Як не потрапити у пастку недобросовісних забудовників
Земельні відносини є однією з найбільш корупційних сфер державного управління в Україні.
Корупційні зловживання у сфері земельних відносин призводять до зменшення надходжень до державного та місцевих бюджетів, втрати земель державної та комунальної власності, порушення прав і законних інтересів землекористувачів, зниження рівня інвестиційної привабливості країни.
Однією з найпоширеніших схем відчуження земель, яку часто використовують місцеві чиновники, є перехід речового права на земельну ділянку комунальної чи державної форми власності до власника об’єкту нерухомого майна, яке знаходиться на цій земельній ділянці.
Згідно положень Земельного кодексу земельні ділянки державної чи комунальної власності не підлягають продажу на земельних торгах, якщо на них розташовані об’єкти нерухомого майна, якими володіють фізичні або юридичні особи (ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України).
Загалом правильна позиція законодавства часто використовується недобросовісними посадовцями, які у змові з приватними забудовниками передають в оренду за безцінь необмежену площу земельних ділянок в обхід аукціонів.
Для цього посадові особи розташовують невелику тимчасову споруду на економічно привабливих для забудовників землях. У подальшому споруді надають статусу капітального будівництва та продають обраній компанії. Власність на об’єкт дозволяє без проведення аукціону отримати право на земельну ділянку необмеженої площі без земельних торгів за ціну, яка набагато нижча за ринкову.
Проте коли справа стосується земель, які вже знаходяться у приватній власності – ситуація неоднозначна. Положення Земельного кодексу як то статті 42 чи 120, які регулюють відносини щодо права користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок, на практиці отримують різне трактування вже у судах. Саме цим і користуються шахраї, розраховуючи на прогалини у законодавстві.
Так, якщо відносини між забудовником та власником земельної ділянки врегульовані неправильно, то на завершенні будівництва ми отримуємо ситуацію, коли багатоквартирний будинок розташований на земельній ділянці приватної форми власності конкретної особи, яка вже може, зловживаючи правом, виставляти різні вимоги до мешканців будинку.
При врегульованій ситуації, після введення будинку в експлуатацію власник земельної ділянки, якщо договором не передбачено інше, має передати у власність земельну ділянку ОСББ чи управляючій компанії, яка обслуговує будинок.
Однак так як цього не вимагає прямо закон, а забудовники часто на це не звертають уваги, мешканці будинків і не здогадуються, що, фактично, живуть на «пороховій бочці». Адже ніхто не знає, як поведе себе власник земельної ділянки, не говорячи навіть про те, скільки буде коштувати утримання земельної ділянки мешканцям будинку.
Що робити інвесторам аби не потрапити в таку ситуацію
Для того щоб забудовник розгорнув на ділянці повноцінне будівництво багатоквартирного будинку, потрібно узаконити майбутні дії. Забудовнику необхідно спочатку орендувати або купити земельну ділянку.
Обов'язково слід вказувати, що купується/орендується земля саме під будівництво та обслуговування житлового комплексу. Інвестори можуть самостійно перевірити статус землі. Для цього досить скористатися Публічною кадастровою картою України.
На законодавчому рівні в нашій країні заборонене будівництво житлового комплексу на ділянках, які для цього не пристосовані. В іншому разі приміщення всередині будуть вважатися нежитловими.
Зазвичай будівельні компанії орендують землю у власника на невеликий період. Найчастіше строк оренди становить 3-5 років. Попередньо між забудовником та власником підписується договір оренди - суперфіцій. Такий документ підтверджує, що будівельній компанії передається право забудови конкретної ділянки землі. Водночас в суперфіції прописується, що земля не належить забудовнику.
Майбутнім власникам квартир у будинку необхідно звернути увагу на те, що договір суперфіцію передбачає отримання вигоди власником земельної ділянки і якщо це юридчина чи фізична особа – будьте готові до додаткових витрат.
В ідеальній ситуації, звісно, власник земельної ділянки у договорі зобов’язується передати земельну ділянку у комунальну власність при введенні будинку в експлуатацію, і потім вже місцева рада надаю цю землю у користування ОСББ.
За можливості відслідковуйте ситуацію із землею під будинком, у якому купуєте квартиру, адже купівля лише квартири – це верхівка айсберга.
- Формування нової земельної ділянки шляхом поділу сформованої ділянки Євген Морозов 07:45
- Строки давності за самовільне будівництво на захопленій землі Дмитро Зенкін вчора о 12:48
- Встановлення дійсного автомобільного перевізника Укртрансбезпекою Євген Морозов вчора о 08:20
- Юридическая защита бизнеса в условиях военного положения Світлана Приймак 21.09.2024 22:29
- Товарно-транспортна накладна – зміна акцентів в судовій практиці Верховного суду Євген Морозов 21.09.2024 08:48
- Влада над владою – умова оновлення України. 4. Від раболіпства до національної ідеї Вільям Задорський 21.09.2024 07:34
- R&D на виробництві: як взаємодія підрозділів сприяє інноваціям Єгор Осадчук 20.09.2024 16:34
- Актуальные проблемы украинцев в Испании Світлана Приймак 20.09.2024 14:35
- Восстановление прав собственности на недвижимость в Украине после войны Дмитро Зенкін 20.09.2024 14:11
- Вихід бізнесу на нові ринки у 2024 році Даніелла Шихабутдінова 20.09.2024 13:22
- Отсрочка от мобилизации: что делать в случае отказа? Віра Тарасенко 19.09.2024 22:23
- Ціни на нерухомість в Україні: фактори впливу та прогнози Раміль Мехтієв 19.09.2024 15:52
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини Юрій Дюг 19.09.2024 15:42
- Легализация огнестрельного оружия в Украине: мировой опыт и перспективы Дмитро Зенкін 19.09.2024 14:44
- Гаагский трибунал и дела по военным преступлениям: как проходит процесс? Світлана Приймак 19.09.2024 13:40
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини 1900
- Скасували продаж іпотечної квартири та повернули нерухомість клієнту 445
- Пастка для довірливих 202
- Вплив модерування чатів у Telegram на безпеку українських компаній 99
- Ціни на нерухомість в Україні: фактори впливу та прогнози 91
-
Постачальник продовольства для армії сплатить штраф 500 000 грн за зірвані постачання
Бізнес 69023
-
Підсанкційні танкери відновили експорт російської нафти до Китаю
Бізнес 13081
-
Чума свиней на порозі. Хто її приніс та що буде з цінами на м’ясо
Бізнес 7500
-
Росіяни почнуть масово вилучати землю і житло на окупованих територіях з 2025 року
Бізнес 6024
-
Оголошено конкурс на посади трьох незалежних членів наглядової ради Укренерго
Бізнес 5707