Як повернути у власність земельну ділянку, після її незаконного поділу чи об’єднання?

Давні римляни, прабатьки сучасного цивільного права України, передбачали, що чуже майно може опинитись в руках добросовісного чи недобросовісного набувача. Щоб захистити права справжнього власника на річ, вони, крім іншого, запропонували віндикаційний позов – тобто, позов власника про витребування речі з чужого незаконного володіння. Римська норма стала настільки універсальною, що вона існує в багатьох юрисдикціях, в тому числі і в сучасному українському Цивільному кодексі.

З точки зору законодавства – все записано і гарантовано, але справжні випробовування починаються на практиці, коли через дії недобросовісних набувачів (скажімо, шахраїв чи рейдерів) створюються перепони на шляху до повернення майна власнику.

Отже, ви власник земельної ділянки, через низку незаконних дій ваша власність опинилась у руках вже нового «добросовісного» набувача. Десь посередині цих дій вашу ділянку об'єднали з іншими, роз'єднали, і ще декілька разів. Ці дії розділ чи об'єднання з юридичної точки зору створюють нові об'єкти власності, але власник першої земельної ділянки (яку розділили чи об'єднали) навіть немає на неї документів, щоб довести своє право власності на її частину. Що робити? Юристи, які практикують земельне право, знають, що будь-які дії з земельною ділянкою лишають свій слід в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРП) та Державному земельному кадастрі. Давайте розбиратись:

✔ які документи потрібні для поверненняземлі;

✔ які дії потрібні для доказування незаконності операцій з ділянкою;

✔ яктакіспори вирішує Верховний Суд;

Документи власника

Зазвичай власник земельної ділянки має або договір купівлі-продажу, або акт на землю (державний акт на право власності на земельну ділянку). Якщо передбачити необхідність поділу земельних ділянок, то теоретично мають зявитися наступні документи та дії:

1) нотаріально засвідчена заява власника земельної ділянки та розроблена землевпорядною організацією технічна документація на поділ земельної ділянки. Розробка технічної документації відбувається на підставі:

- нотаріально засвідченої заяви про поділ земельної ділянки;

- нотаріально засвідченої копії правовстановлюючого документу на земельну ділянку (державний акт, договір купівлі-продажу, дарування, міни);

- копії паспорта та ідентифікаційного номеру;

2) далі землевпорядна організація на підставу договору з власником розробляє

технічну документацію щодо поділу земельної ділянки.

3) наступний крок -реєстрація технічної документації в Державному земельному

кадастрі (ДЗК). Документація подається на розгляд місцевого управління Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки, воно реєструє новоутворені в результаті поділу земельні ділянки в ДЗК. Після цього державний кадастровий видає витяги з кадастру з підтвердженням змін. Кожній новій земельній ділянці присвоюється новий кадастровий номер.

4) останній крок - реєстрація права власності на земельні ділянки, утворені поділом. Центр надання адміністративних послуг або нотаріус реєструють права власності окремо на кожну новоутворену земельну ділянку.

Об’єднання ділянок проходить приблизно за тією ж схемою і такими ж документами, як нотаріально завірені:

✔ заявапрооб’єднанняземельнихділянокабодоговіркупівлі-продажу,дарування, міни;

✔ копіяправовстановлюючогодокументаназемельнуділянку,

✔ копіїпаспортатаідентифікаційногономерафізичноїособи,абокопіїстатутних

документів юридичної особи;

✔ довіреність.

Сліди в архівах

Якщо ви власник земельної ділянки, яку поділили чи об’єднали без вашого бажання та участі, то варто знати, що дійсно під час поділу чи об’єднання земельної ділянки державна реєстрація земельної ділянки скасовується державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію.

Але відомості про земельну ділянку у разі скасування її державної реєстрації:

✔ набуваютьстатусуархівнихзарішеннямДержавногокадастровогореєстратора;

✔ відображаютьсянакадастровійкартівархівномушаріданихгеоінформаційної

системи;

✔ зберігаютьсявДЗКпостійноразомзвідомостямипровідповідногодержавного

кадастрового реєстратора, дату та час набуття статусу архівних такими відомостями (відповідно до пункту 114 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року No 1051).

Судова практика по справам де є віндикація поєднується із необхідністю доказування фактів об’єднання чи поділу земельної ділянки багата на різноманітні рішення та думки, які комплексно вирішують чи пояснюють наступні питання:

- юрисдикцію (господарська, цивільна чи адміністративна);

- питання строків (у тому числі нюанси строків позовної давності – коли власник чи

представник держави (прокурор) мав би знати, що відбуваються незаконні дії;

- питань ідентифікації поділених та чи обєднаних земельних масивів, можливості

витребування відповідних видозмінених земельних масивів тощо.

Перші два питання, ми на деякий час залишимо поки поза увагою і трохи поговоримо про питання витребування земельної ділянки.

Так, наприклад, відповідно до монументального висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі No 6-140цс14 захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене.

Можливий шлях пред'явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Станом на теперішній час Велика Палата Верховного Суду погоджується з цим висновком Верховного Суду України, оскільки задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів, статей 387 і 388 ЦК України, на думку Верховного Суду - є неефективними.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі No 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

У справі 922/2723/17 Верховний Суд зазначає: «7.30. Згідно зі статтею 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

7.31. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян і юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною, визнання недійсним органів виконавчої влади або місцевого самоврядування (частини друга, третя статті 152 ЗК України)».

В рішенні ВП ВС по справі за No 367/2022/15-ц зазначається, що: «56. Велика Палата Верховного Суду також зауважує, що з огляду на приписи статей 387 і 388 ЦК України помилковими є висновки суду першої інстанції щодо неможливості витребування власником земельних ділянок, які були поділені та/або об`єднані. Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб».

До того ж у багатьох, «актуальних» на момент написання статті, судових рішеннях звертається увага на те, що «власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (до прикладу див. пункт 147 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі No 183/1617/16).

Скасування запису про проведену державну реєстрацію права не є належним способом захисту прав позивача (у випадку, коли заявлена вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння) – позиція викладена в пункті 74 Рішення по справі No 367/2022/15-ц., - рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до ДРП вичерпує свою дію. Суд відзначає, що за певних умов таким належним способом може бути скасування запису про проведену державну реєстрацію права (див. пункт 5.17 постанови від 4 вересня 2018 року у справі No 915/127/18).

Суд нагадує, що однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно. А рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння і є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до ДРП. Це рішення суду є підставою для внесення до ДРП запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (ця ж позиція викладена вище в справі No 183/1617/16).

Ця частина статті буде в нагоді, коли парламент проголосує за Проект Закону про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству No3774. Зараз цей проект підтримали в першому читанні і надали скорчений термін підготовки до другого голосування.

Законопроект передбачає, що наступні дії зможуть зменшити реєстраційне рейдерство:

По-перше, Мінюст зможе забороняти проведення реєстраційних дій на період розгляду скарги.

По-друге, обов’язково розглядатись будуть практично всі скарги, в яких зазначена інформація про скаржника та реєстраційну дію, яку він оскаржує.

По-третє, мають удосконалитись самі процедури розгляду скарг та будуть усунені положення, які дозволяли недобросовісним набувачам блокувати розгляд скарг.

І нарешті, збільшиться строк оскарження реєстраційних дій (замість 60 календарних днів - 3 місяці).

Надійний захист власників або належних користувачів земельних ділянок – це не тільки відновлення справедливості, але й питання інвестиційного клімату, економічного розвитку та виконання соціальних функцій держави. Не буде захищений інвестор (внутрішній чи зовнішній), вибачайте, шановні пенсіонери, гроші вам лише надрукують.

Не варто було відкривати ринок землі, якщо за пару кліків мишкою «брюки превращаются в элегантные шорты». Це чудово розуміють і парламентарі, і урядовці, і судова влада. Що робити, аби довести, що земельна ділянка твоя, а не перейшла в склад іншої чужої ? Чи таки змінювати якимось чином норми та вимоги до реєстраційних дій із нерухомим майном, захищати право власності на всіх етапах: від реєстрації і до виконання судового рішення?

Ми бачимо перспективу відновлення права власності справжніх власників, це не проста справа, але в руках спеціалістів вона має всі шанси на успіх.