Єдина правова доля земельної ділянки та обʼєкта нерухомості

Зміни до 120 статті Земельного кодексу: нерухомість слідує за землею, чи земля за нерухомістю?

2021 рік був дійсно насиченим змінами в земельному законодавстві. Ключові новації стосувались:

- відкриття ринку землі;

- передачі земельних ділянок з державної власності - у комунальну власність громадам;

- спрощення зміни цільового призначення землі;

- надання містобудівній документації статусу документації із землеустрою;

- закріплення принципу єдності земельної ділянки та нерухомості розташованій на ній, та ін.  

Саме про єдність земельної ділянки та нерухомості розташованій на ній, сьогодні і поговоримо. Спробуємо розібратись: що ж змінилось, та ще зміниться в статті 120 Земельного кодексу України.  

Отже, Верховною радою прийнято два Закони. 

- Перший №1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості». Прийнятий 2 лютого 2021 року та набрав чинності 28 жовтня 2021 року.

- Другий №1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». Прийнятий 9 вересня 2021 року та набере чинності 01 січня 2022 року.

Обидва Закони несуть в собі зміни до статті 120 Земельного кодексу України. 

Алгоритм впровадження змін наступний:

Спочатку діятимуть норми, передбачені Законом №1174-ІХ, а через 2 місяці стаття 120 Земельного кодексу України зміниться відповідно до норм Закону №1720-IX. 

Важливі зміни, на які слід звернути увагу:

Необхідність в кадастровому номері

Цими Законами передбачено, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці, право власності (або право оренди, емфітевзису, суперфіцію) на таку земельну ділянку або її частку одночасно переходить від попереднього власника до набувача такого об’єкта без зміни її цільового призначення. 

При цьому земельна ділянка обов’язково повинна мати кадастровий номер, а перереєстрація прав із попереднього власника землі на нового буде відбуватися одночасно із посвідченням договору купівлі-продажу нерухомості. 

Повідомлення про перехід права власності

За Законом 1174-IX новий власник обов’язаний повідомити орендодавця (або особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію) про перехід права власності.

А за Законом 1720-IX повідомити про перехід права власності орендодавця (або особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію), повинен вже  державний реєстратор. Зробити це треба одночасно із державною реєстрацією прав на нерухоме майно та прав на земельну ділянку. Якщо інформація про його місцезнаходження є у Державному реєстрі прав, то повідомлення можна надіслати поштовим відправленням або електронною поштою.

Обидва Закони вказують, що волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі (чи емфітевзису, суперфіцію) із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається. Тобто, процедура має бути максимально зручною, адже не потребуватиме додаткових дій по внесенню змін. 

Істотні умови договору та реєстрація права

Закон 1720-IX визначає ще одну істотну умову договору, що передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна. 

Це умова одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) об’єкта до набувача цього об’єкта.

Отже, нотаріусам при посвідченні договорів необхідно буде з 01 січня 2022 року звертати увагу на зазначення таких істотних умов, які до 2022 року передбачені не були.

Крім того, обидва Закони вказують, що підставою для державної реєстрації переходу до нового власника нерухомості, права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, є документи, що підтверджують набуття права власності.

Цікаво, що Закон 1720-IX  зобов’язує державного реєстратора одночасно з набуттям права власності на нерухомість, зареєструвати і відповідне речове право на земельну ділянку, в той час, як Закон 1174-IX одночасно робити це не вимагає і реєстратор може зареєструвати відповідне право на землю згодом.

Виділення частки ділянки у разі переходу права на частку нерухомості

Законами встановлено: укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера. Однак, жодна із редакцій не вказує на розмежування спільної сумісної та спільної часткової власності. Вирішення таких ситуацій, схоже, стане зрозумілим лише після появи відповідної судової практики. 

Закон 1720-IX  говорить, що у разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці, яка перебуває у постійному користуванні, набувач має право використовувати таку земельну ділянку для доступу та обслуговування такого об’єкта. Порядок користування земельною ділянкою набувачем визначається договором між ним та землекористувачем.  У разі недосягнення згоди між ними, порядок користування визначається судом.

Відшкодування плати за землю

Обидва Закони передбачають: у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна особою, яка не може мати земельну ділянку під нерухомістю у власності, то така особа має право вимагати передання їй власником земельної ділянки відповідної земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію на умовах, визначених саме новим власником. 

Тоді у нового власника нерухомості виникає обов’язок відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону він зобов’язаний сплачувати. Ці норми надзвичайно важливі, аби уникнути зловживань новим власником нерухомості, та позбавитись спокуси встановити мінімальну плату за землю.

Набуття державою або територіальною громадою прав на нерухомість

Діюча зараз стаття 120 Земельного кодексу України, у редакції Закону 1174-IX жодним чином не визначає, що саме відбувається з земельною ділянкою у разі переходу права власності на нерухомість до держави або територіальної громади. 

А от Законом 1720-IX порядок дій розписано ширше і виділено під це чотири пункти в частині 3 статті 120 Земельного кодексу України. 

Висновки: що за чим слідує

- Нажаль жоден із проаналізованих вище Законів не встановлює співвідношення чи логічний звʼязок між розмірами і вартістю придбаного об’єкта нерухомості; розмірами і вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. 

- На нашу думку, доцільніше було б, щоб саме об’єкт нерухомості (будівля або споруда) слідували за земельною ділянкою, а не навпаки.

Це, в першу чергу, відповідало б принципу римського права щодо набуття права власності — superficies solo cedit (від лат. «збудоване на землі слідує за нею»). За цим принципом земля є головною річчю, а інші розташовані на ній об’єкти нерухомості — її складові частини.

Оскільки Законами визначено, що саме нерухомість (будівля або споруда) є головною річчю, а земля – похідною, то відкриваються можливості недобросовісного заволодіння земельними ділянками, розмір та вартість яких є значно вищими у порівнянні з розміщеними на них об’єктами нерухомості. Тобто відразу закладається можливість до маніпуляцій.

Також, жодний із пропонованих Законів не врегульовують питання щодо відчуження одного з декількох об’єктів нерухомості, які перебувають на одній земельній ділянці. Очевидна прогалина, яка може викликати незручності й складнощі на практиці. 

Звісно, судова практика згодом надасть відповіді на проблемні питання переходу прав на нерухомість та землю, а також розтлумачить вірне правозастосування статті 120 Земельного кодексу України.