Електронні аукціони для ринку нерухомості

Чому українці не бажають продавати та купувати нерухомість на електронних майданчиках? Чому відсутні аукціони на сторінках проектів забудовників первинного ринку нерухомості які мають у продажу одночасно сотні квартир, чи на сайтах найбільших агенцій нерух

Для початку візьмемо пару цифр для порівняння:

СЕТАМ – найбільший державний майданчик для проведення електронних торгів різнотипних товарів. Станом на недільний вечір 26.03.17р. на майданчику було заявлено 39 лотів за продажу житлової нерухомості по місту Києву, 3 (три) із яких – це не примусова продаж. ТРИ!

OLX – рекламно-інформаційний інтернет ресурс, на якому власники майна рекламують свої товари та послуги. Станом на вечір неділі 26.03.17р. на майданчику було заявлено 35.408варіантів з продажу житлової нерухомості типу квартира. Так, звичайно, що одна і та ж квартира може рекламуватися декількома агенціями нерухомості, але на противагу цьому ми не будемо враховувати продаж власних будинків, котеджів, кімнат у гуртожитках та таунхаусів.

Відчуваєте різницю між двома цифрами: 3 та 35.000 шт? Як бачимо, спеціалізований ресурс перемагає з беззаперечною перевагою більш ніж у 11.000 разів.

Давайте розберемося із даним питанням.

На перший погляд продаж з аукціону - це простий, зрозумілий, прозорий та такий, що спонукає до підвищення стартової ціни спосіб. До того ж, емоційну складову перегонів у торгах ніхто не відміняв, адже це таке солодке почуття перемогу над конкурентом.

Але, як бачимо аукціон програв битву пропозицій з рахунком 3 на 35.000.

Чому ПРОДАВЦІ не бажають виставляти свою власну нерухомість на продажу через аукціони:

1. Ціна. Наша українська ментальність говорить про те, що на базарі з давніх давен продавець оголошував завищену ціну, а раптом хтось і купить з причин, що поспішає, не бажає вивчити деталі та характеристики товару, чи з будь-яких інших причин. Сам процес торгівлі при якому одна сторона намагається знизити ціну, а інша – аргументовано відстояти свій погляд на ціноутворення і є системою взаємодії між двома сторонами, яку пізніше стали вивчати у різних напрямках, таких як «мистетство переговорів», «майстерство переконувати» та ін.

2. Впевненість, що посередники – це зло. Спори щодо того, маклери це добро чи зло точаться у суспільстві з часів становлення ринку нерухомості. У новітній історії України – десь з середини 90-х років минулого століття. А хто має платити комісійну винагороду посереднику, продавець чи покупець - питання все ще відкрите і до нашого сьогодення.

3. Незнання нормативної бази України веде до того, що продавці не впевнені у законності процедур з відчуження права власності. Також не видно ніякі довідки про прописаних родичів, наявності заборгованості, з комунальних платежів, та таке інше. І хто прогарантує, що за час проведення аукціону у його частині реєстрації учасників з нерухомістю не трапиться якась біда, на кшталт – арешт, подача його у заставу, раптове знищення чи суттєве погіршення технічного стану.

4. З боку держави не ведеться ніяка пояснювально-освітня пропаганда переваг даного методу продажу. Тут же можна зазначити і низьку довіру населення до змін, що впроваджує держава. Ще не виросло покоління людей які б не знали народних приказок, що, мовою оригіналу: «С государством игры плохи» чи «Не играй в азартные игры с государством». А де, скажіть взяти впевненість, що ви отримаєте кошти від якоїсь, державної чи приватної установи, яка першою отримає гроші за вашу квартиру?

5. Продаж через посередника, читай як рух коштів від покупця до продавця тривалий і ніяк не наближається до миттєвої прямої передачі чи/або перерахування коштів з рахунку на рахунок між учасниками угоди. Для когось отримання коштів протягом годин, а не днів є переконливим аргументом.

6. А читати та укладати договори, розбиратися у нюансах та тонкощах умов договору, та вичитувати неоднозначні тлумачення, брати на себе зобов’язання та нести відповідальність…. та навіщо воно таке потрібно, і до того ж є ціла армія маклерів, брокерів, консультантів, агенцій нерухомості та брокерських разом з юридичними установами, які наобіцяють Вам золоті гори, космічну швидкість знаходження покупця, а при умові ексклюзиву – увесь світ буде у ваших ніг.

Чому ПОКУПЦІ не бажають купувати нерухомість з аукціонів:

1. Мізерна пропозиція на ринку. Вибору – нуль, точніше, вибачте – аж три пропозиції.

2. Впевнена думка, що нічого гарного на аукціонах не продається, а створені вони лише для того, щоб на них продавалося проблемне майно у примусовому порядку.

3. А якщо думка щодо проблемної нерухомості вірна, то ризикувати покупку готові тільки при умові суттєвого дисконту.

4. Необхідність внесення гарантійного платежу, здебільшого ця сума є еквівалент 10% від стартової ціни. А якщо ви не стали переможцем аукціону, то кошти повернуться вам через деякий час, 3…5 днів.

5. Покупка з аукціону не відміняє знайомства з власником нерухомості, адже перед покупкою необхідно оглянути предмет торгів. То чому ж не домовитися тут же напряму, без посередника, який претендує на комісійну винагороду?

6. Реєстрація нерухомості за новим власником. При очному укладанні договору купівлі-продажу, нотаріус, що посвідчує угоду тут же вносить зміни у реєстр нерухомого майна щодо зміни власника. При купівлі з електронних торгів: з коштами ви вже розпрощались, а у реєстрі ще ніяких змін. Про хакерів та втручання у державні реєстри згадувати не хочеться, та все ж потрібно зауважити про це.

Що в фіналі?

Купівля з аукціону дешевше, швидше, простіше?

Ні, ні та ще раз ні.

Впевнений, що з часом в Україну прийдуть сучасні методи торгівлі як товарами загального вжитку, так і нерухомістю. І на мою думку, першим кроком цього еволюційного розвитку стане розвиток електронно продажу товарі широкого вжитку, і з’являться наші вітчизняні eBay, тільки більш популярні ніж наша одна із перших ластівок Aukro, доречі, що з нею? А поки що, все ще епоха OLX та PROM, які надають послугу з прямого контакту між продавцем та покупцем.

P.S.

Сучасні голлівудські фільми часто показують нинішні ( все ще ефективні у США?) методи продажу нерухомості: табличка «HOME FOR SALE» перед входом у будинок та якась маклер-energizer, що водить на оглядини цілі натовпи потенційних покупців.

P.P.S.

А Ви б придбали нерухомість з відкритого аукціону та за яких умов?

Які три необхідні умови повинні бути, щоб Ви вибрали як метод покупки аукціон, а не традиційні очні торги з власником нерухомості?