Обіг земель: ключові питання, які потребують вирішення

Цього року головне земельне питання стоїть вже дещо під іншим кутом: дебати розгортаються не стільки про те, бути чи не бути ринку земель в принципі, як про те – яким саме повинен бути ринок землі?

13 листопада голосування за законопроект про обіг земель в першому читанні розділило зал парламенту на дві частини. І вперше за останні роки кількість тих, хто готовий був проголосувати «за», переважила кількість тих, хто використовував вже не першої свіжості лозунги: що ринок землі не на часі, що її водночас скуплять іноземні латифундії, чи що рідну землю, як рідну матір, продавати не можна.  

Це змінило щорічну традицію, коли «під ялинку» Рада продовжувала мораторій на один рік. Хоча, як ми знаємо, особливої потреби в цьому не було: мораторій і так діяв і діятиме до прийняття закону про обіг земель, і його «продовження» було продиктоване швидше політичними, ніж юридичними причинами.

Цього року головне земельне питання стоїть вже дещо під іншим кутом: дебати розгортаються не стільки про те, бути чи не бути ринку земель в принципі, як про те – яким саме повинен бути ринок землі? Адже, скільки мораторій не продовжуй – це не вихід з ситуації, а лише чергова відстрочка. І об’єктивно – рано чи пізно – Україна повинна була пройти цей шлях, бо заборона розпоряджатися своєю власністю, земельним паєм, явно не відповідає не тільки базовим принципам права на власність, але й Конвенції про захист прав людини, яку ратифікувала Україна. І цей факт вже встановлений Європейським судом з прав людини. Адже кожен повинен мати право вибору, як саме розпоряджатися своєю власністю.

Утопічну ідею щодо викупу земельних паїв виключно державою давайте відразу відкинемо: навіть поверхові розрахунки показують, що астрономічних сум на викуп цієї землі у держави немає і не буде, не кажучи вже про те, що благі наміри можуть просто закінчитися створенням ще однієї нікому не потрібної, корумпованої державної структури, якій потім важко буде дати раду.

Ще одна прописна істина зводиться до того, що все, заборонене державою, виходить «в тінь». І тіньовий ринок землі тільки підтверджує це. Але така «тінь» має дуже серйозні негативи для самої держави і для її громадян: операції проводяться безконтрольно, вони не наповнюють належним чином державний бюджет, власник землі у цих правовідносинах є юридично незахищеним. Навіть в умовах існування мораторію є цілі схеми, які дозволили сформувати серйозні земельні масиви на праві власності таким чином, аби його обійти. Наприклад, у нас можна продати землі для ОСГ, на які не поширюється мораторій. До прихованого продажу прирівнюють довгострокову оренду на 50 років чи емфітевзис. Це все абсолютно легально і законно. Що вже казати про різні більш сумнівні, навіть кримінально забарвлені оборудки, яких безліч.  

Знову ж таки, ринок землі, який є у всіх цивілізованих країнах, зовсім не означатиме, що всі інші права на землю водночас зникнуть і будуть змінені на продаж. Оренда так само функціонуватиме, і, якщо ставки орендної плати будуть конкурентними, то багато людей і не піде на продаж своїх ділянок. Адже якщо за 5-7 років від оренди можна отримати ті самі кошти, що і за продаж, то перший варіант здається більш економічно виправданим. До того ж, абсолютна більшість сільськогосподарської землі і зараз перебуває в оренді, мінімальний строк якої становить сім років. Тож масового продажу землі навіть з введенням ринку не відбудеться. А чим більше варіантів запропонувати для самого власника паю (продаж, оренда, чи, наприклад, той же емфітевзис, строк якого нам вдалося обмежити 50-ма роками) – тим краще для нього самого.

Що потрібно змінити, щоб законопроект про обіг земель сприймався суспільством

Втім, навіть враховуючи всі вищеприведені аргументи, варто констатувати, що на розгляд парламенту у першому читанні був запропонований доволі неузгоджений законопроект, який викликав дуже серйозні зауваження у експертного середовища. Окрім того, несприйняття як законопроекту в цілому, так і окремих його норм, викликало масові протести аграріїв і радикальні дії на кшталт перекриття доріг.

Але потрібно зважати, що законопроект був розглянутий лише у першому читанні, а основна робота над ним вестиметься до другого читання. Визначальним буде якраз це опрацювання законопроекту, яке передуватиме його розгляду на комітеті і в залі.  І значна кількість сумнівних норм, хочеться сподіватися, в цьому процесі буде знята. Звичайно, частину парламенту не влаштує жоден законопроект про ринок землі, навіть ідеально прописаний. Вони і далі будуть виголошувати з трибуни лозунги, які уже добре в’їлися у пам'ять всьому суспільству і шукати «зраду» навіть там, де її немає. Але питання до конструктивної частини парламенту, яка, все-таки, з різних причин не голосувала за законопроект у першому читанні. Чи є потенціал розраховувати на голоси цієї частини залу у другому читанні? Цілком можливо, але деякі моменти у законопроекті для цього потребують суттєвого коригування.

Обмеження для іноземців. У законопроекті до першого читання саме можливість продажу землі іноземцям вбачалася однією з основних проблем навіть для тієї частини парламенту, яка все ж таки потенційно підтримувала запуск земельного ринку. З політичної точки зору важливо закріпити норми, які б обмежували доступ іноземних громадян та компаній до сільськогосподарської землі. І зовсім не тому, що «іноземці вивезуть весь чорнозем вагонами» або через інші малоймовірні упередження. А для того, щоб, по-перше, не дати іноземному капіталу використовувати землю лише як засіб для вкладення вільних коштів, а не для реального господарювання на ній. По-друге, конче необхідно не дати розбалансувати вітчизняний аграрний бізнес, особливо малий та середній його сегмент, на якому фактично тримається сільська місцевість.

Президент Володимир Зеленський, який хоч формально і не має визначальної ролі в цьому процесі, але неформально, все ж таки, є одним з основних рушіїв запуску земельного ринку, уже запевнив, що до другого читання це питання буде врегульовано. З його слів, у законопроекті буде закріплено норму, що питання допуску іноземців може бути вирішене лише на референдумі. Гадаю, якби не такі запевнення Президента, скоріш за все, для прийняття законопроекту потрібної кількості голосів не вистачило б. Ну а думку людей на референдумі передбачити також не важко, враховуючи суспільні настрої з цього питання.

Інша справа, що водночас власники паїв повинні усвідомлювати: за умови недопуску іноземців до ринку землі ціна на їхні земельні наділи буде нижчою. Таким чином, певні наслідки цих обмежень все ж таки будуть відображатися на середньостатистичному власнику паю, який захоче його продати. Але, все ж таки, я впевнений, що на першому етапі відкриття ринку землі це навіть не повинно ставитися під сумнів: сільськогосподарська земля повинна продаватися лише українцям.

Хоча, з точки зору бізнесу, зацікавленість іноземців у масовій скупці сільськогосподарських паїв великою мірою перебільшена. Великі закордонні інвестори навряд чи шукатимуть можливість придбати розрізнені, невеликі земельні ділянки у різних власників, які ще й до того ж перебувають у оренді у різних орендарів на різний строк. Таким інвесторам потрібен «продукт» - готові великі земельні масиви, які з таких паїв сформувати доволі складно. 

Кредитування для малих і середніх фермерів. Цей пункт хоч і не стосується закону про обіг земель безпосередньо, але є одним з ключових питань, які повинні бути вирішені паралельно з його прийняттям. Адже головна протестна сила, яка категорично не сприймає введення обігу земель – це якраз малі та середні фермери. Чому? Навряд чи у цілого прошарку людей однакові політичні погляди, ні! Просто кожен з них відчуває, що ринок несе для них суттєві ризики. Коштів викупити всі паї у своїх орендарів у них немає, а у великих компаній вони є. До чого ж, у більшості невеликих і середніх агрогосподарств і так вже є в роботі діючі кредити під обігові кошти, по яким вони ще не розрахувалися. Тож виникають обґрунтовані сумніви, чи дадуть їм ще один кредит.  

Чи не буде так, що з введенням ринку те агрогосподарство, яке обробляє паї своїх односельців, дає їм робочі місця і підтримує соціальну сферу села, залишиться ні з чим? Гадаю, протестна хвиля давно б спала або її навіть би не було, якби уряд чіткіше працював по цьому напрямку і дав фермерам відповідь на це основне запитання – де брати кошти? Не просто відповідь на словах, які сьогодні можна озвучити, а завтра сказати «ви мене неправильно зрозуміли». А реальну чітку програму, яка б функціонувала.

На наступний рік на компенсацію ставок по кредитуванню в державному бюджеті закладено 4 млрд грн. І якщо ринок запрацює з жовтня 2020 року, то цієї суми потенційно може вистачити з лихвою. Але треба розуміти, як це реалізовуватиметься на практиці. Наприклад, та ж державна підтримка для фермерів в останні роки не вибиралась, адже вони не були платниками податку 4 групи. Чи не виникнуть подібні складнощі і з кредитуванням під купівлю землі?

І ще один аспект, на який треба дати відповідь самим фермерам. Дуже багато з них, з різних причин, досі працюють «в сіру». По ним є питання до сплати податків, до оформлення своїх працівників. Але для того, щоб взяти кредит під купівлю землі, треба буде реєструватися і працювати повністю офіційно. Інакше ніяких кредитів від банків їм не дочекатися. Банк повинен мати гарантію, що кредит буде повернений. А про які гарантії може йти мова, якщо у нас непоодинокі випадки, коли договори оренди землі офіційно не укладаються, а ті ж одноосібники обробляють паї своїх рідних і знайомих та просто розраховуються з їх власниками готівкою або навіть збіжжям.

З одного боку, це дійсно величезні складнощі для нашого аграрного сектору, і не відомо, як він їх пройде. З іншого боку, це програма максимум, яку рано чи пізно все одно потрібно виконувати. Треба поступово виводити з тіні всіх, бо коли 30-40% фермерів (різними експертами може називатися різна цифра, адже точно її визначити неможливо), які зараз працюють «в сіру», почнуть працювати офіційно, це дасть величезний поштовх для розвитку села і сільських територій, а також суттєвий приріст місцевим бюджетам. До цього консенсусу ми і повинні рухатися, коли агропідприємства працюють «в білу»: і повністю сплачують податки, і так само повністю і без проблем отримують законну державну підтримку.

Поки ж те, що на наступний рік в бюджеті, окрім власне кредитування на купівлю землі, не передбачено підтримку АПК в галузевому розрізі, як це було в попередні роки, не надто заряджає фермерів оптимізмом. В той же час, якраз підтримка малих, нішевих агрогосподарств, сімейних ферм, виробників органіки і т.д., повинна стати пріоритетом №1.  

Водночас, поки у більшості аграріїв немає розуміння механізмів кредитування купівлі землі як таких: на які строки і якими установами надаватимуться кредити, на які суми, за яких саме умов держава компенсовуватиме відсотки за кредитами? Тут теж повинна вестись більш системна і активна роз’яснювальна робота.  

Обмеження за кількістю землі. Чи не найбільше збурення під час розгляду в залі законопроекту про ринок землі викликала норма про верхню «планку» концентрації землі - 0,5 % земель  с/г призначення України, тобто близько 210 тис га в одні руки. Дійсно, такий розмір земельного банку можна прирівняти до площ, які обробляються великими агрохолдингами. З точки зору розвитку сільських територій – є побоювання, що концентрація великих земельних масивів в одних руках не нестиме позитивів. Не всі великі корпорації зацікавлені в підтримці села як такого, багато з них орієнтовані лише на ефективність виробництва. Важко також уявити собі, що фермер чи невелике агрогосподарство, про які всі говорять як про основу аграрного устрою держави, зможуть сконцентрувати такі земельні масиви. Гадаю, ця норма спокійно може бути переглянута в законопроекті до другого читання, притому доволі суттєво. Називаються різні цифри, але навіть обмеження у 25-50 тис га в одні руки виглядають дуже і дуже ліберально. Зрозуміло, що «жонглювання» певними цифрами повинне мати свої обґрунтування, але принаймні необхідність суттєвого зменшення верхнього порогу концентрації земель у одних руках у мене особисто сумнівів не викликає. Гадаю, саме такі вимоги до законопроекту і об’єднають зал.

В комплексі до цього потрібно також думати над законодавством про розвиток сільських територій, яке би реально запрацювало. Роботизація і автоматизація великих аграрних підприємств змушує невеликих виробників і самозайнятих осіб шукати свою окрему нішу. І от саме на виробниках нішевої продукції якраз і потрібно сконцентрувати основні обсяги державної допомоги.

Земельна реформа – це не лише запуск обігу земель

Дуже важливим перед відкриттям ринку землі є наведення ладу в Державному земельному кадастрі. У Міністерстві розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, схоже, це розуміють, тому активізували роботу у цьому напрямку і запевняють, що до вступу в силу закону про обіг земель це питання буде зняте з порядку денного, і, принаймні, відомості про державну землю будуть внесені до кадастру.

Також, на мою думку, величезним плюсом земельної реформи є те, що відкриття ринку землі відбувається синхронно з земельною децентралізацією, тобто передачею громадам права розпоряджатися землями за межами населених пунктів (законопроект реєстр. № 2194). Адже, не в останню чергу, саме через відсутність повноважень з розпорядження землями на місцях протягом довгих років у нас формувалася недовіра до будь-яких земельних реформ, які запускалися у Києві. Бо одна з таких «реформ» якраз і закінчилася повним усуненням місцевої влади від земельних відносин, яке призвело до абсурдної ситуації, коли сінокосами і пасовищами у конкретному селі розпоряджаються якісь київські чиновники, які навіть не знають, де це село знаходиться.

Ще одним важливим кроком у реформуванні земельного законодавства повинне стати прийняття у другому читанні і в цілому антирейдерського законопроекту (законопроект реєстр. № 0858), який теж покликаний врегулювати низку проблем земельної сфери і ввести в законодавство норми, які допоможуть запобігти земельному рейдерству.

Поки ми не знаємо, яким буде остаточний варіант законопроекту про обіг земель – надзвичайно багато норм ще можуть бути змінені до другого читання. Але критично важливо щонайменше врахувати всі фактори, про які згадано вище. На жаль, за будь-яких обставин реформа буде болючою, значною частиною суспільства вона не сприйматиметься. І завдання законотворців на даному етапі – внести в законопроект такі зміни, щоб кількість таких людей була якомога меншою.