Що гарантує запис у Державному реєстрі прав на нерухоме майно – нічого?

Державний реєстр прав на нерухоме майно має стати не тільки зручним технічним засобом, але також передбачати юридичні гарантії прав та інтересів власників та користувачів.

Спори щодо прав на землю та інше нерухоме майно складають значну частину судових проваджень у цивільній та господарській юрисдикції. Підставами таких вимог є порушення порядку розпорядження землями або правами на будівлі та споруди, недійсність договорів, недотримання порядку приватизації та інше. Позивачі у таких справах вимагають повернути майно державі або іншому попередньому власнику.

На підтвердження своїх вимог чи заперечень сторони повинні надати суду документи про свої права на такі об’єкти. Записи про це містяться у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, вони є офіційним визнанням, підтвердженням, легалізацією фактів набуття таких прав.

Так є у законі, так декларується. Але що на практиці означає запис у реєстрі? Яких фактичних гарантій набуває особа, права якої визнані державою? 

Найважливішими складовими порушеної проблеми, на нашу думку, є наступні питання:

1) якщо особа є добросовісною, то чи може вона розраховувати, що претензії третіх осіб щодо такого нерухомого майна будуть малоперспективними у зв’язку з тим, що ці права зареєстровані державою та публічно визнані?

2) чи може особа розраховувати на застосування строків позовної давності, якщо права зареєстровані у Державному реєстрі прав та публічно визнаються протягом, скажімо, десятків років?

Добросовісний набувач чи необачний дурник? Законом закладено загальне правило: добросовісний набувач не повинен зазнавати проблем. Добросовісний – це той, хто діє за законом, не знав і не міг знати про  будь-які юридичні вади щодо майна, яке він набуває, не мав злого наміру, його поведінка не є суперечливою. Цілком виправданими виглядають наступні виключення, за наявності яких інтереси добросовісного власника таки можуть постраждати: 1) майно загублене власником чи довіреною особою; 2) було викрадене у власника; 3) вибуло з володіння власника не з його волі (про це йдеться у ч. 1 ст. 388 ЦК України).

Однак, судова практика використовує термін, що геть відсікає правила про добросовісного набувача: особа має проявляти «розумну обачність», тобто у своїх юридичних діях їй слід бути не просто добросовісною, але обережною та зважати на усі обставини та вимоги законодавства. Все б воно так, але це правило судова практика поширює також і на ті випадки, коли рішення про надання у власність (у тому числі приватизацію) приймає держава або орган місцевого самоврядування, а потім реєструє такі права за набувачем, той згодом продає, а добросовісний набувач отримує таке майно і його права знову визнаються  державою. У одній з судових постанов, які формують судову практику по цій проблемі, зазначено: «державна реєстрація права за певною собою не є безспірним підтвердженням наявності у цієї особи права». Цю цитату можна розуміти так: хоча право формально визнається державою, це нічого не означає. Чи не так?

Іншими словами, якщо «розумну обачність» не проявила держава, не слідувала принципу належного урядування, не забезпечила законність власних дій, допустила правопорушення, то відповідальність за це має нести особа, яка державою визнана носієм прав на таке майно. Тобто, проголошується гасло: «не довіряй!», «не вір!» державі, не покладайся на її записи у реєстрі.

Така жалюгідна «концепція», на наш погляд, застосовується фактично, хоч і не проголошується офіційно. Її можна сформулювати як «презумпція недовіри», яка полягає у такому: повірив офіційному реєстру чи державі - от і дурник! Твої проблеми! Але так не повинно бути.

Строк позовної давності: коли завгодно починаються і ніколи не закінчується? Загальний строк позовної давності у законі встановлений у три роки. Протягом цього часу до особи може бути пред’явлено позов щодо незаконності набуття прав. Після його завершення суд має відмовити у позові. Застосування строків позовної давності має бути фактичною гарантією задля стабільності відносин власності, про це зазначає, наприклад, у своїх рішеннях ЄСПЛ.

Яка ситуація в Україні? У таких провадженнях строки позовної давності майже не застосовуються на тій підставі, що ці позови суди називають негаторними. Негаторний, згідно теорії права, – це позов власника (!) про усунення перешкод в користуванні своєю власністю. Попри те, що у Державному реєстрі прав позивач у таких позовах власником не зазначений, задля застосування виключення з правил щодо строків давності, він фактично визнається судом як належна особа на подання такого виду заяв до суду.

Якщо у судовому засіданні ви поставите питання позивачу: чи було йому відомо, що право власності на спірне майно публічно визнане, скажімо, у 2013 р., а він підтвердить, що знав про це з моменту внесення запису, то такі обставини на застосування строків позовної давності, згідно чинної судової практики, ніяк не позначаться. Чому? Бо «це ж негаторний позов!».

Як наслідок, такий позов може бути пред’явлено хоч коли, навіть зі спливом кількох десятків років після реєстрації прав, про що свідчить судова практика.

Підробка та інші недобросовісні записи у реєстрі. Існує і протилежна позиція: не можна дозволяти «індульгенцію» у формі реєстрації прав, оскільки може виявитися, що така реєстрація вчинена недобросовісно або навіть злочинно, наприклад, при поданні підроблених документів, за змовою з реєстратором чи чиновником або використовуючи інші зловживання чи недобросовісні практики.

Прихильники такого підходу, на нашу думку, порушують презумпцію правомірності правочинів та презумпцію невинуватості, бо стверджують про злочин або правопорушення, яких не виявлено, твердження про їх наявність базується виключно на припущенні. Цим запроваджується протилежне - недолуга квазі-концепція «презумпції винуватості» або «презумпції недобросовісних записів», яка виходить з позиції недовіри до держави та її реєстрів, до учасників правовідносин та їх правочинів. Цим делегітимізується всякий і будь-який запис у Державному реєстрі прав, навіть юридично бездоганний. Такий підхід є неправильним.

Варто виходити з іншого, боротися не з наслідками, а з причинами: слід зробити все, щоб упередити, унеможливити недобросовісні, незаконні чи злочинні дії щодо записів у реєстрі чи щодо документів, які стали підставою для внесення у реєстр. Якщо ж істотні недоліки мали місце, то має застосовуватися алгоритм поновлення прав. Слід зважати, що підробка документів сама по собі містить ознаки складу злочину, змова з реєстратором з метою заволодіння майном теж є злочином. Відповідно, щодо таких дій слід застосовувати кримінальне та кримінально-процесуальне законодавство, ці випадки мають ретельно розслідуватися, відповідні обставини мають доводитися у суді. Наслідком доведення такого у суді мають стати визнання незаконними актів, що стали підставою для внесення записів до реєстрів та визнання судом самих записів незаконними на цій підставі.

Приклади з практики. Наведу приклади власної практики: позивач оспорює право на землю, аргументуючи тим, що  неправомірне рішення було прийнято у 1969 році, що потягнуло за собою низку незаконних дій. Як наслідок, у чинного орендаря, що кілька років тому набув прав, землі намагаються вилучити. У позові наразі відмовлено, але попереду апеляція і, хто знає, яким буде остаточне рішення?

У іншому випадку громадянин купив землю у іншої особи, яка отримала її на підставі безоплатної приватизації ще у 2004 р. Приватизація оспорюється позовом 2015 р., але суди йдуть і понині, пройшли розгляд у Верховному Суді, справу повернули на новий розгляд. Коли і з яким результатом завершиться розгляд, невідомо.

Інше провадження стосується приватизації державного майна: у 2001 р. держава продала нерухомість, права зареєструвала, згодом майно продано, за новим власником права зареєстровані, оформлене право оренди на іншу особу, але у суді позивач вимагає повернути власність державі на підставі порушення порядку приватизації. Суд починає розгляд, коли і як він завершиться, невідомо.

У наведених справах суди досліджують обставини, які мали місце багато років тому, але строки позовної давності не застосовуються, реєстрація прав за низкою добросовісних власників не має істотного чи преюдиційного значення при розгляді справи. Добросовісність до уваги теж не береться.

У зв’язку з цим, постає питання: чи не повинна реєстрація права у Державному реєстрі прав передбачати хоч якість правові недекларативні, але реальні гарантії?

Висновки. Навряд чи варто звинувачувати одну лише судову практику у ситуації, що склалася, але виправити її можна шляхом внесення змін до законодавства. Слід виходити з того, що реєстрація прав таки має значення. Записи у реєстрі повинні передбачати реальні гарантії: застосування строків позовної давності та захист добросовісного набувача або інші на зразок того, що пропонує система Торренса, яка визнана ефективною у багатьох країнах світу. Це підвищить довіру до держави та до Державного реєстру прав та наповнить його смислом. Це також сприятиме економічному обороту та залучення інвестицій у економіку.