Управитель vs ЖЕК: нова вивіска чи реальні зміни?

В чому взагалі полягає різниця між управителем та компанією, яка зараз продовжує обслуговувати наш будинок і яку ми звикли називати ЖЕКом?

Сьогодні мешканці багатоповерхівок стоять перед непростою проблемою: що робити зі своїм багатоквартирним будинком, кому довірити управління ним? Варіант створити ОСББ та управляти будинком самостійно більш-менш зрозумілий. Але коли розглянути інший варіант - передати управління будинком управителю - то виникає багато запитань. Зокрема, а в чому взагалі полягає різниця між управителем та компанією, яка зараз продовжує обслуговувати наш будинок і яку ми звикли називати ЖЕКом?

Поняття “управитель” з’явилося у 2015 році з прийняттям Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Цей закон чітко закріпив три форми управління багатоквартирним будинком: (1) самостійно співвласниками, (2) через ОСББ, та (3) за допомогою управителя. Згодом, 10 червня 2018 року із введенням в дію частини норм Закону “Про житлово-комунальні послуги” було додатково врегульовано відносини між управителем та співвласниками будинку.

В чому ж полягає різниця між управителем та “старим ЖЕКом”?

1. Різний порядок виникнення у будинку.

Раніше відносини між мешканцями та обслуговуючими підприємствами (в тому числі ЖЕКами) були монополізованими. Таким чином, ЖЕК з'являвся або за рішенням органу місцевого самоврядування, або від забудовника і набував легітимності після затвердження муніципалітетом тарифу на утримання відповідного будинку. Тобто у співвласників не було реального механізму впливу на те, хто буде обслуговувати їх будинок, яким чином відмовитися від послуг цієї компанії та залучити іншу. Єдиним шляхом для відмови від її послуг було створення ОСББ та прийняття рішення про зміну форми управління. 

Сьогодні, відносини між управителем та співвласниками є ринковими, тобто управитель з’являється у будинку за ініціативою співвласників. Вони або самостійно приймають рішення про його обрання на своїх зборах, або звертаються до органу місцевого самоврядування з проханням провести конкурс. Якщо співвласників перестане влаштовувати робота управителя, вони можуть провести збори та прийняти рішення про залучення іншої компанії. Співвласники можуть вільно обирати управителя серед усіх компаній, що представлені на ринку. Але при виборі управителя варто враховувати, що він повинен мати у штаті щонайменше одну особу, яка пройшла професійну атестацію за фахом “менеджер (управитель) багатоквартирного будинку (групи будинків)”.

2. Різне формування вартості послуг.

Вартість послуг ЖЕКу встановлювалася на підставі тарифу, який раніше затверджував орган місцевого самоврядування. ЖЕК подавав розрахунок своїх витрат на утримання відповідного будинку, і орган місцевого самоврядування приймав рішення, чи є цей розрахунок достатньо обґрунтованим для бажаного тарифу. Співвласники не мали можливості впливати на процес розрахунку та затвердження тарифу.

Натомість, вартість послуг управителя є договірною: вона погоджується управителем зі співвласниками та зазначається у договорі між ними. Для зміни вартості своїх послуг управитель має ініціювати збори співвласників (або загальні збори, якщо у будинку є ОСББ) та обгрунтувати, чому необхідно прийняти рішення про внесення змін до договору та погодити нову ціну його послуг. Жоден органи влади або місцевого самоврядування (за винятком призначення управителя за результатами конкурсу) не має права впливати на ціну послуги з управління, оскільки вона є договірною.

3. Різний порядок обліку коштів та звітування про їх використання.

Співвласники будинків, які все ще обслуговуються ЖЕКом, скоріш за все, ніколи не зможуть отримати достовірну інформацію про те, скільки сплачених ними грошей реально використовуються на утримання їх будинку. І причина не обов'язково в тому, що ЖЕКи використовують кошти кудись не туди. Просто ніхто не зобов'язує їх вести окремий облік доходів та витрат по кожному будинку.

Натомість, для управителів встановлені жорсткі правила щодо фінансових питань. Вони зобов'язані обліковувати доходи та витрати по кожному будинку окремо. Більше того, вони щорічно зобов'язані звітувати перед співвласниками про використання їх коштів та погоджувати з ними кошторис витрат на утримання будинку на наступний рік. За таких законодавчих умов у співвласників є усі інструменти контролю за тим, куди і як йдуть їх кошти. 

4. Різний порядок фінансування додаткових робіт.

Коли багатоквартирному будинку, який обслуговує ЖЕК, необхідний капітальний ремонт мереж, ліфтів або іншого спільного майна, у співвласників немає механізму погодження з ЖЕКом вартості таких робіт. Так само немає й можливості  проконтролювати їх виконання. Найчастіше у таких випадках, представники ЖЕКу просто обходять усіх співвласників з проханням здати кошти на якісь роботи.

Коли співвласники будинку залучають управителя, він може інформувати їх про необхідність проведення капітальних ремонтів. В свою чергу, співвласники мають прийняти рішення, чи хочуть вони фінансувати такі роботи. Якщо хочуть, мають погодити з управителем кошторис витрат та затвердити новий розмір внеску. Цей внесок вони сплачують управителю для накопичення коштів на капітальний ремонт. Управитель, в свою чергу, відкриває окремий банківський рахунок для накопичення та обліку цих коштів. 

5. Різний порядок  розпорядження спільним майном.

Напевно ви чули про випадки, коли у багатоповерхівках підвали ставали офісами, колясочні - окремими нежитловими приміщення, а на горищах облаштовували квартири без жодної згоди з боку співвласників будинку? Це відбувалося через відсутність контролю ЖЕКів з боку співвласників будинків. Там, де ЖЕК був комунальним підприємством, приміщення, що є спільною сумісною власністю, фактично розкрадалися. Що потім доводилося дуже довго (але успішно) оскаржувати у судовому порядку. Але, навіть, якщо співвласники за власною ініціативою хотіли б доручити ЖЕКу здавати якесь спільне майно в оренду або встановити сервітут, щоб заощаджувати кошти на утримання або ремонт будинку, вони не мали такої можливості. 

У відносинах між управителем та співвласниками все зовсім інакше: за рішенням співвласників, прийнятим під час зборів співвласників, управитель має право встановлювати сервітут та здавати спільне майно в оренду. Для коштів, отриманих від такої діяльності, управитель також має відкрити окремий банківський рахунок, щоб у випадку розірвання договору він без проблем мав можливість повернути ці кошти усім співвласникам.

Тут зібрано найбільш значимі відмінності між управителем та колишнім ЖЕКом. Але вже з цих 5 пунктів зрозуміло, що відносини управителя та співвласників якісно змінилися, навіть якщо ви обрали новим управителем ту саму компанію, яка колись була вашим ЖЕКом. В цій інфографіці проекту “Управбуд” - уже 7 пунктів, і вони розглянуті під дещо інакшим кутом, тож вона може стати додатковим джерелом для розуміння теми. 

На завершення варто акцентувати на тому, що суть реформи управління житлом передовсім якраз і полягає у зміні відносин між управителем та співвласниками багатоквартирних будинків. Вони стають ринковими, а співвласники уже мають важелі впливу і в будь-який момент можуть залучити іншу компанію, якщо в них виникла така потреба. Але варто не лише знати власні права, але й користуватися ними. Тож радимо сміливіше приглядатися до успішних управителів - можливо, ви вже завтра захочете залучити їх саме для вашого будинку. Благо - зараз така можливість уже існує.