Перший за 30 років закон про угоди з первинною нерухомістю

Набув чинності Закон «Про гарантування речових прав ...». Не просто вносяться зміни до законодавства а прийнято спеціальний нормативний акт, що сам буде застосовуватись як окреме джерело регулювання.

⭕ 22 серпня 2022 року Верховною Радою прийнято Закон №2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Закон набирає чинності через один місяць з дня його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом України № 2520-IX від 15 серпня 2022 року «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо сприяння розвитку волонтерської діяльності та діяльності неприбуткових установ та організацій в умовах збройної агресії Російської Федерації проти України».

Розвиток відносин з інвестування коштів в будівництво

Будівництво об’єктів житлового та нежитлового призначення за часів УРСР здійснювався майже виключно за кошти державного замовлення в межах капіталовкладень передбачених відповідними «п’ятирічними планами розвитку народного господарства (п’ятирічки)» через служби замовника промислових підприємств або міськвиконкомів.

Після розвалу СРСР відповідна система державних капіталовкладень у будівництво розвалилась природнім шляхом без жодних реформаторських заходів. Враховуючи шалений попит на житло з середини 90-х років ХХ століття почав реалізовуватись «первісний» девелопмент. Враховуючи повну відсутність нормативного регулювання в цій частині договірні схеми фінансування вигадувались забудовниками виходячи з конституційного принципу «Дозволено все що не заборонено», укладались Договори про спільну участь в будівництві, договори про дольову участь в фінансуванні будівництва житла тощо.

За більше ніж двадцять років практичної реалізації чисельних проектів пов’язаних з інвестуванням коштів в будівельні проекти так і не було прийнято жодного глобального законодавчого акту що врегульовував би системно питання інвестування в будівництво.

Не зважаючи на чисельні будівельні афери і пузирі (Еліта-Центр, Уко-Буд, УкрБуд тощо) за більше ніж двадцять років розвитку галузі ніхто не домігся створити єдиного нормативного акту що врегульовував би системно відносини. Окремі нормативні акти або носили очевидно лобістський характер (Так, Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» був прийнятий в інтересах пов’язаного з чинним на той момент мером Києва Олександром Омельченко Банку «Аркада», аналогічно лобістський характер мав Закон України «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії "Київміськбуд") або лише частково торкались окремих питань угод з нерухомістю.

Внаслідок відсутності прозорого механізму інвестування в об'єкти будівництва пов’язано з низкою ризиків, серед яких:

Тривале затягування строків будівництва;

Заміна замовників будівництва;

Зміна технічних характеристик об’єкта без згоди інвестора;

Подвійний перепродаж об’єкту;

 Оскарження права власності на майбутнє нерухоме майно інвестора.

Про Законопроект 5091

Робота над тим, що стало пізніше Законопроектом 5091 була розпочата ще в 2019 році з ініціативи Офісу ефективного регулювання BRDO, а до роботи над концепцією законопроекту була залучена значна кількість фахівців та експертів в будівництві та нерухомості серед яких і автор цієї статті.

З огляду на надзвичайний обсяг питань, що заплановано було вирішити законопроектом до роботи над законопроектом долучилась ціла низка народних депутатів, і лише в лютому 2021 року допрацьована версія Законопроекту 5091 була зареєстрована у Верховній раді, а 08 вересня 2021 року Законопроєкт був прийнятий за основу у першому читанні. 

Основні зміни щодо інвестування в об’єкти будівництва 

Відтепер в Україні з’являється єдиний нормативний акт що регулює відносини пов’язані із обігом усіх об’єктів будівництва та їх частин в процесі до введення в експлуатацію. Якщо раніше замовники та девелопери (до речі саме цей закон якщо стане законом вперше офіційно запровадить до юридичного лексикону слово «девелопер», оскільки раніше цей термін не мав офіційного визначення) розробляли схеми продажу за принципом «якщо інше не заборонено законом», то тепер законом заборонено все «інше».

Важливим є те, що Закон прийнято не в форматі «Закон про внесення змін до …» а є самостійним новим законом спеціального призначення, а отже в разі виникнення колізій між існуючим законодавчим полем та Законопроектом 5091, останній буде мати перевагу, як в силу того що має спеціальний характер так і рахуючи його «свіжість».

Запам’ятовуємо три нові важливі терміни:

Майбутній об’єкт нерухомості – складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, крім допоміжних приміщень, машиномісце, тощо);

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, який буде споруджений в майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості;

Подільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, який буде споруджений в майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта є майбутні об’єкти нерухомості;

Ключова різниця між подільними та неподільними об’єктами будівництва в тому що у неподільному об’єкті будівельні об’єкти (будинки, споруди) та об’єкти прав співпадають. Ми будуємо в затишному селі собі індивідуальний житловий будинок та реєструємо потім право власності на нього ж, ніхто не робить окремі правовстановлюючі на вітальні чи гардероби. Якщо ж мова йде про багатоквартирний житловий будинок (БЖБ) в сенсі будівництва будують саме його, але жодна особа після введення в експлуатацію не реєструє право власності на БЖБ, натомість виникають сотні окремих об’єктів прав, що є складовими БЖБ (квартири, нежитлові приміщення, підвальні приміщення, машиномісця тощо).

Розрізнивши подільні та неподільні ОНБ законодавець розрізнив істотно їх обіг. З моменту набуття чинності Законопроектом 5091 подільні ОНБ будуть фактично виключені з обігу: на них не можна буде зареєструвати право власності, передати в іпотеку, продати. Логіка в тому, що якщо ти плануєш для цілей продажу ділити те що будуєш на частини, то і обіг має бути для таких частин

Обіг всіх майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) здійснюється із забезпеченням реєстрації так званого «спеціального майнового права» в Реєстрі речових прав (РРП). Тобто не зважаючи від кількості заплутаних і чисельних угод які має підписати покупець майбутньої омріяної квартири Іванчук Свирид, він має знати що в результаті всіх пертурбацій в реєстрі речових прав має з’явитись запис про спеціальне речове право конкретно на нього Іванчука Свирида, де має бути названо зрозумілою для нього мовою що саме він придбав (квартира), її параметри та адреса. Більше того, планується зробити так, щоби спеціальне майнове право перетворювалось у звичайне право власності на квартиру автоматично, щойно Будинок буде введений в експлуатацію

Всі Угоди з МОН та об’єктами незавершеного будівництва вчиняються виключно у нотаріальній формі, при цьому відразу для того щоб «заспокоїти» апетити нотаріусів запроваджено ліміт що за посвідчення договорів відчуження об’єктів         незавершеного будівництва чи МОН нотаріуси не можуть брати більше 1     мінімальної заробітної плати.

Фізичні особи не мають тепер права залучати кошти на будівництво – тільки юридичні особи або ФОПи. Окрім того чітко передбачено процедуру та спосіб заміни замовника що унеможливлює застосування поширеної нині схеми так званого «делегування функцій замовника»

Умовна послідовність дій щодо продажу квартир на етапі будівництва за концепцією нового Закону

1) Оформлення дозвільних документів на будівництво. ЗП 5091 передбачає як обов’язкові умови чинність містобудівних умов та обмежень земельної ділянки, документу що дає право на виконання будівельних робіт, відсутність санкцій з боку ДАМ.

2) Перша реєстрація прав на МОН. Такими особами можуть бути замовник або девелопер, тобто хто уклав глобальний договір на фінансування будівництва всього об’єкту із замовником.

3) Виділення гарантійної частки. Гарантійна частка – це умовно певні кількість «комерційних площ» в майбутньому Об’єкті, які заборонено продавати до завершення будівництва. Замовник/ девелопер повинен зареєструвати право власності на всі МОН які він планує продавати, а на частину таких МОН зареєструвати публічне обтяження в РРП. У версії ЗП 5091 що подавався на перше читання пропонувалось встановити розмір такої гарантійної частки на рівні 20% від всіх «комерційних площ», тобто площ які виставляються на продаж. В прийнятому тексті ЗП 5091 розмір Гарантійної частки для різних об’єктів має затвердити Кабмін.

4) Перші продажі МОН – в нотаріальній формі з дотриманням вимог Законопроекту 5091 щодо істотних умов. Законодавець не забув про схеми з оплатами по попереднім договорам і прямо заборонив здійснювати оплати за попередніми договорами купівлі-продажу, предметами яких є МОН на суму більше ніж 10% від вартості МОН.

5) Подальший перепродаж до введення в експлуатацію можливий але лише шляхом відступлення яке має відбутись за згодою продавця (замовника) і лише в нотаріальній формі.

6) Введення Подільного Об’єкта в експлуатацію, обміри. 

7) Реєстрація права власності на квартири та приміщення з одночасним припиненням реєстрації спеціального майнового права на МОН

ВИСНОВКИ

Обсяг тих змін, на які «замахнулись» автори Законопроекту 5091 є безпрецедентним. А адже відносини, що врегульовані новим Законом, ніколи не регулювались цілісно з моменту здобуття незалежності. Звичайно на великих обсягах змін є і великий обсяг проблем.

Найголовніша проблема – це «спеціальне майнове право». Ідеї щодо реєстрації прав на об’єкти будівництва в Реєстрі речових прав з’являються не вперше, і вони не були раніше реалізовані не просто так. Призначення Реєстру речових прав – це реєстрація прав на речі, а річ за Цивільним кодексом – це предмет матеріального світу. Якщо планується що Іванчуку Свириду буде належати квартира на 11 поверсі нового Будинку, то як предмет матеріального світу існує лише проектна документація на будівництво, а самої Квартири немає, тому реєстрація «спеціального майнового права» є фікцією що самій концепції законодавства про державну реєстрацію речових прав суперечить.

Іншою проблемою є на думку автора невиправдана жорсткість по відношенню до замовників і девелоперів умов договорів щодо продажу МОН, як вони розписані в Законі. Звичайно житлове будівництво останні п’ять років було дуже вигідною справою але і дуже-дуже ризиковою. Чи не призведе запроваджена новація до того, що всі замовники запустять масові продажі на підставі договорів “заднім числом” нібито укладених до вступу закону, а працювати за новою системою регулювання ніхто не захоче?

При цьому автор на двісті відсотків підтримує актуальність і необхідність регулювання ринку первинної нерухомості.