Проблемы автоматического перехода имущественных прав на землю

Необходимость анализа данного вопроса обусловлена проблемой ненадлежащего правового регулирования с котрой, в частности, сталкивается в своей правоприменительной практики АО "Клочков и партнери". О целосности земли и недвижимости как имущества дале

Вопрос перехода права собственности или аренды на земельный участок вслучае приобретения права собственности на расположенных на нем объектахнедвижимости всегда стоял на повестке дня, поскольку является урегулированнымнесовершенно, а существующие нормы законодательства, которые предусматриваюттакой переход, не сопоставляются с положениями специального законодательства, иобщими принципами гражданского права, в связи с чем по своей правовой природеявляются мертвыми и не применяются на практике. Речь идет, в частности, оприменении ст. 377 ГК Украины и ст. 120 ЗК Украины.

Так, ст. 377 ГК Украины устанавливает, что к лицу, которое приобрело правособственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение,переходит право собственности, право пользования на земельный участок, накотором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и наусловиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Вместе с тем, ст.120 ЗК Украины определяет, что в случае приобретения правасобственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности,пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользованияземельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, котороеприобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенныена земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит правособственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, безизменения его целевого назначения. Часть 2 ст.120 ЗК Украины отмечает, что еслижилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся впользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты кприобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором ониразмещены на тех же условиях, и в том же объеме, что были у предыдущегоземлепользователя.

Однако, пока что, существующие положения специального законодательства, иотсутствие четко урегулированной процедуры перехода указанного права,фактически блокируют действие норм гражданского и земельного кодексов и делаютневозможным автоматический переход права собственности или пользования такимиучастками.

В частности, частью 3 статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» определено,что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание илисооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходитправо аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающимприобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение,прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущимарендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, зданиеили сооружение.

Из содержания указанной нормы усматривается, что в договоре об отчужденииздания или сооружения должно быть указано о прекращении договора арендыземельного участка, на котором такое здание расположено. Однако как быть, еслитакие условия не прописаны в договоре, или другая сторона уклоняется отпрекращения такого договора, поскольку гражданским кодексом предусмотрено, чторасторжение договоров должно происходить тем же способом и в той форме, вкоторой такой договор заключался.

В свою очередь, Закон Украины «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и их обременений»  предусматривает обязательное проведениегосударственной регистрации прав собственности на земельные участки, а в случаеесли такие участки относятся к государственной или коммунальной собственности,приобретение права собственности на них возможно при условии принятиясоответствующего решения органом государственной власти или местногосамоуправления.

Такое положение вещей приводит к многочисленным судебным спорам, изначительной затраты времени и средств собственников на приобретение прав натакой земельный участок.

Для урегулирования указанной проблематики, в Верховной Раде Украины наданный момент зарегистрированы несколько законопроектов, которые призваны реанимировать  существующие нормы гражданского иземельного законодательства и урегулировать процедуру перехода правприобретателей недвижимого имущества на земельные участки, расположенные подними.

В частности, речь идет о двух законопроектах, а именно проект Закона № 2059от 11.06.2015 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украиныотносительно перехода права аренды земельного участка», и Проект закона «Овнесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительноединой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объектанедвижимости)».

   Что касается законопроекта 2059, то с его анализаусматривается четкая регламентация процедуры перехода права пользованияземельным участком и регистрация такого права пользования. Согласно ст.2проекта, регистрация прав на земельный участок за приобретателем недвижимостипроисходит одновременно с переходом права собственности на жилой дом, здание,сооружение к приобретателю таких объектов. Регистрация права пользования будетосуществляться тем самым субъектом, который регистрирует право собственности нажилой дом, здание, сооружение за новым владельцем.

Указанным проектом закона предусматривается автоматический переход правааренды на земельный участок, без уведомления об этом владельца такого участка.Кроме того, устанавливается, что основанием для прекращения права аренды спредыдущим арендатором, является регистрация за лицом права на недвижимость науказанном земельном участке.

Вместе с тем, довольно интересным, но неоднозначным является положениепроекта о том, что приобретатели недвижимости, после государственнойрегистрации права собственности на нее, становятся сторонами уже существующихдоговоров аренды с предыдущими арендаторами, без заключения дополнительныхсоглашений. В таком случае документом, подтверждающим смену арендатора вдоговоре аренды земли станет документ, предусматривающий переход правасобственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные наарендованном участке.

Однако такая процедура вызывает сомнение в ее соответствии с положениямигражданского законодательства, регулирующих порядок и условия заключения ирасторжения договоров.

Говоря о Проекте Закона «О внесении изменений в некоторые законодательныеакты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка ирасположенного на нем объекта недвижимости)» следует отметить, что цель этогоакта призвана также адаптировать к практике положения части 2 статьи 120 Земельногокодекса Украины и часть третью статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли».

Концептуально важные положения данного законопроекта сводятся к следующему:

Во-первых, законопроект закрепляет обязанность приобретателя недвижимогоимущества в течение 10 дней со дня государственной регистрации обратиться ксобственнику земельного участка с предложением передать ему в пользованиеземельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим ему на правесобственности. В свою очередь владелец земельного участка обязан принять такоепредложение и письменно уведомить пользователя таким земельным участком опереходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение.

Во-вторых, проект устанавливает обязанность сторон (собственника земельногоучастка и нынешнего землепользователя) не позднее 30 дней со днягосударственной регистрации права собственности на соответствующий объектнедвижимости, разорвать существующий между ними договор, на основании котороговозникло право пользования земельным участком, а приобретатель в свою очередьобязуется заключить договор с собственником земельного участка.

В-третьих, проект закона предусматривает, что в случае нахожденияземельного участка в постоянном пользовании, орган местного самоуправления илиорган государственной власти (очевидно, который принимал решение о передачеданного такого участка в постоянное пользование) обязан не позднее 30 дней содня государственной регистрации права собственности на недвижимое имуществопрекратить право постоянного пользования земельным участком с существующимземлепользователем, и передать в пользование новому владельцу недвижимогоимущества. Предложенное положение является достаточно прогрессивными, и вполнесогласуются с п. е ч.1 ст.141 ЗК Украины относительно оснований прекращенияправа постоянного пользования земельными участками. Однако сможет ли бытьвоплощенным в жизнь в указанные строки остается вопросом.

Также, не смотря на все положительные стороны, данный законопроектоставляет открытым вопрос, как быть лицам, которые приобрели недвижимость всобственность, но не получили никаких прав на земельный участок до возможного вступленияв силу этого законопроекта, ведь в переходных положениях проекта о таких лицахне упоминается.

Также проектом закона на должном уровне не обеспечивается ответственностьза невыполнение указанных требований, и фактически вся полнота контроля иответственности за соблюдение указанных положений возлагается назаинтересованное лицо (приобретателя недвижимости), который, в случаеневыполнения требований об обязательности расторжения / заключения договораможет обратиться в суд за защитой своих прав. Такое положение создает условиядля злоупотреблений со стороны владельцев земельного участка и затягиваниемпроцедуры передачи земельного участка приобретателю недвижимости. Поэтому, нанаш взгляд,  необходимо четко закрепитьответственность за несоблюдение указанных условий о передаче земельногоучастка, а также сроков их выполнения.

В конечном итоге, данная правовая проблема существует из-за разногопонимания правовой природы недвижимости, и земельного участка на которомрасположено такое недвижимое имущество.

По этому поводу довольно конструктивно высказался Европейский суд по правамчеловека в своем решении по делу «Магеррамов против Азербайджана», № 5046/07 от30.03.2017р.

В данном решении, суд, в первую очередь, толкует понятие «имущества» иотмечает, что «…понятие «имущество» в первой части статьи 1 Протокола № 1 кКонвенции, имеет автономное значение, которое не ограничивается владениемматериальными благами и не зависит от формальной классификации в национальномзаконодательстве. Точно так же, как материальные товары, некоторые другие праваи интересы, составляющие активы можно рассматривать как «права собственности»и, таким образом, как «имущество» для целей настоящего пункта. В указанномрешении суд также определил, что заявитель находился в законном владениинедвижимым имуществом, находящимся на улице Attarlar, 32 в Гяндже, состоящего из здания, принадлежащего ему,а также участка земли, по отношению к которому заявитель имел интерес в соответствиис внутренним законодательством в силу его права собственности на здание.Заявитель использовал эту собственность для проведения законного,авторизованный розничного бизнеса…».

В указанном решении суд приходит к выводу, что и недвижимое имущество,которое заявитель использовал в качестве своих помещений для бизнеса, а такжеземельный участок, о котором идет речь, представляют собой «имущество»заявителя в понимании статьи 1 протокола № 1 к Конвенции. То есть ЕСПЧ четкоопределил существования неразрывной связи недвижимости и земельного участка, накотором эта недвижимость находится.

Подводя итоги, на основании существующей судебной практики, следует прийтик мнению, что не всегда суды склоняются к определению целостности земельногоучастка, и недвижимости, как изложено в предложенном решении ЭСПЧ. Поэтому,хотелось бы, чтобы законодатели в свете грядущей земельной реформы, все же коснутсяэтого вопроса и наконец то урегулировали на законодательном уровне механизмавтоматического перехода прав на такие земельные участки.