Будівництво на межі земельних ділянок та дії сусіда на самовільне будівництво на межі

Будівництво на межі ділянок є однією з обговорюваних тем

Будівництво на межі ділянок є однією з обговорюваних тем у сфері приватного, дачного будівництва та іншого будівництва (будівельних робіт). Питання, пов'язані з визначенням допустимих меж, висотою будівель та узгодженням проекту із сусідами, іноді стають причиною суперечок і навіть судових розглядів. У тому числі одним із найгостріших питань є так званий самобуд — зведення на межі будівель без отримання необхідних дозволів, погоджень або відступ від погодженого плану (проекту) будівництва.  

Також наявні непоодинокі випадки, коли сусіди обґрунтовано або необґрунтовано висловлюють невдоволення будівництвом, вважаючи його незаконним або порушуючим їх права. Це може призвести до конфліктів між сусідами, перевірок державними органами такого будівництва, призупинення будівельних робіт, приписів на усунення порушень, штрафів, судів і навіть знесення зведених споруд. 

У цій статті буде розглянуто аспекти будівництва на межі ділянок, будуть надані відповіді на спірні питання, законодавчі норми, що регулюють цей процес, судова практика по таким справам і т.п. 

Питання, які буду надалі розглянуті:

• що таке межа земельних ділянок та яке значення вона має для сусідів при початку будівництва;

• які дії вважаються незаконним будівництвом на межі;

• що таке добросусідство;

• які закони регулюють будівництво на межі; 

• які причини призводять до незаконного будівництва на межі;

• які наслідки можуть виникнути для порушника внаслідок незаконного будівництва на межі; 

• які заходи вживаються державою та місцевою владою для запобігання незаконному будівництву на межі;

• які негативні наслідки передбачені за порушення при будівництві на межі;

• які заходи можуть вжити власники, користувачі землі для захисту від незаконного будівництва на межі; 

• порядок визначення меж накладання земельних ділянок;

• хто може звернутися до суду щодо забудову на межі земельних ділянок;

• забезпечення позову треба просити у суді, чи це допоможе; 

• які треба подати до суду докази, щоб суд забезпечив позов та зупинив будівництво;

• що просити суд у забезпеченні позову;

• які треба подати до суду докази, щоб перемогти у суді;

• чи можна до суду викликати як свідка інженера інвентаризатора, який склав технічний паспорт на самобуд;

• з бюро технічної інвентаризації можна витребувати документи;

• треба просити суд провести будівельно-технічну експертизу та земельно-технічну експертизу; 

• у чому різниця будівельно-технічної експертизи від земельно-технічної експертизи; 

• коли треба просити суд провести виїзне судове засідання;

• якщо подам до суду висновок (звіт, дослідження) судового експерта на підтвердження будівництва на межі – це буде добрим доказом;

• можна до суду викликати як свідка експерта, який склав експертний висновок (звіт, дослідження);

• що треба буде довести у суді позивачу;

• до якого суду подавати позов до загального цивільного чи адміністративного;

• що саме просити у суду в позові;

• що розуміється під істотним порушенням будівельних норм і правил; 

• варто ініціювати позапланову перевірку будівельною інспекцією;

• поліція, прокуратура кримінальне провадження допоможе у боротьбі з будівництвом на межі; 

• на що впливає обмеження у користуванні (охоронні зони) земельної ділянки;

• як далі виконувати рішення суду; 

• при будівництві містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки допоможуть визначити встановлені відстані від червоних ліній та від існуючих будівель;

• якщо самобуд на межі вже узаконили і отримали на нього право власності, з цим можна боротися;

• чи є якісь встановлені форми дозволу (погодження) від сусіда на будівництво на межі.

А ось вже і відповіді: 

Що таке межа земельних ділянок та яке значення вона має для сусідів при початку будівництва?

Межа - це границя між сусідніми земельними ділянками. Вона може бути як природною (наприклад, річка чи лісова смуга), так і штучною (паркан, будівельні огорожі, тощо). Межі вказуються на основні землевпорядної (технічної) документації, кадастрової картки, договорів, документів про права власності і т.п.

Отже, сусіди мають права та обов'язки як власники (користувачі) вищенаведених ділянок, у тому числі дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів, охоронних зон, містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, іншої проектної (дозвільної) документації на будівництво і т.д. 

Які дії вважаються незаконним будівництвом на межі?

1. якщо немає дозвільного документа на певний вид будівництва на межі;

2. якщо будівництво ведеться з порушеннями із запланованим будівництво на яке отримано дозвіл;

3. якщо земельна ділянка має цільове призначення, яке не відповідає майбутньому будівництву;

4. при порушенні добросусідства (стаття 103 земельного кодексу);

5. коли є суд заборона на таке будівництво, наприклад, у рамках судового забезпечення позову щодо проведення будівельних робіт;

6. і т.д. 

Що таке добросусідство? 

Стаття 103 земельного кодексу визначає зміст добросусідства наступним чином:

Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).

ВІДЕО БОНУС: РЕАКЦИЯ АДВОКАТА НА ВИДЕО ЖУРНАЛИСТОВ О САМОСТРОЕ МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА / НЕТ ДОКУМЕНТОВ

Які закони регулюють будівництво на межі?

• Конституція України;

• цивільний кодекс;

• земельний кодекс; 

• закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”

• та інші. 

Які причини призводять до незаконного будівництва на межі?

• відсутній дозвіл на будівництво;

• будівництво ведеться порушуючи із запланованим будівництво на яке отримано дозвіл;

• земельна ділянка має цільове призначення, яке не відповідає майбутньому будівництву;

• порушення добросусідства; 

• наявна суд заборона на таке будівництво, наприклад, у рамках забезпечення позову;

• і т.п. 

Які наслідки можуть виникнути для порушника внаслідок незаконного будівництва на межі?

• позапланова перевірка Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) або органів місцевого самоврядування, з подальшим прийняттям приписів на усунення порушень, штрафів, звернень до суду; 

• суд про знесення (демонтаж) самобуду або зобов'язання порушника провести приведення самобуду згідно з плановою документацію на будівництво чи дозвільним документом;

• розірвання договору оренди землі;

• припинення у судовому порядку права власності на землю; 

• скасування дозволу на будівництво;  

• і т.д. 

Які заходи вживаються державою та місцевою владою для запобігання незаконному будівництву на межі?

• вчасне реагування на звернення (скарги) щодо таких випадків;

• профілактична робота та інформування забудовників (будівельників);

• ініціювання розірвання договору оренди землі або припинення права власності на землю; 

• скасування дозволу на будівництво; 

• судовий захист; 

• та інше; 

Які негативні наслідки передбачені за порушення при будівництві на межі?

• припис ДІАМ про усунення порушень виявлених за наслідками проведення позапланової перевірки; 

• штраф;

• скасування дозволу на будівництво; 

• судова справа про знесення самобуду (усунення виявлених порушень);

• ініціювання розірвання договору оренди землі або припинення права власності на землю; 

• та інше. 

Які заходи можуть вжити власники, користувачі землі для захисту від незаконного будівництва на межі?

• позасудове врегулювання;

• позапланова будівельна перевірка ДІАМ;

• судовий захист. 

Порядок визначення меж накладання земельних ділянок?

• звірка землевпорядної технічної документації суміжних ділянок; 

• позасудова або судова проведення земельно - технічної (землевпорядної) експертизи.

Хто може звернутися до суду щодо забудову на межі земельних ділянок?

Та особа, чиї права або інтереси порушуються таким будівництвом, це наприклад сусід, власник (користувач) землі, спадкоємець, міська рада відносно комунальної землі або комунальної власності, прав та інтересів, прокуратура (у деяких випадках), ДІАМ, фонд державного майна відносно державної власності і т.п. 

Забезпечення позову треба просити у суді, чи це допоможе?

Забезпечення позову - це запобіжні заходи судом, неприйняття яких може суттєво ускладнити або унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених або оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.

У тому числі суд як захід забезпечення позову може заборонити проведення будь-яких будівельних робіт на межі на увесь час судового розгляду справи. 

Із свого досвіду скажу, що у більшості випадках обов'язково потрібно просити суд провести забезпечення позову, тим самим не дати проведення подальшого будівництва. При цьому, таке забезпечення можливо отримати доволі швидко, а саме на протязі 2-5 робочих днів.

ВІДЕО В ТЕМУ: КАК БЫСТРО ОСТАНОВИТЬ НЕЗАКОННУЮ СТРОЙКУ?

Які треба подати до суду докази, щоб суд забезпечив позов та зупинив будівництво?

Чіткого переліку законодавство не містить, але можна констатувати, що вказані докази повинні довести наявність порушеного права з прив'язкою до місцевості. Ось приблизний перелік таких доказів: 

• фото - відео порушення або межі ділянок, як до початку порушення так і на підтвердження порушення;

• подана скарга для ініціювання проведення ДІАМ позапланової перевірки;

• прийняті документи за наслідком прийняття рішення про призначення та проведення позапланової перевірки ДІАМ та документальні підтвердження результатів такої перевірки; 

• інші рішення судів (вироків), на підтвердження встановлених обставин на підтвердження порушень земельного, будівельного законодавства спірним будівництвом;

• технічна документація (технічний паспорт) на будівельні об'єкти;

• землевпорядна документація; 

• право власності як на об'єкти будівництва так і на землю;

• дозволи на будівництво чи відмова (відсутності інформації) у видачі таких дозволів;

• відповіді з державної та інших органів на запити щодо виниклих порушень (правовідносин); 

• витяги, інша інформація із державних реєстрів; 

• інші докази. 

Що просити суд у забезпеченні позову?

Заборонити проводити підготовчі, будівельні роботи за такою то адресою, на такій земельній ділянці (кадастровий номер). Так вимога є належною та достатньою. 

Які треба подати до суду докази, щоб перемогти у суді?

Чіткого переліку законодавство не містить, але можна констатувати, що вказані докази повинні довести наявність порушеного права з прив'язкою до місцевості. Ось приблизний перелік таких доказів: 

• фото - відео порушення або межі ділянок, як до початку порушення так і на підтвердження порушення;

• подана скарга для ініціювання проведення ДІАМ позапланової перевірки;

• прийняті документи за наслідком прийняття рішення про призначення та проведення позапланової перевірки ДІАМ та документальні підтвердження результатів такої перевірки; 

• інші рішення судів (вироків), на підтвердження встановлених обставин на підтвердження порушень земельного, будівельного законодавства спірним будівництвом;

• технічна документація (технічний паспорт) на будівельні об'єкти;

• землевпорядна документація; 

• право власності як на об'єкти будівництва так і на землю;

• дозволи на будівництво чи відмова (відсутності інформації) у видачі таких дозволів;

• відповіді з державної та інших органів на запити щодо виниклих порушень (правовідносин); 

• витяги, інша інформація із державних реєстрів; 

• інші докази.

Чи можна до суду викликати як свідка інженера інвентаризатора, який склав технічний паспорт на самобуд?

Так, викликай через суд, якщо це буде на твою користь. Головне належно обґрунтуй для суду таке клопотання, у т.ч. підготуй запитання, які хочеш поставити відповідному свідку. 

З бюро технічної інвентаризації можна витребувати документи?

Можна і потрібно, якщо це буде на твою користь. Це робиться шляхом подання у суд відповідного обгрунтованого письмового клопотання. Суд за наслідком розгляду такого клопотання, задовольнить його або відмовить у його задоволенні. 

ВІДЕО БОНУС: ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ - ОТМЕНА В СУДЕ

Треба просити суд провести будівельно-технічну експертизу та земельно-технічну експертизу?

Можна і потрібно, якщо це буде на твою користь. Це робиться шляхом подання у суд відповідного обґрунтованого письмового клопотання. Суд за наслідком розгляду такого клопотання, задовольнить його або відмовить у його задоволенні.  

У чому різниця будівельно-технічної експертизи від земельно-технічної експертизи?

Різні об'єкти дослідження: (1) будівельний об'єкт та (2) земельна ділянка. Тому ці експертизи і відрізняються. У тому числі тим, що проводять вказані експертизи експерти з різною спеціалізацією.  

Коли треба просити суд провести виїзне судове засідання?

Такий порядок розгляду засідання передбачено законодавством, у тих випадках коли є на те такі підстави та реальна необхідність. Наприклад, докази у справі можна досліджувати (оглянути) лише за місцем їх знаходження. Як правило, це рідкісне явище “виїзне судове засідання”. При цьому рідкісне не говорить, що неможливо. 

Тому, якщо по твоїй справі необхідно провести виїзне судове засідання - подай до суду обґрунтоване відповідне письмове клопотання. За наслідком якого суд вирішить задовольнити його або ні. 

Якщо подам до суду висновок (звіт, дослідження) судового експерта на підтвердження будівництва на межі – це буде добрим доказом?

Так, головне дивись, щоб такий висновок було складено відповідним експертом з повноваженнями на таке дослідження об'єкта та кваліфікація “Судовий експерт”, а також, щоб у самому висновку (дослідженні) була графа, що експерт знає (проінформовано) про кримінальну відповідальність за надання недостовірних даних за наслідком проведення такої експертизи (звіт, дослідження). 

Можна до суду викликати як свідка експерта, який склав експертний висновок (звіт, дослідження)?

Так, викликай через суд, якщо це буде на твою користь. Головне належно обґрунтуй для суду таке клопотання, у т.ч. підготуй запитання, які хочеш поставити такому свідку. 

Що треба буде довести у суді позивачу?

Довести порушення прав та інтересів позивача, наприклад тим, що:

• будівництво здійснюється на межі без згоди позивача (власника, користувача землі);

• будівництво здійснюється з суттєвим порушенням норм та правил будівельних та інших норм;

• внаслідок чого повністю (частково) зруйновано несучі конструктивні елементи будівлі позивача, такі як капітальні стіни;

• значно погіршило техніко-економічні показники та функціональне використання будівлі в цілому;

• створює ризики надзвичайних ситуацій у будівлі;

• суттєво ускладнює або виключає можливість евакуації людей з нього та доступ пожежних команд;

• не облаштовано місця для паркування; 

• створені інші незручності, прав, інтересів позивача. 

До якого суду подавати позов до загального цивільного чи адміністративного?

До загального цивільного суду, оскільки до адміністративного суду подається позов виключно у випадках суперечок з будівельною інспекцією архітектури та містобудування (ДІАМ) як до сторони владних повноважень. Також такою стороною у деяких випадках може бути орган місцевого самоврядування, наприклад міська рада, виконком міської ради чи районні органи влади. 

Що саме просити у суду в позові?

Потрібно виходити з того:

• були на будівництво отримані дозвільні документи чи ні;

• цільове призначення землі;

• кому належить земля;

• на якій стадії будівництво перебуває;

• введено об'єкт будівництво в експлуатацію або ні; 

• та інше. 

Згідно до аналізу наведеного, можна просити у суду:

• припинити протиправні підготовчі, будівельні роботи;

• знесення нерухомості, побудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить громадським інтересам або порушує права інших осіб, із суттєвим порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), допустимо лише за умови, якщо неможливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до проекту або відповідно до норм правил, визначених державними будівельними нормами, якщо забудовник (замовник, правопорушник) відмовляється від такої перебудови (обов'язкова судова практика: постанова Верховного Суду від 21.12.23 справа №753/7371/16);

• привести земельну ділянку у первісний стан;

• визнати за власником землі право власності на самобуд, якщо останній збудований не власником землі.  

При цьому, із позовом про зобов'язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади чи орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самовільного будівництва, якщо за результатами розгляду справи суд дійшов висновку, що можливість перебудови та усунення наслідків самочинного будівництва та відповідач (забудовник, замовник, правопорушник) згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення щодо здійснення перебудови суд може винести рішення про знесення самовільного будівництва.

В інших випадках самовільне будівництво, зокрема, якщо нерухоме майно збудовано або будується на земельній ділянці, яка не відведена для цієї мети, або без відповідного документа, що дає право виконувати будівельні роботи або належно затвердженого проекту, стаття 376 цивільного кодексу не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва залежно від можливостей його перебудови. Правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самовільне будівництво на її земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самовільне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 цивільного кодексу). У цьому випадку знесення самовільного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це логічно і виправдано, оскільки такі види самовільного будівництва безумовно не можуть бути приведені в легітимний стан шляхом перебудови.

За обставин, коли належний власник земельної ділянки не давав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення всіх об'єктів, у тому числі самочинного будівництва, навіть у разі її державної реєстрації. , скоєного не власником чи його згоди. 

Слід мати на увазі, що знесення самочинного об'єкта нерухомості відповідно до статті 376 цивільного кодексу є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.

Що розуміється під істотним порушенням будівельних норм і правил? 

Під істотним порушенням будівельних норм і правил з огляду на положення Законів України «Про основи містобудування»; «Про архітектурну діяльність»; «Про регулювання містобудівної діяльності»; постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.11 №466 необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність (така правова позиція, висловлена у Постанова Верховного Суду від 26.06.19, справа  388/314/15, від 12.08.20 справа 569/16666/16). 

Варто ініціювати позапланову перевірку будівельною інспекцією? 

Варто ініціювати! Але на сьогодні будівельна інспекція (ДІАМ) каже, що на час воєнного стану такі перевірки не проводиться. Тому таку відмову у перевірці треба буде оскаржувати (скасовувати) у суді. 

КОРИСНЕ ВІДЕО: ВНЕПЛАНОВАЯ ПРОВЕРКА СТРОИТЕЛЬСТВА / ПОМОЩЬ СУДА

Поліція, прокуратура кримінальне провадження допоможе у боротьбі з будівництвом на межі?

Не поможе, оскільки поліція, прокуратура скаже, що це цивільно – правові відносини, тому до суду треба, а не до поліції. Навіть якщо поліція відкриє кримінальне провадження – це не є підставою для зупинення будівництва. У тому числі, кримінальне провадження може тривати кілька років. А ти це час будеш сподіватись на таке провадження. 

Отже, ефективно та необхідно звертатись саме до суду для розв'язання питання по суті.

На що впливає обмеження у користуванні (охоронні зони) земельної ділянки?

Дивись на цільове призначення землі і з цього треба виходити - це так звані обмеження використання землі у тому числі під час будівництва. Наприклад, якщо на землі встановлено охоронні зони мереж теплопостачання, електропостачання, що підтверджується витягом із проекту землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки.

Як далі виконувати рішення суду?

Буде не заявим спершу слід подивитися, що суд вирішив і кого про, що зобов'язав. У будь якому випадку рішення суду можна виконати у добровільному порядку або у примусовому порядку через приватного чи державного виконавця. 

При цьому, за невиконання або перешкоджання у виконанні судового рішення є кримінальна відповідальність, згідно до статті 382 кримінального кодексу. 

При будівництві містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки допоможуть визначити встановлені відстані від червоних ліній та від існуючих будівель? 

Допоможуть визначити, для цього ознайомся зі змістом цих містобудівних умов та обмежень, у тому числі максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, відстані від червоних ліній (не менше 6 метрів), ліній регульованої забудови – 3 метри до існуючих будинків та споруд – відповідно діючих ДБН, встановлені охоронні зони згідно ДБН. 

ВІДЕО В ТЕМУ: ОТМЕНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЛИ

Якщо самобуд на межі вже узаконили і отримали на нього право власності, з цим можна боротися?

Так, це класична ситуація. Для цього треба подати позов до суду та витребувати у судовому порядку документи від відповідної особи, яка провела таке узаконення (державну реєстрацію права власності) і вже в судовому порядку розібратися чи законне таке узаконення ні.

При цьому подальша кількість перепродажу майна не допоможе від скасування такого узаконення.

Чи є якісь встановлені форми письмового дозволу (погодження) від сусіда на будівництво на межі?

Такої форми немає. Тому у разі необхідності підписання такого дозволу (погодження) сусідом, треба скласти у довільній формі.