Як підготуватись до продажу земельної ділянки

Як підготуватись до продажу земельної ділянки: документи, оцінка, податки та фінансовий моніторинг – все, що потрібно знати покупцям і продавцям землі

Вже цього літа, 1 липня 2021 року стартує перший етап відкриття ринку землі – для фізичних осіб. Фізичні особи, тобто звичайні люди, громадяни України, зможуть набувати у власність землю сільськогосподарського призначення до 100 га «в одні руки». 

Підготовка земельної ділянки до продажу

Будь-який офіційний продаж нерухомості вимагає офіційних документів. Що потрібно мати продавцю земельної ділянки, щоб без проблем реалізувати своє право на продаж?

- Перевірка реєстрації земельної ділянки в Держгеокадастрі

- Перевірка обтяжень чи обмежень

- Попередження орендаря

Державний земельний кадастр – чи є там ваша земельна ділянка? Перший крок – просто перевірити на сайті «Публічна кадастрова карта» користуючись пошуком по сайту. За кадастровим номером можна перевірити правильність інформації щодо: місцезнаходження, цільового призначення, виду права власності.

Чому це важливо? Без повної інформації в Державному земельному кадастрі неможливо укласти будь-яку цивільно-правову угоду (і продати землю теж).

Якщо інформації в Державному земельному кадастрі немає, необхідно пройти процедуру реєстрації земельної ділянки. Тут є два варіанти розвитку подій: у вас є документи на ділянку з кадастровим номером, але її чомусь немає на сайті; або інший – кадастрового номеру взагалі немає (буває).

Якщо присвоєний кадастровий номер та землевпорядна документація є у людини або у місцевому відділі Держгеокадастру, то необхідно подати безкоштовну заявку про внесення відомостей до Державного земельного кадастру. Потім перевірити на сайті чи внесли.

Кадастрового номеру немає – процес довший, необхідно спочатку звернутись до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та подальшого присвоєння кадастрового номеру.

Перевірка обтяжень та інших відомостей про майно – для цього існує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Теж можна перевірити самостійно, але є плата за користуванням реєстром. Реєструйтесь на сайті зі своїми особистими даними (ідентифікаційним кодом або номером паспорту).

Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності (наприклад, отримана онуками у спадок від бабусі) так і відображається у реєстрі із правами щодо неї у декількох співвласників. Для продажу такої ділянки, необхідна згода  усіх співвласників.(Про всяк випадок акцентуємо, що згода «сусідів» - власників сусідніх ділянок вам не потрібна).[u1] 

Переважне право на придбання – це така приємна для орендарів опція[u2] , про яку не мають права забувати власники нерухомості. І це правило поширюється також і на продаж земельної ділянки: орендар має переважне право викупу земельної ділянки за умови, що він готовий сплатити ціну, за якою земельна ділянка продається третій особі.

Важливо пам’ятати, примус з боку орендаря щодо продажу земельної ділянки є незаконним та навіть злочинним. 

Також важливо знати, що продаж земельної ділянки без попередження орендаря і пропозиції йому викупити ділянку, може призвести до оскарження у суді такої угоди (власне, у покупця виникає ризик пред’явлення до нього позову щодо переведення набутого права на іншу особу – орендаря). Попередження варто надсилати у письмовому вигляді рекомендованим листом з описом вкладення. 

Оцінка земельної ділянки

Оцінка земельної ділянки – це також важливий етап в рамках її відчуження.  Ми вирішили винести його в окремий розділ.

По-перше, продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення згідно з чинними вимогами законодавства можливий за ціною не меншою ніж нормативна грошова оцінка (тобто принцип свободи договору тут не працюватиме).

Інформація про нормативну грошову оцінку сільськогосподарської землі станом на 1 січня 2021 року є на сайті land.gov.ua.

Відповідну оцінку земельних ділянок проводять юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки громадяни можуть отримати за допомогою Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАПи), які утворені та діють при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земель проводиться для:

- визначення розміру земельного податку;

- розміру державного мита у випадках міни та спадкування земельних ділянок;

- розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної форм власності.

По друге, Вам знадобиться експертна грошова оцінка, яка визначає ринкову (справедливу) вартість земельної ділянки, та відображатиметься в тексті (положеннях) відповідного договору відчуження. Так відповідна оцінка потрібна для:

- угод купівлі-продажу ділянки;

- передачі землі в якості застави (укладання договору іпотеки);

- при оформленні спадщини (якщо спадкоємець не належить до найближчого кола спорідненості);

- при оформленні договору дарування (якщо обдаровуваний не належить до найближчого кола спорідненості);

- для сплати судового збору в спорах, пов’язаних із земельними ділянками;

- викупу землі з комунальної власності чи власності територіальних громад;

- при укладанні договору суперфіцію;

- для цілей бухгалтерського обліку та переоцінки активів, згідно з вимогами міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ).

Експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють суб’єкти оціночної діяльності. 

Документи для купівлі-продажу

Отже, після підготовчих дій, продавець має на руках наступні документи:

- правовстановлюючі документи,

- витяг з Державного земельного кадастру,

- звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки,

- витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

- довідка від ОМС про відсутність на земельній ділянці будь-яких споруд чи будівель (на практиці такі документи вимагаються нотаріусом).

Оскільки договори купівлі-продажу земельної ділянки укладаються в письмовій формі і нотаріально посвідчуються, то, крім документів щодо землі, необхідно взяти документи щодо особи (продавця і покупця):

- паспорт,

- реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП).

Якщо покупець чи/та продавець перебуває у шлюбі:

- свідоцтво про укладення шлюбу,

- паспорт,

- РНОКПП,

- нотаріально посвідчена згода другого з подружжя на укладення договору. 

Податки та інші витрати

Продаж землі, це не тільки отримання грошей, але й ряд видатків, про які треба знати. Частина з них обговорюється з продавцем, але податки – поза компетенції домовленостей.

Витрати при відчуженні земельної ділянки:

-  оплата послуг нотаріуса,

- оплата послуг експерта (оцінювача земельної ділянки).

Податки:

- 1% Держмито (можливо поділити навпіл за домовленістю сторін),

- 1,5 % військовий збір (сплачує продавець, якщо він є платником ПДФО),

- 5 % ПДФО сплачує продавець.

Важливо, продавець звільняється від обов’язку сплати ПДФО, у разі:

- якщо він володів відчуженим майном більше ніж 3 роки,

- угода купівлі-продажу щодо продажу нерухомості була єдиною у звітному році,

- відчужується земельна ділянка, яка не перевищує норм безоплатної передачі землі, установлених ст. 121 Земельного кодексу України.

Разом з тим, умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Від сплати Держмита звільняються сторони угоди, якщо обидві контрагенти належать до певних категорій громадян (постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи, інваліди війни та сім’ї воїнів, інваліди 1 і 2 груп). 

Фінмоніторинг коштів покупця

Найцікавіша частина статті для покупця – фінансовий моніторинг, адже, в першу чергу, це до нього будуть питання «звідки у вас стільки грошей, шановна фізособа»?

Чотири важливі моменти для всіх сторін угоди:

- ціна купівлі-продажу сільськогосподарської землі не може бути меншою за нормативну грошову оцінку окремої ділянки (правило діє до 1 січня 2030 року),

- розрахунки мають бути тільки у безготівковій формі,

- покупець має підтвердити джерело походження грошей.

- покупець має бути перевіреним на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах.

Важливо також те, що покупцем не може бути фізична особа щодо якої застосовані спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

За загальним правилом під обов‘язковий фінмоніторинг потрапляє фінансова операція сума якої дорівнює чи перевищує 400 тис. грн. Але банки можуть перевіряти джерела походження коштів, навіть, якщо операція дешевша, ніж 400 тис. грн.

Однозначний «червоний прапорець» для фінмоніторингу – це внесення готівки, її переказ та отримання, навіть питання щодо депозитів, які були внесені раніше.

Закон «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» №361-IX не містить переліку документів, які могли б підтвердити походження коштів.

Але, можна звернутись до листа Національного Банку України, де є роз'яснення щодо переліку документів, що підтверджують джерела походження коштів: у кожному випадку документи, які підтверджуватимуть право власності особи на отримані кошти, будуть різними. Тобто, джерела походження коштів, які особи надають банку на умовах субординованого боргу, мають підтверджуватися відповідними документами: наприклад, фінансовою звітністю, яка містить інформацію про види та розмір отриманих доходів, платіжними/розрахунковими документами, що свідчать про отримані доходи за надані послуги, декларацією про доходи, документами про отриману спадщину, продаж майна, виплату страхової суми за договором страхування.

Схожий перелік документів, які можуть підтвердити доходи зазначається і в Методичних рекомендаціях щодо виявлення та ідентифікації публічних діячів та забезпечення проведення їх фінансових операцій від Державної Служби Фінансового Моніторингу України. 

Перевірка покупця

Якщо і не перебирати на себе повноваження уповноважених органів та посадових осіб щодо перевірки покупця, то все одно ми радимо перевірити іншу сторону договору за відкритими реєстрами, наприклад, у реєстрі боржників. Також є сенс поцікавитись щодо судових спорів за участю покупця.

До речі, зараз починає працювати Державний аграрний реєстр, він взаємодіє з даними різних реєстрів, в тому числі і з  Державним земельним кадастром. На цьому ресурсі можна буде переглянути інформацію про належні аграрію земельні ділянки. 

У будь-якому випадку перехідний період дії закону про обіг земель сільськогосподарського призначення має виявити «вузькі місця» (у всіх можливих розуміннях) відповідних правовідносин, та забезпечить можливість їх удосконалення юристами та законодавцем.