Що нового потрібно знати власникам квартир

Стаття присвячена актуальним законодавчим нововведенням, що містяться у прийнятому 14 травня 2015 року Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

Статтяприсвячена актуальним законодавчим нововведенням, що містяться у прийнятому 14травня 2015 року Законі України «Про особливості здійснення права власності убагатоквартирному будинку» (надаліпо тексту – Закон).

Законнабрав чинності з 1 липня 2015 року, отже, всім власникам квартир та нежитловихприміщень у будь-яких багатоквартирних будинках корисно ознайомитись з новимимеханізмами та особливостями реалізації своїх прав і обов’язків щодо утриманнята управління своїм спільним майном у багатоквартирному будинку (надаліпо тексту - ББ).

 НОВА ТЕРМІНОЛОГІЯ

В новому Законі законодавцем сформульованіта викладені значення нових юридичних термінів:

Окремої уваги заслуговує зміст терміну СПІЛЬНЕ МАЙНО БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ, складовимичастинами якого визначені:

-        права на земельну ділянку, наякій розташовані ББ і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинковатериторія;

-        приміщення загальногокористування (у тому числі – допоміжні);

-        несучі, огороджувальні танесуче-огороджувальні конструкції будинку;

-        механічне, електричне, сантехнічнета інше обладнання (всередині або за межами будинку), яке обслуговує більшеодного житлового або нежитлового приміщення;

-        будівлі і споруди, які призначенідля задоволення потреб співвласників ББ та розташовані на прибудинковій території.

Спільне майно належить всім співвласникам ББ на правахспільної сумісної власності, особливості здійснення  якої (як однієї із форм спільної власності) регулюютьсяположеннями Глави 26 Книги Третьої Цивільного кодексу України.

ПРАВАТА ОБОВЯЗКИ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

Власники квартир та нежитлових приміщеньбагатоквартирного будинку (ББ), мають свій правовий статус (співвласниківтакого будинку), який, в тому числі, визначається сукупністю прав таобов’язків:

У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщенняББ новий власник набуває усіх прав та обов’язків попереднього власника (якспіввласника спільного майна ББ).

УПРАВЛІННЯСПІЛЬНИМ МАЙНОМ

Рішеннящодо утримання та управління спільним майном багатоквартирного будинку (ББ),(який не є ОСББ*), - приймаються зборами співвласників ББ (їх представниками задорученням) у відповідності до їх часток у спільному майні ББ.

Збориспіввласників ББ скликаються у відповідності до визначеної Законом процедуриініціативною групою співвласників ББ (не менш 3-х осіб) або управителя ББ.

*ОСББ проводить збори співвласників та приймає рішеннязгідно з Законом України «Про ОСББ».

Рішення співвласників ББ оформлюється протоколом(затвердженою формою), який підписується (відповідно «ЗА», «ПРОТИ»,«УТРИМАВСЯ») усіма співвласниками ББ, що брали участь у зборах.

Протягом 15 календарних днів з дати проведеннявідповідних зборів ініціативною групою може проводитись письмове опитуванняспіввласників ББ, що не брали участь у зборах, щодо всіх або окремих питань,які не набрали (потрібної для ухвалення відповідного рішення) потрібноїкількості голосів.

Якщо протягом 15 календарних днів дати проведеннявідповідних зборів необхідної кількості голосів не набрано – рішення вважаєтьсянеприйнятим.

ЗАСТЕРЕЖЕННЯ ЩОДО НАЙБЛИЖЧОГО РОКУ

Протягом одного року з 1.07.2015 (тобто до 1.07.2016)вважається, що (до визначення співвласниками ББ форми управління та управителя)управління та утримання будинку здійснює суб’єкт господарювання, визначенийвиконавцем послуг до набрання чинності Законом (фактично в більшості випадків –це ЖЕКи або комунальні підприємства).

Якщо протягом вищевказаного року співвласники неприймуть рішення відносно форми управління ББ та його управителя, то управліннятаким будинком буде здійснюватись на протязі наступного року (з правомпролонгації, якщо співвласниками ББ знову не буде прийняте відповідне рішення)управителем, який призначається на конкурсних засадах компетентним органом.

Таким компетентним органом визначений виконавчий органмісцевої влади, що забезпечує формування державної політики і політики у сферіжитлово-комунального господарства (на сьогоднішній день такий орган - Міністерство регіонального розвитку, будівництва тажитлово-комунального господарства України).

v 

НовийЗакон містить 13 статей, половину тексту Закону складають зміни, які у зв’язкуз прийняттям Закону внесені в:

-        Земельний кодекс України;

-        Цивільний кодекс України;

-        Закон України «Про ОСББ» - найбільшакількість змін;

-        Закон України «Про державну реєстраціюречових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

         Зважаючина відсутність практики  застосуванняположень нового Закону, його нововведення викликають більше запитань ніжвідповідей, наприклад:

1)   хто має  до рішення співвласників стосовно формиуправління та управителя реалізовувати права співвласника ББ на отриманняінформації (наприклад: щодо переліку всіх власників конкретного будинку);

2)   чи не буде суперечить положення проправа співвласника ББ отримати інформацію про інших власників квартир танежитлових приміщень ББ положенням інших законів, захищаючих конфіденційністьтакої інформації;

3)   які наслідки буде мати списаннябагатоквартирних будинків з балансів міністерств, інших органів виконавчоївлади, державних підприємств та органів місцевого самоврядування, у якихрозташовані приміщення приватної та інших форм власності. Про розробленняпорядку здійснення такого списання йдеться у ч.6 ст.13 Закону,

4)   інші питання, пов’язані із змістом нормЗакону та процедурою здійснення управління будинком.

Відсутністьвідповідей та роз’яснень стосовно виникаючих питань викликає почуття небезпекита тривоги, зважаючи на велику кількість махінацій та проявів нечесноїпідприємницької діяльності в сфері здійснення права власності на майно(будь-якої форми).

Негативнийдосвід деяких об’єднань співвласників будинків (ОСББ) показав, що власникам будинківтреба бути дуже пильними щодо делегування будь-яких функцій щодо утримання тауправління своїм спільним майном особам з невідомою репутацією.

Вкінцевому рахунку, саме від професіоналізму та порядності таких осіб(управителів) залежить ефективне функціонування конкретних будинків та добробут їх мешканців.

Підсумовуючевсе вищевикладене, можна констатувати, що сам факт набрання чинності положеньЗакону очевидно зрушив з місця процес вирішення проблем, пов’язаних знеобхідністю запровадження самостійного управління та утриманнябагатоквартирних будинків їх співвласниками.

Такийрух вимагає від власників квартир та нежитлових приміщень  в багатоповерхових будинках бути, як мінімум,юридично обізнаними з приводу змісту викладених вище законодавчих новацій.

Фейсбук "ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ" - http://tempuri.org/tempuri.html