Власник землі і девелопер: домовленості з розподілу користі від забудови території

Cтаття про первинні елементи домовленостей з забудови земельних ділянок, умови творення майнових прав та розподілу користі від забудови

У переважній більшості власник землі чи її землекористувач не володіють компетенціями у питаннях організації будівельних процесів. Ба більше, їхні функції можуть полягати і власне обмежуватись діяльністю, в результаті якої відбувається набуття права власності чи права оренди земельної ділянки, призначеної для забудови. Потреба ефективної організації будівництва задовольняється професійними забудовниками (девелоперами), які забезпечують залучення фінансування, організацію будівництва та відповідають за результати проекту.

Урегулювання інтересів власників (землекористувачів) з однієї сторони та забудовників з другої сторони, визначаються в площині розподілу майбутньої користі у проекті. Для забудовника предметом користі є квартири, нежитлові приміщення та машино-місця, що їх буде зведено, а для землевласника (землекористувача) предметом такої користі є власна частина таких об’єктів та/або грошова компенсація. Предметні інтереси кожної сторони спрямовані на власну майнову мету. Досяжність названих мет здійснюється через договірне унормування, яке виявляє два змістовні корпуси застосування юридичної техніки. Перший корпус обумовлений правилами зносин сторін в динаміці забудови території. Другий корпус обумовлений правилом розподілу позитивного результату забудови території.

Початок структурування домовленостей з забудови території має витік у другому змістовому корпусі і підпорядкований питанню визначення особи – першого власника прав на майбутні об’єкти проекту. В залежності від того, забудовник чи землевласник (первинний землекористувач) буде першим власником прав на збудоване майно, відбувається наступна формалізація правовідносин сторін у першому змістовному корпусі.

Так, норми матеріального права, що їх продиктовано принципом «збудоване на поверхні слідує за землею» передбачають імперативи, за якими у власника земельної ділянки виникає право власності на зведені ним будівлі (ч. 2 ст. 375 ЦК України), а землекористувач має право власності на будівлі, споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ч. 2 ст. 415 ЦК України). Право власника чи користувача земельної ділянки на забудову дістає розвитку у ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»: «право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації».

З аналізу наведених норм, доходимо висновків:

1. Безвідносно до суб’єктивних речових прав власника земельної ділянки (за умови, що земля набута власником без обмеження у праві розпорядження) у землекористувача виникає абсолютне право власності на новозбудовану нерухомість, якщо земельну ділянку було отримано ним під забудову. Так само, власник землі буде єдиним власником розміщеної будівництвом нерухомості, якщо ним не надавалось право користування земельною ділянкою для забудови. В кожному випадку, джерелом та підставою права власності на майбутні об’єкти проекту є речове право особи на земельну ділянку.

2. Право на забудову земельної ділянки має невідчужуваний характер: його реалізує або власник землі або землекористувач. Законодавець не передбачив дозвільних норм, які утворюють здатність власника чи землекористувача передати право на забудову земельної ділянки третім особам у відокремленості від речового права на землю.

Отже, від речового права на земельну ділянку походить право на її забудову та право на набуття об’єктів у власність вперше, а також управлені повноваження з передачі прав на об’єкти своєму контрагенту.

Відтак, практика документального унормування інтересів сторін по-перше має визначати конкретного суб’єкта, що володітиме правом на забудову (за необхідності, визначати спосіб передачі такій особі права на забудову земельної ділянки), а по-друге вона має створювати дієвий механізм передачі майбутніх об’єктів проекту від того, хто володіє правом забудови на користь другого в домовленостях. У першому випадку, важелі передачі права на забудову реалізуються через договірні зобов’язання за інститутом речових прав на чуже майно (суперфіцій, оренда, суборенда). У другому випадку, спосіб передачі об’єктів від володільця права на забудову на користь контрагента реалізується через зобов’язальне право, із застосуванням категорії майнових прав на нерухоме майно, зміст якого вимагає конкретизації.

Майнові права на нерухоме майно визнані Законодавцем у складі дозволених об’єктів цивільного обігу та нормативного захисту. Відповідно до ч. 2 ст. 190 ЦК України, «майнові права визначаються речовими правами». Під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому (постанова Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16).

Оскільки природа майнових прав детермінована правом на річ, то власне майнове право, як об’єкт цивільного обігу, потребує виконання речових передумов його творення. Такими передумовами є юридичні факти:

1) набуте речове право на земельну ділянку, в сукупності із правом на її забудову;

2) затверджена проектна документація, яка надає характеристики майбутнім об’єктам, як речам матеріального світу;

3) набуте право на виконання будівельних робіт.

Право особи на користування земельною ділянкою підлягає державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Речові права виникають з моменту такої реєстрації (ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Як показано вище, власник чи землекористувач є правоможним у зведенні об’єктів нерухомого майна на своїй землі в силу ст. 375 і 415 ЦК України. За залежним зв'язком (а) речового права на землю та (б) права на її забудову (якщо останнє спеціально не виключене у наданому праві на землю), констатуємо утворення першої правової передумови майнових прав на нову нерухомість за фактом реєстрації речових прав користувача у відношенні землі.

Далі, склад майбутніх об’єктів у проекті визначається за проектною документацією, розробка якої здійснюється з урахуванням вимог містобудівної документації, вихідних даних, дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил та затверджується замовником. (ч. 1 ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). Зважаючи на те, що закон вимагає отримання позитивного експертного звіту на будівництво проектів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до середніх (СС2) і значних (СС3), а також у інших випадках передбачених ст. 31 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», другою правовою передумовою майнових прав на нову нерухомість слід визначати за фактом належного затвердження проектної документації.

Третьою правовою передумовою слід вважати набуття землекористувачем права на виконання будівельних робіт, яке досягається шляхом видачі дозволу на виконання будівельних робіт або шляхом подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт у відповідних випадках, передбачених ст. 34 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Поступовий темпоральний збіг названих трьох правових передумов є підставою для утворення майнового зобов’язання з передачі об’єктів проекту, яке відповідатиме праву на їх отримання. Боржником у такому зобов’язанні може бути лише володілець права на забудову, який актом кореспондування зобов’язання з передачі об’єктів кредитору утворює майнове право останнього на нерухоме майно. Сутнісну ознаку майнових прав на об’єкти нерухомого майна становить зобов’язання володільця права на забудову в передачі об’єктів, а право на отримання об’єктів за таким зобов’язанням називають майновим правом на нерухоме майно.

Майнові права не характеризуються невідчужуваним ознаками і можуть бути утворені як від зобов’язання власника землі (первинного землекористувача) на користь забудовника, так само і в обернених умовах – майнові права можуть бути утворені від зобов’язання землекористувача (він же забудовник), який володіє правом забудови на користь власника землі, щодо передачі останньому об’єктів проекту.

Сторона домовленостей, яка не володіє правом на забудову земельної ділянки, але претендує на майбутні об’єкти проекту, повинна набувати майнові права на нерухоме майно. Такі майнові права завжди залежать від добропорядної поведінки володільця права на забудову, його спроможності та волі в задоволенні майнового права. 

Звернемось до прикладних наслідків приведеного розбору.

У практичній роботі сторони послуговуються приматом інтересів забудовника, який через забудову земельної ділянки збільшує її капіталізацію. Витрати забудовника та майбутня дохідність проекту, яка привноситься забудовником є більшими від попередніх витрат землевласника (первинного землекористувача), спрямованих на набуття та утримання землі. І в таких умовах формалізація правовідносин сторін здійснюється крізь систему правочинів, складовими елементами якої є:

Перший елемент: договір про передачу функцій замовника будівництва (відповідає першому змістовному корпусу).

Коментар: документ врегульовує зобов’язання сторін у процесі реалізації забудови, визначає обсяг часток сторін у проекті.

Другий елемент: договір суперфіцію, орендний чи суборендний договір землі (відповідає другому змістовному корпусу).

Коментар: договір є установником речових прав забудовника на майбутні об’єкти проекту, як першого власника. Конкретний вид договору обирається залежно від правового титулу речового права власника чи первинного землекористувача у відношенні земельної ділянки.

В тих випадках, коли обставини вимагають примат інтересів землевласника (землекористувача), правовідносини сторін врегульовуються єдиним документом – договором про передачу функцій замовника будівництва, який передбачає надання майнових прав на об’єкти проекту для забудовника. 

Наведемо поверхневий опис вказаних елементів у відносинах власника землі (первинного землекористувача) та забудовника.

В межах договору про передачу функцій замовника будівництва, як першого елемента, землевласник (первинний землекористувач) уповноважує забудовника правоможностями з забудови земельної ділянки в обмін на (а) частку об’єктів нерухомості зведених у проекті, або (б) на частку об’єктів і грошову компенсацію, або (в) власне на грошову компенсацію, розмір якої визначається за консенсусною оцінкою сторін. Забудовник набуває повноважень з організації будівництва, приймає зобов’язання та відповідальність за повне фінансування, своєчасне прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом проекту, а також набуває свою частку об’єктів у проекті.

Деталі регулювання за правочином:

1. Розподіл об’єктів проекту, умови фінансових компенсацій

Коментар: до моменту досягнення умов творення майнових прав на об’єкти проекту, забудовник та землевласник (первинний землекористувач) визначають відсоток із загального обсягу квартир, нежилих приміщень та машино-місць, права на які будуть належні кожній стороні. Після отримання права на виконання будівельних робіт, відбувається конкретизований розподіл майнових прав на об’єкти за даними проектної документації, що оформляється актом розподілу. Регламент може передбачати черговість обрання об’єктів та ліміти для сторін у відношенні їх певних типів.

Домовленості можуть передбачати отримання грошової компенсації за об’єкти для другої сторони (зазвичай землевласника) з повною або частковою відмовою останньої від власної частки у проекті. Зазвичай, забудовник також компенсує власнику (землекористувачу) його витрати на утримання землі впродовж періоду виконання будівельних робіт.

2. Обсяг повноважень забудовника, залежні обов’язки власника землі

Коментар: із повнотою відповідальності забудовник отримає права на організацію будівельних процесів, укладає від власного імені контракти, забезпечує витрати від етапу отримання вихідних даних до етапу прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом проекту, реєстрації права власності на зведені об’єкти проекту.

У компетенції власника землі (первинного землекористувача) залишаються функції, які нерозривно пов’язані із його особою, а також ті повноваження, які сторони викладають за договором, наприклад:

- затвердження завдання на проектування в частині основних техніко-економічних показників;

- затвердження проектної документації на будівництво;

- сприяння отриманню погоджень та дозволів для будівництва (виконання формальностей по завершенню процесів, забезпечених забудовником);

- здійснення функцій землекористувача, включаючи своєчасну оплату орендної плати за земельною ділянкою проекту;

- забезпечення спільно із забудовником прийняття будинків в експлуатацію;

- оформлення та державна реєстрація права власності на власну частку у проекті.

3. Правила припинення домовленостей та вихід із проекту

Коментар: зупинення проекту може бути спричинено як в силу залежних факторів поведінки сторін, так і в силу факторів, які не залежать від їх волі. У складі останніх можна виділити природні чинники будівельного майданчика, адміністративні причини на тлі політичної кон’юнктури щодо забудови, громадські протести тощо.

Зупинення проекту потребує ухвалення рішень з таких напрямів:

а) належність прав на об’єкт незавершеного будівництва;

б) компенсації за витратами проекту;

в) визнання і доля майнових прав на об’єкти проекту.

Право на об’єкт незавершеного будівництва належить особі, яка володіє правом на забудову земельної ділянки. Якщо власник землі (первинний землекористувач) передав речове право користування земельною ділянкою забудовнику, то останній має право зареєструвати право власності на об’єкт незавершеного будівництва протягом строку дозволеного користування, з підстав ч. 1, ч. 3 ст. 331 ЦК України.

У випадку реєстрації за забудовником права власності на об’єкт незавершеного будівництва, наступна його добудова власником землі (первинним землекористувачем), без згоди самого забудовника, виявиться неможливою в силу приписів ч. 2 ст. 332 ЦК України, за якими «особа, яка самочинно переробила чужу річ, не набуває право власності на нову річ і зобов'язана відшкодувати власникові матеріалу його вартість».

Проблема того ж роду поставатиме і перед власником об’єкта незавершеного будівництва, оскільки після припинення права забудовника на користування земельною ділянкою, її власник (первинний землекористувач) вправі відмовити забудовнику у доступі до будівельного майданчика розташування недобудови, за відсутності примусового сервітуту установленого судовим рішенням.

Вимога економічної доцільності у наведених обставин прирікає сторони на домовленість щодо долі прав на об’єкт незавершеного будівництва та компенсацій стороні, яка не братиме участь в наступній добудові. Та й в цілому, етика майнових відносин потребує звіту за понесеними витратами, їх співмірної оцінки в сукупності із причинами зупинення проекту, навіть поза наведених обставин. Сторони мають право вимагати від іншої сторони повернення (оплати) того, що було виконане ними під час проекту, шляхом відшкодування їхніх витрат.

При оцінці розміру компенсацій сторони повинні обраховувати доходи, отримані ними під час діяльності у проекті. Наприклад, якщо вартість проданих забудовником майнових прав за об’єктами перевищує витрати понесені ним у проекті, то забудовник має сплатити власнику землі (землекористувачу) різницю між вартістю проданих площ та витратами, понесеними за проектом. В такому разі, власник землі (землекористувач) здійснює пошук нового забудовника або завершує проект самостійно.

Із іншої сторони, якщо вартість майнових прав на об’єкти які були продані власником землі (землекористувачем) вища, ніж витрати понесені ним за проектом, то власник землі (землекористувач) здійснює компенсацію різниці між понесеними витратами та вартістю проданих приміщень шляхом передачі у власність забудовника майнових прав на відповідну кількість квадратних метрів об’єктів за проектом. В такому разі, забудовник вправі реалізовувати наступну добудову проекта.

Незалежно від умов виходу сторін із проекту, вони зобов’язані визнавати майнові права третіх осіб, які виникли у відношенні об’єктів проекту та відчужені сторонами в умовах дійсної домовленості з реалізації проекту. Майнові права третіх осіб не залежить від волі власника землі (первинного землекористувача) та забудовника у припинені забудови і мають враховуватись у нових домовленостях з добудови проекту.

Позаяк основні правила співпраці сторін з забудови містяться у охарактеризованому вище правочині, право на забудову земельної ділянки може набуватись забудовником через договір суперфіцію, договір оренди або договір суборенди, як другого елемента. Кожен вид договору містить свої особливості, вимоги щодо яких передбачено Цивільним і Земельним кодексами України, Законом України «Про оренду землі», але для описуваних відносин з забудови не потребують детального викладу. Важливо вказати, що укладення такого договору за другим елементом є прямим інтересом забудовника, оскільки «не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці» (п. 93 Постанови Великої Палати Верховного Суду у Справі № 910/2861/18 від 16.02.2021 р.).

Також слід зважати на обмеження, які можуть бути накладені на власника землі (первинного землекористувача) щодо можливості передачі права на забудову, як то:

- розташованих на єдиному масиві земельної ділянки нерухомого майна третіх осіб, без належного виділу землі майбутньої забудови (див. ст. 120 Земельного кодексу України – право власника будівлі на частину земельної ділянки її розташування);

- договірне обмеження орендаря з передачі в суборенду землі, що накладене її власником та/або строком оренди;

- правовий титул «постійного землекористувача» (так, «власники землі та орендарі поряд із повноваженнями щодо володіння та користування наділяються і повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками (орендарі - в частині передачі земель у суборенду за згодою власника), а постійні користувачі такої можливості позбавлені» (рішення Конституційного Суду України у справі № 1-17/2005 від 22 вересня 2005 року) та інше.

За відсутності негативних чинників, правочин з передачі речового права на земельну ділянку належить укладати одночасно із договором про передачу функцій замовника будівництва. 

Сума окресленого характеризує лише основні умови розподілу майнової користі сторін в межах реалізації проекту забудови території. При цьому, загальна конструкція безпеки та дієвого захисту інтересів сторін, як правило, реалізується через додаткові механізми – фінансові важелі впливу за позиками компаній асоційованих до учасників забудови, іпотеки, участь сторін в капіталі володільця права на забудову (із відповідним застосуванням корпоративних методів управління та відповідальності) тощо. Огляд таких механізмів потребує більшого обсягу викладу, аніж той обсяг, який визначено автором для мети даного матеріалу.