Дежа вю в земельных отношениях: пилот-программа WORLD BANK и смятение терминов

Как подойти к решению проблем и какой путь выбрать для этого.

Решение старых проблем прокладывает дорогу новым проблемам (Арнольд Минделл)

Украина проходит колючую дорогу решений земельных проблем: начатая более 25 лет тому назад земельная реформа так и не доведена до конца, а противоречивый мораторий действует на протяжении более 15 лет... Для сформирования цивильных земельных отношений многие достопочтенные организации и эксперты не скупились на комментарии и мнения, все они очень важны, но не менее важна и финансовая поддержка процесса. Заинтересованность со стороны партнеров Украины в упорядочении земельных проблем выглядит довольно внушительно, но ощутимых сдвигов пока что не заметно (см. мою статью "Мораторий: детская наивность, или "и ты Брут?"", 20.07.2017).

За 35 лет работы в земельных отношениях, я познал как уродство теневого рынка так и прелести цивильных рыночных отношений. Моя позиция такова: мораторий- это плохо, но никак нельзя его отменить без соответствующих изменений в законодательстве. Необдуманные действия правительства и должностных лиц могут повлечь за собой возникновение новых проблем (см. "Метод Карели "Комплексная земельная реформа"", 02.08.2016).

На днях появились две интересные публикации: 1,"Земельний світ, або як Світовий Банк допоможе інвентаризувати ріллю" (agravery.com, 20.07.2018) и 2,"Світовий банк та ЄС включилися у боротьбу за земельний ринок України" (agropolit.com, 24.07.2018).

Из публикаций, становится известно, что на территории шести сельсоветов и 100 объединенных территориальных общин Киевщины, Львовщины и Николаевской области Всемирный Банк (ВБ) финанисирует пилот-прогамму по инвентаризации пахотных земель. Главной целью 5-летней программы со стоимостью в $3 млн, является "підготовка до запуску ринку землі в Україні". Со слов Людмилы Бутенко (руководитель программы ВБ по вопросам инфраструктуры и устойчивого развития Украины, Беларуси и Молдовы), предусмотрена оцифровка всех существующих данных о правах на землю и полная инвентаризация всех пахотных земель, в частности невостребованных паев, участков коллективной, государственной и коммунальной собственности (1).

Аналогичная программа Всемирного Банка и Международного Фонда Развития сельского хозяйства (IFAD), непосредственным участником которого был и я, в Грузии работала в 1998-2004 годах и называлась "системная регистрация/опись недвижимого имущества". Проект был распространен в двух районах Грузии (Гардабани и Мцхета), граничащих с Тбилиси и которые выделялись с самым активным земельным рынком. Общая площадь обеих районов, на которых расположены 40 административных делений (каждое- по нескольку деревень), составляет неполных 1200 кв.км.. Из выделенных $6 млн были израсходованы около $4 млн: 31 сотрудников LRU (Land Registration Unit WB и два районных офиса), заграничные командировки, закупка техники/транспорта, стоимость тендеров (оплата контрактных работ). Согласно спецификации работ, в цифровом формате была произведена кадастровая и правовая инвентаризация абсолютно всех объектов собственности всех назначений (с/х и нес/х земельные участки, здания/сооружения и т.д., графика №1) и всех собственников/пользователей, всем участкам присваивались уникальные кадастровые номера. Работу выполняли кадастровые компании, которые выбирались LRU-ом путем проведения тендеров.

графика №1

Работающие на местах кадастровые компании данные о земельных участках и собственниках/пользователях получали от местной администрации. Учитывая объем информации (до 6-8 тысяча единиц участков/имущества в адм/делении), присутствие ошибок было почти что неизбежно: это может случиться как при добыче информации, так и при ее обработке. Здесь надо учесть один фактор: в тех районах Грузии, где работал проект ВБ, полученная информация использовалась как базис для регистрации а сама регистрация осуществлялась подачей заявления от собственника, а в тех районах, где работал аналогичный проект USAID, контракторам компаниям были переданы полномочия от собственников и они осуществляли подачу заявлений на регистрацию. И еще: после того, как заработала программа НАПР (Национальное Агенство Публичногоо Реестра), информационная база ВБ, которая многие годы считалась передовой, оказалась почти что непригодной. Одним словом- нюансов предостаточно.

Всякий раз, слыша термин "запуск земельного рынка", у меня наступает дежа вю. В Украине уже многие годы работает рынок земли, так что правильнее было бы говорить о полноценном земельном рынке с присутствием владельцев паевых участков, без них рынок земли не будет тем, к чему стремится Украина, и это в разы уменьшит уровень коррупции и оборот теневых денег.

А информация о том, что Минагрополитики работает над проектом закона о рынке земли меня более чем удивила по двум причинам:

Причина первая: смею напомнить, что безуспешные попытки принятия этого з/п были в 2002 (принятие з/п анонсировал Иван Томич), 2008, 2012 годах. В своей статье «Земельная реформа: компромиссный вариант» (zn.ua, 16.10.2015г.) Максим Мартынюк (на то время- Глава Госгеокадастра) с досадой отмечал, что закон "О рынке земли" умер в парламенте. Замечу, и то, что будучи спикером ВРУ Владимир Гройсман заявлял, что в Раде зарегистрированы шесть законопроектов, связанных с рынком земли ("Земельная реформа и рынок земли - кому нужны ненужные законы, часть II", 25.03.2016);

Причина вторая: дело в том, что аграрии должны были до 1-го марта 2016 года разработать законопроект "Об обороте земель", для внесения правительством на рассмотрение в ВРУ, но они не выполнили задание и просрочили указанную дату, Сложившуюся ситуацию так разъяснил и.о. первого агрария Максим Мартынюк: "... мы ждем момента, когда Верховная Рада будет готова рассматривать его" ("Внесение законопроекта об обороте сельхозземли откладывается из-за отсутствия его поддержки в ВР – Минагропрод", 26.10.2017). Получается, что Минагрополитики просрочил дату подачи жизненоважного закона, которая является единственной преградой полноценному земельному рынку и разрабатывает з/п, которого упорно не принимает ВРУ. Еще надо учесть, что рыночным сделкам посвящены главы как Земельного Кодекса Украины (глава 20- «Продажа земельных участков или прав на них на основании гражданско-правовых договоров»), так и Гражданского Кодекса Украины (глава 16 «Сделки»),

Особенно интересна вторая публикация, "Світовий банк та ЄС включилися у боротьбу за земельний ринок України", в которой редакция не ограничилась тиражированием информации и представила свой детальный взгляд на освещенную проблему. Такой подход и позиция редакции мне всегда интересна: проблемы надо предвидеть до начала процесса, а не гоняться в хвосте событий.

Начну с того, что от вызова №1 у меня появился вопрос к самому себе: может я ни все так понимаю?! Безусловно, все новые процессы сопровождаются проблемами, но ту обеспокоенность, которую выражает редакция и которая может стать преградой этому процессу, мне действительно трудно корректно оценить.

Как тут не вспомнить недавнее отстранение от занимаемой должности и.о. руководителя Госслужбы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Олега Цвяха в прямом эфире (24.10.2018). Все это сопровождалось громкими овациями присутствующих в зале, и что после этого изменилось?!

И маленький "тайм-аут": так как я всегда стараюсь соблюдать объективность, я хочу отметить тот факт, что я был приятно удивлен, когда на мое электронное письмо в Госгеокадастр, я получил оперативный ответ, с подписью О.М.Цвяха (07.07.2017, №К-4834/0-0.17-2829/6-17).

Вызов №1 публикации, указывает на глубину проблемы: даже после выше указанного инцидента редакция выражает беспокойство саботажа со стороны того же Госгеокадастра, на счет передачи базы данных другим органам власти. Но, позвольте, господа-товарищи, саботаж такому значительному процессу со стороны государственной структуры?! Если правительство не в силах справиться со своей структурой, как же оно будет бороться с зашкаливающей коррупцией, которая мощно пустила свои щупальцы во все отрасли и сферы деловых отношений?!

Удивляет факт, что детский каприз легко сходит Госгеокадастру с рук, он и до этого затруднял процесс передачи Минюсту той информации, которая годами накапливалась госслужащими за государственные средства и которая необходима для осуществления регистраций Министерством юстиции (см. "Как халатное бездействие провоцирует противозаконные действия", 09.02.2018). А на дилемный вопрос редакции в адрес ВБ и ЕС "Чи розуміє це Світовий банк та ЄС?" я отвечу с огромной убедительностью: НЕ ПОЙМУТ!!!

Вызов №2 - касается денежной оценке земли, и что это желательно сделать до момента открытия рынка, однако желательно было бы больше конкретики о ее назначении. Шотландский ученный Адам Смит считал недопустимым вмешательство государства в рыночные отношения, стремление к сформированию свободного земельного рынка не должно сводиться к стремлению диктата со стороны государства. Рынок сам регулирует цены и на процессы ценообразования почти невозможно повлиять, кто будет устанавливать и корректировать цены и насколько это будет объективно и оперативно? Если государство все же решиться на такой шаг, то стороны в договорах купли-продажи будут указывать фиктивную цену, в строгом соответствии с установленной, или стороны временно приостановят заключать сделки и активность рынка уменьшится.

Одним словом: может случится так, что все установленные и принятые под аплодисменты "саме оцінка вартості ріллі та механізми ціноутворення на паї в умовах ринку землі" окажутся далеки от реалий сразу же, как только земельный рынок почувствует полную свободу. Мне кажется, что украинским функционерам на руку коррупция, если б коррупции не было, ее бы выдумали, уровень коррупции пропорционально степени нерациональности и проблематичности самых законов, неуместного вмешательства и контроля со стороны "вездесущих и бдительных" госчиновников... Но, это совсем ни то, что нужно Украине и для чего создается цивильный рынок.

Учитывая грузинский пример, можно предугадать, что после окончания проекта ВБ возникнет контрастная картинка: на територии действия проекта кадастрово-правовая база будет соответствовать мировым стандартам информатики, а в других районах все останется на уровне бумаги и ручки. Как бы не хотелось поверить, что полученный опыт будет распространен на всей территории Украины, мне в это трудно верится: и на какие средства? А информацию, опровергающую мое сомнение, к сожалению в соц сетях я не встречал (а если это не так - приношу свои извинения). Еслиб в Грузии параллельно с программой ВБ не заработал проект USAID, а позднее- NAPR, здесь было бы тоже самое,

Для вопросов и доводов хочу проанализировать еще немного информации:

- "Дана ініціатива не є початком земельної держреформи, а лише засобом усунення та виправлення дрібних помилок у Держгеокадастрі та Реєстрі прав на прикладі трьох областей"-информация от редакции;

- "Ми займатимемося питаннями реєстрації земель державної власності. Будемо раді сприяти покращенню обізнаності представників влади й надати безкоштовну допомогу власникам паїв з питань землі"- Сату Кахконен (представитель Всемирного банка в Украине);

Хочу напомнить, позицию Президента Украины Петро Порошенко: "Ни о каком запуске рынка без того, что существует 100% оцифровки земельного кадастра, мы говорить не можем" ("Нельзя говорить о запуске рынка земли без 100% оцифровки земельного кадастра,- Порошенко", 01.12.17).

Так вот: никак нельзя создать пустой ажиотаж, что $3 млн пойдут на "открытие" земельного рынка, населению надо четко разъяснить, что проектом предусмотрено регистрация государственных земель и устранения и исправления мелких ошибок в Держгеокадастри и Реестре прав, т.е. в корне исключается укомплектование на 100% кадастра, а в конечном итоге- формирование полноценного земельного рынка. Тут проблема гораздо серьезная и глубокая ("Метод Карели "Комплексная земельная реформа"", 02.08.2016).

И еще: порождают вопросы в публикации перечисленные те полномочия госструктур, которые они будут осуществлять по ходу проектных работ, а именно: смогут ли:

- областная госадминистрация провести такие объемные работы, как инвентаризация государственных земель, упорядочение документов о земельных отношений, внесение данных в Кадастр и исправить ошибки, оцифровать все имеющиеся записи о правах на землю: " и другие объемные работы, хватит ли им кадров на это;

- Министерство аграрной политики и продовольствия и Держгеокадастр наполнить «свежими» данными базу Государственного земельного кадастра, оцифровать все имеющиеся бумажные записи о земельных отношений; и сделать это в унисон? Может все-таки постараться сделать так, чтобы регистрацией занималась одна единственная госструктура? Дублируя полномочия всегда ведет к серьезным ошибкам ("Как халатное бездействие провоцирует противозаконные действия", 22.02.2018).

Анализируя сложившуюся ситуацию и разные публикации, я понимаю беспокойство Михаила Апостола (советник министра МВД Украины): "Я розумію, нам потрібна допомога – як фінансова, так і технічно- рекомендаційна в дуже багатьох питаннях, але там, де ми найближчим часом самі не можемо справитися, а не там, де цікаво міжнародній фінансовій структурі" (2).

Давайте здесь и поставим жирную точку. Сомнений и вопросов предостаточно, но мне действительно хочется верить, что это обусловлено нехваткой информации и они сражу же улетучатся с началом проекта. Хотя в моих прогнозах я всегда оказываюсь прав... ("И так, в очередной раз оправдался мой прогноз, что же дальше?", 08.06.2018).

Хотя, время все расставит на свои места.