладеного правочину). Незважаючи на наявність таких положень в договорі оренди землі обрахунок строку дії договору оренди землі має відбуватися відповідно до закону саме з моменту укладення договору у письмовій формі. Якщо ж договір за бажанням сторін посвідчено нотаріально – то з моменту його нотаріального посвідчення.


Стаття розміщена 18.10.2023 на сайті ВША НААУ