Рішення суду про визнання майнових прав: чи бути праву власності?

Чи дозволяє чинне законодавство України зареєструвати право власності на нерухоме майно на підставі рішення суду про визнання за особою майнових прав на таке майно? Спробуємо розібратися.

Чи дозволяє чинне законодавство України зареєструвати право власності на нерухоме майно на підставі рішення суду про визнання за особою майнових прав на таке майно? Спробуємо розібратися.

У попередній публікації автор дійшов висновку про те, що поточна судова практика передбачає можливість використання вказано способу захисту прав «інвесторів» у нерухомість, які потерпіли від неправомірних дій забудовників чи замовників будівництва щодо «повторного» відчуження майнових прав на новостворену нерухомість, які належать «інвесторам».

У судовій практиці непоодинокими є випадки визнання за «інвесторами» майнових прав на квартири в новобудовах. Заочним рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області 07.04.2015 р. у справі № 369/2843/15-ц визнано за позивачем майнові права на конкретну квартиру, у задоволенні позовної вимоги про визнання права власності відмовлено, аналогічне рішення вказаного суду від 27.04.2015 р. у справі № 369/2992/15-ц. Заочним рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 02.09.2015 р. у справі № 755/9735/15-ц за позивачем визнано право власності на визначену квартиру в багатоквартирному житловому будинку.

Є рішення і про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання майнових прав. Так рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 15.03.2016 р. у справі № 753/20464/15-ц відмовлено позивачу у задоволенні позовних вимог про визнання майнових прав на об’єкт інвестування. Мотивуючи своє рішення суд зазначив, що позивач не довів порушення ким-небудь його майнових прав, а їх наявність у останнього підтверджено договором із замовником будівництва. Рішенням Ірпінського міськрайонного суду Київської області від 24.02.2016 р. у справі № 367/791/15-ц позивачу відмовлено у визнанні права власності на майнові права із тих підстав, що позивач та відповідач не підписали акту приймання-передачі майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав (оскільки з підписанням вказаного акту пов’язаний момент переходу права власності на майнові права). Суд також зазначив про неправильність вибраного позивачем способу захисту своїх прав і про доцільність використання зобов’язального способу захисту. Дійсно, відсутність факту переходу права власності до покупця виключає можливість визнання майнових прав на підставі ст. 392 Цивільного кодексу України, оскільки позивач в такому випадку не набув майнових прав і, відповідно, не став їх власником.

Слід зазначити, що вказана судова практика відображає всі можливі «проблемні випадки» у відносинах «інвестора» і забудовника чи замовника будівництва, а саме – 1) будинок не завершений будівництвом, 2) будинок завершений будівництвом однак не введений в експлуатацію, 3) будинок завершений будівництвом, введений в експлуатацію і на об’єкт інвестування оформлене право власності не «інвестором».

У постанові ВСУ від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 ВСУ з урахуванням уточнення її змісту в постанові по тій же справі від 24.06.2015 р. встановлена правова позиція, відповідно до якої рішення суду про захист порушеного права «інвестора» та визнання за ним прав на майнові права є підставою для реєстрації такого права».

Оскільки законодавством не передбачена реєстрація виникнення чи передачі іншій особі майнового права, яке надає його власнику право в майбутньому отримати у в власність об’єкт нерухомого майна, вбачається логічним висновком про те, що ВСУ мав на увазі реєстрацію права власності.

Врахування вищезазначених проблемних випадків має важливе значення для правильного визначення способу захисту прав «інвестора», оскільки вирішуючи питання про оформлення права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна на підставі рішення суду про визнання за «інвестором» майнових прав слід обов’язково з’ясовувати наявність повного юридичного складу, необхідного для виникнення права власності.

Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та іншихречових прав проводиться на підставі рішення суду, що набрало законної сили,щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 2 ст. 190 ЦК України майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Буквальне тлумачення норми п. 9 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» може давати підстави для висновку про те, що державна реєстрація права власності здійснюється щодо права власності, а державна реєстрація інших речових прав здійснюється щодо таких прав. Іншими словами, якщо суд ухвалив «визнати право власності» то реєстрації підлягає право власності, якщо ж суд вирішив «визнати майнові права» то реєстрації підлягають саме такі права.

У своїй постанові від 30.01.2013 р. у справі № 6-168цс12 Верховний Суд України зазначив, що майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнові права не є правом власності і не є речовими правами на чуже майно, вони є самостійним об’єктом цивільних прав.

Цінність майнового права, яке «інвестор» отримує в результаті укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру полягає в його змісті, тобто можливості «інвестора» після закінчення будівництва і введення будинку в експлуатацію набути право власності на об’єкт інвестування, тобто нову квартиру. У зв’язку із цим норма п. 9 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» повинна розумітися з точки зору поширювального тлумачення, «духу» закону. Як вже зазначалося в попередніх публікаціях по цій темі, в даному випадку має місце так зване перетворення (трансформація) майнових прав у право власності.

Обґрунтованість такого висновку також підтверджується тим, що визнання права як спосіб захисту не передбачає «створення» такого права. У урахуванням практики ВСУ та змісту ст. 392 ЦК України, позов про визнання права власності може подати лише власник, право якого оспорюється чи не визнається іншою особою, або ж власник втратив документ, що підтверджує його права. Суд в такому випадку лише офіційно підтверджує факт, який виник раніше в силу певних обставин. І якщо договір купівлі-продажу майнових прав відповідно до закону відноситься до документів, на підставі яких може здійснюватися державна реєстрація права власності, то чому рішення суду про визнання майнових прав, яке ґрунтується на факті набуття таких прав на підставі зазначеного договору не може бути таким документом?

Проводячи аналогію між оформленням права власності на підставі договору інвестування чи договору купівлі-продажу майнових прав та оформлення права власності на підставі рішення суду про визнання майнових прав, слід заначити наступне.

У першому випадку матиме місце первинна реєстрація права власності на новозбудований об’єкт. Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (далі – Порядок № 1127) передбачена подача додаткових документів для здійснення державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна. До таких документів, наприклад, відноситься акт про прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію та технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.

У другому випадку ситуація дещо інша.

Якщо причиною звернення «інвестора» до суду було оформлення права власності на його квартиру за іншою особою і суд належним чином захистив права «першого» законного «інвестора» шляхом визнання за ним майнових прав, то вказані вище додаткові документи «інвестору» навряд чи доведеться подавати, оскільки, по-перше реєстрація права власності на підставі рішення суду буде вже не первинною, а по-друге, всі необхідні документи вже були подані при першій «не зовсім законній» реєстрації.

Як вже було зазначено, у кожному конкретному випадку слід детально аналізувати наявність необхідних елементів юридичного складу виникнення права власності. Визнання майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва, не введений в експлуатацію може мати певну мету (Порядком № 1127 передбачено державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва), однак у державній реєстрації права власності на квартиру на підставі такого рішення суду швидше за все буде відмовлено.

Отже, в рамках даної теми, рішення суду про визнання за особою майнових прав на конкретно визначений об’єкт нерухомого майна, завершений будівництвом та введений в експлуатацію є документом, на підставі якого може бути зареєстроване право власності на такий об’єкт.

«Технічні» моменти реєстрації права власності за «інвестором» звісно потребують окремої уваги, а можливо й судових процесів, в тому числі з огляду на зміст ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».