Як забудовникам перейти на нові схеми фінансування будівництва

15.06.2023 року набрала чинності Постанова КМУ № 596, якою врегулювано питання реєстрацїі спеціальних майнових прав для об'єктів, на які отримано дозвіл на будівництво до 10.10.2022 року.

Але чи всі забудовники мають таку можливість?

Вже більше року будівельний ринок України працює за новими правилами. Так, 10.10.2022 року набув чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», яким було запроваджено нові механізми прямого чи опосередкованого залучення коштів в будівництво, і одним з основних механізмів наразі є реєстрація спеціального майнового права та майбутні об'єкти нерухомості та подальше відчуження таких об'єктів шляхом укладення нотаріальних договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Даний Закон є обов'язковим для об'єктів, дозвіл на будівництво яких отримано після 10.10.2022 року.

І хоча забудовники з острахом ставляться до нової схеми фінансування, оскільки не до кінця зрозуміло, як вона працюватиме на практиці та які "сюрпризи" принесе, все частіше зустрічаються замовники будівництва, які мають намір залучати кошти в будівництво саме шляхом продажу майбутніх об'єктів нерухомості. 

Мова йде про замовників будівництва, які отримали дозволи на будівництво ще до 10.10.2022 року, та вже встигли реалізувати частину об'єктів за "старими" схемами інвестування (укладення попередніх договорів, інвестиційних договорів, форвардних чи ф'ючерсних контрактів тощо). 

В першу чергу це пов'язано з дією програми іпотечного кредитування єОселя, яка в тому числі поширює свою дію на придбання в кредит майбутніх об'єктів нерухомості, в зв'язку з чим забудовники, маючи намір залучити побільше кредитів та збільшити рівень продажів, реєструють спеціальні майнові права на МОНи та працюють за новою схемою.

Але чи всі замовники будівництва, які отримали дозволи до 10.10.2022 року, мають право переходити на нові схеми інвестування в будівництво, передбачені Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»?

Станом на сьогоднішній день замовники будівництва, які отримали дозвіл на виконання будівельних робіт до 10.10.2022 року, можуть перейти до продажів МОНів виключно за наявності наступних умов:

1. Попередня схема фінансування будівництва здійнювалася через:

- фонди фінансування будівництва;

- фонди операцій з нерухомістю;

- інститути спільного інвестування, у тому числі ті, які здійснювали залучення коштів з використанням форвардних контрактів та деривативів;

- юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав (у тому числі з використанням форвардних контрактів та деривативів);

- шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

2. Вид будівництва, зазначений в дозволі:

Нове будівництво, адже станом на сьогоднішній день в ЄДЕССБ відсутня технічна можливість реєстрації спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості для об'єктів будівництва з видом будівництва "реконструкція" чи "капітальний ремонт".

3. Отримана банківська гарантія на користь осіб, які відповідно до укладених після набрання чинності Постановою КМУ № 596 правочинів набувають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, щодо відсутності прав третіх осіб на такі об’єкти або прав юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав;

4. Здійснена актуалізація даних в ЄДЕССБ про містобудівні умови та обмеження, технічні умови, авторський, техінчний нагляд тощо.

5. Внесені змін до проектної документації шляхом внесення кожної складової частини будівлі (тобто внесення кожного МОН) і присвоєння йому ідентифікатора.

Проектувальником під час актуалізації відомостей до проектної документації на будівництво об’єкта вносяться та/або підтверджуються такі актуальні відомості:

1) ідентифікатор об’єкта будівництва (для об’єктів нового будівництва, яким присвоєно ідентифікатор об’єкта будівництва до розроблення проектної документації);

2) реєстраційний номер містобудівних умов та обмежень в Реєстрі будівельної діяльності електронної системи (або зазначення підстави, за якої будівництво об’єктів може здійснюватися за відсутності містобудівних умов та обмежень);

3) реєстраційний номер (реєстраційні номери) технічних умов в Реєстрі будівельної діяльності електронної системи (для об’єктів, будівництво яких може здійснюватися за відсутності технічних умов (за наявності);

4) реєстраційний номер завдання на проектування в Реєстрі будівельної діяльності електронної системи;

5) реєстраційний номер енергетичного сертифіката в Реєстрі будівельної діяльності електронної системи (або зазначення підстави, за якої будівництво об’єктів може здійснюватися за відсутності енергетичного сертифіката);

6) код об’єкта будівництва відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000;

7) клас наслідків (відповідальності) будівель та споруд об’єкта будівництва та відомості розрахунку класу наслідків (відповідальності) будівель та споруд щодо такого об’єкта будівництва;

8) відсутність у об’єкта статусу пам’ятки культурної спадщини, відомості про розташування об’єкта будівництва у межах територій пам’яток культурної спадщини, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, зони охорони, охоронюваних археологічних територій, історичних ареалів населених місць, територій об’єктів всесвітньої спадщини та їх буферних зон;

9) прізвище, власне ім’я, по батькові (за наявності), серія та номер кваліфікаційного сертифіката виконавця окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури (сертифіката - для особи, яка прирівняна до виконавця окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури відповідно до статті 17 Закону України “Про архітектурну діяльність”, під керівництвом якого розроблено проектну документацію на будівництво, а також прізвище, власне ім’я, по батькові (за наявності), серія та номер кваліфікаційного сертифіката (сертифіката - для особи, яка прирівняна до виконавця окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури відповідно до статті 17 Закону України “Про архітектурну діяльність” (за наявності) осіб, якими розроблено окремі розділи проектної документації на будівництво;

10) результати оцінки впливу на довкілля у разі будівництва об’єкта, що підлягає оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України “Про оцінку впливу на довкілля”, або відмітка про те, що об’єкт будівництва не належить до об’єктів першої чи другої категорії, які можуть мати значний вплив на довкілля, і не підлягає оцінці впливу на довкілля (або зазначення підстави, за якої будівництво об’єктів може здійснюватися за відсутності результатів оцінки впливу на довкілля);

11) реквізити адреси, визначені пунктом 10 частини четвертої статті 26-3 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, на планах поверхів у разі наявності в об’єкті будівництва складових частин (квартир, вбудованих чи вбудовано-прибудованих житлових та нежитлових приміщень у будинку, будівлі, споруді, гаражних боксів, машино-місць, інших житлових та нежитлових приміщень), які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна;

12) зведений кошторисний розрахунок із заявленою кошторисною вартістю об’єкта будівництва для об’єктів будівництва, які споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії;

13) генеральний план об’єкта будівництва на топографічній основі масштабом 1:500 або 1:1000 (нова або відкоригована) з нанесенням контурів земельних ділянок, об’єктів будівництва, існуючих будівель та споруд, який є складовою проектної документації на будівництво об’єкта;

14) техніко-економічні показники кожного об’єкта будівництва та їх складових частин (квартир, вбудованих чи вбудовано-прибудованих житлових та нежитлових приміщень у будинку, будівлі, споруді, гаражних боксів, машино-місць, інших житлових та нежитлових приміщень), які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна;

15) координати поворотних точок меж контурів об’єктів будівництва, їх висотності у форматі geojson у Державній геодезичній референцній системі координат УСК-2000.

Актуалізація відомостей про проектну документацію на будівництво не передбачає необхідність внесення змін до неї з метою приведення у відповідність з будівельними нормами, нормативними документами, обов’язковість застосування яких встановлена законодавством.

6. Присвоєно поштову адресу кожній складовій частині проектної документації (МОНу).

7. Внесені зміни до дозволу на виконання будівельних робіт в зв’язку з необхідністю актуалізації даних в такому дозволі.

8. Здійснена процедура верифікації відомостей про:

- фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю та їх управителів, інститути спільного інвестування (для пайового фонду - компанії з управління активами), у тому числі ті, які здійснювали залучення коштів з використанням форвардних контрактів та деривативів, юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав, емітентів цільових корпоративних облігацій, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, через які здійснювалося залучення коштів від фізичних та юридичних осіб;

- укладені правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

- осіб, які відповідно до укладених правочинів набувають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

Лише після виконання зазначених вище умов замовник будівництва може створювати документ про визначення гарантійної частки та заяву про реєстрацію спеціального майнового права.

При цьому, до гарантійної частки включаються виключно ті об’єкти, які ще не були продані та виступатимуть МОНами.

В цілому функціонал ЄДЕССБ в частині створення документа про гарантійну частку та заяви про реєстрацію спеціального майнового права дещо обмежений, але в будь-якому випадку існування Єдиної електронної державної системи в сфері будівництва зменшує корупційні ризики та надає змогу учасникам будівництва безкоштовно отримати від держави ту чи іншу послугу в будівельній сфері.