Недоліки законодавства про управління багатоквартирними будинками

Дірки в законодавстві в сфері управління багатоквартирними будинками потрібно якнайшвидше залатати.

Вже понад рік в Україні діє оновлене законодавствов сфері управління багатоквартирними будинками, зокрема Закон України «Про особливостіздійснення права власності у багатоквартирному будинку» та нова редакція ЗаконуУкраїни «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». У ЗМІ можназнайти чимало публікацій про ледь не революційні зміни, які повинні відбутисьвідповідно до вказаних законів. Подібні тези є цілком виправданими.

Водночас, як і більшість вітчизняних законів,Закони «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»та «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» не позбавленінедоліків, які потребують якнайшвидшого усунення. У цій статті пропонуємозупинитись на деяких таких недоліках.

Підрахунок голосів за прийняття рішення в ОСББ

У статті 10 Закону України «Про ОСББ» єсуперечність щодо питання голосування та прийняття рішень. Так, у ч. 12 цієїстатті вказується, що кожний співвласник (його представник) під час голосуваннямає кількість голосів,пропорційну до частки загальної площіквартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартирта нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Проте вже вп. 14 Закону вказується, що рішення про визначення переліку та розмірів внесківі платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном,передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а такожпро реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведеннягосподарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не меншяк дві третини загальної кількості усіхспіввласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття такихрішень, - більшістю голосів. З іншихпитань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більшеполовини загальної кількостіспіввласників.

Таким чином, хоча Закон прямо вказує, що кількістьголосів залежить від метражу, проте в нормі щодо прийняття рішень Законговорить про «кількість співвласників», а не кількість їх голосів. Очевидно, щополовина загальної кількості співвласників не дорівнює половині голосів,обрахованих за принципом пропорційності від площі.

Для усунення цієї суперечності необхідно внестизміни до ч. 14 Закону «Про ОСББ», встановивши, що рішення про визначенняпереліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління такористування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичнимособам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонтбагатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважаєтьсяприйнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитловихприміщень, площа яких разом перевищує 75відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщеньбагатоквартирного будинку. З інших питань рішення вважається прийнятим,якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотківзагальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирногобудинку».

Тлумачення старих статутів ОСББ

Частина 12 статті 10 Закону «Про ОСББ» передбачаєзагальне правило, що кожний співвласник (його представник) під час голосуваннямає кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири абонежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитловихприміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Але, тут же законвстановлює, що статутом об'єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожномуспіввласнику на загальних зборах.

У п. 3 статті 13 прикінцевих та перехіднихположень Закон України «Про особливості здійснення права власності убагатоквартирному будинку» вказано, що статути об'єднань співвласниківбагатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діютьу частині, що не суперечить цьому Закону.

Абсолютно всі статуту ОСББ, які були затвердженідо прийняття цього закону (тобто до 01.07.2015) передбачали, що кожен член ОСББмає 1 голос незалежно від метражу. На сьогодні членство в ОСББ законом не передбачено.Виникає питання, чи продовжує статут старого ОСББ діяти в цій частині і чиможна його трактувати, як встановлений інший порядок голосування на загальнихзборах? Іншими словами, чи всі співвласники в будинку з ОСББ автоматичноотримують голоси пропорційно до площі, яка їм належить, чи вони продовжуютьмати по 1 голосу, оскільки їх старий статут ОСББ містить норму «1 член ОСББ – 1голос», що є винятком, дозволеним новим законом.

Цю непросту ситуацію можна було б прояснити,доповнивши п. 3 статті 13 Закону України «Про особливості здійснення прававласності у багатоквартирному будинку» новим положенням такого змісту: «До приведення статутів об'єднаньспіввласників багатоквартирного будинку, затверджених до набрання чинності цимЗаконом, у відповідність із цим Законом, кожен співвласник (його представник)під час голосування на загальних зборах співвласників, установчих зборах тазагальних зборах об'єднання має кількість голосів, пропорційну до часткизагальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальнійплощі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирномубудинку».

Визначення управителя в нових будинках

У Закону України «Про особливості здійснення прававласності у багатоквартирному будинку» передбачено, що управитель має бутиобраний до 01.07.2017, в іншому випадку місцева влада призначає конкурс.Нещодавно цю норму змінили і передбачили, що до моменту визначення переможцяконкурсу послуги надає попередній ЖЕК.

Проте Закон не врегульовує, що робити збагатоквартирними будинками, які були нещодавно прийняті в експлуатацію та пояким ще немає договорів на обслуговування ліфтів, вивезення сміття і т.п. Зодного боку, в таких будинках немає «попереднього «ЖЕКу», який би мавобслуговувати будинок до моменту призначення управителя, а з іншого – тамапріорі немає необхідної кількості «оформлених» квадратних метрів, необхіднихдля будь-якого законного голосування.

Щоб нові будинки не потрапили в ситуацію, коли їхбагато місяців просто нікому обслуговувати, варто законодавчо передбачити, що убудинках, у яких не оформлено право власності на 50+1 % від загальної площіквартир та нежитлових приміщень, послуги управителя надає замовник будівництваабо визначена ним управляюча компанія, але лише до моменту визначенняуправителя співвласниками або за конкурсом.

Зміст послуг з управління будинком

Оновлене законодавство запровадило термін«управління багатоквартирним будинком», але не встановило чіткого розмежування такогоуправління від послуг з утримання будинку і прибудинкової території.

Так, стаття 13 чинного Закону України «Прожитлово-комунальні послуги» передбачає такі види послуг:

1)   1) комунальніпослуги (централізоване постачання холодної води, централізоване постачаннягарячої води, водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем),газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезенняпобутових відходів тощо);

2)  2) послугиз утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибираннявнутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічнеобслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів,освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутовихвідходів тощо);

3) 3)послугиз управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання,укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договорутощо);

4)   4)  послугиз ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементівконструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможностінесучих елементів конструкцій тощо).

В більшості публікацій в ЗМІ послуги управителяототожнюються з послугами ЖЕКів. Тобто послуги з управління ототожнюються зпослугами з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Проте із ЗаконуУкраїни «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирномубудинку» вбачається інше. Так, стаття 12 цього закону встановлює перелік витратна управління будинком, серед яких витрати на утримання, реконструкцію,реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічногопереоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; витрати на оплатукомунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; витратина сплату винагороди управителю в разі його залучення; інші витрати,передбачені рішенням співвласників або законом.

Щоб не плутатись в термінологічних хащах необхідноЗакон України «Про житлово-комунальні послуги» привести у відповідність зЗаконом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирномубудинку». Проект нового Закону «Про ЖКП» припадає пилом в парламенті.