1/2 = 0, або математика дискреційних повноважень щодо оренди землі
Якщо ви орендар земельної ділянки комунальної форми власності, і бажаєте розділити ділянку, зверніть на це увагу.
Іноді виникає необхідність розділити орендовану земельну ділянку комунальної форми власності. Мета може бути різна – продаж об’єкту нерухомості, наприклад, який стоїть на частині ділянки, або викуп частини такої ділянки. І тут нас радо приймає в свої обійми бюрократично-корупційна машина органів місцевого самоврядування і державного управління. Так, звісно, про корупцію, я нічого не казав, її не існує :)
Просто декілька ремарок про проблеми, які тут існують саме в силу факту розподілу ділянки, і які треба мати на увазі.
Дано – земельна ділянка з певним кадастровим номером. Ця ділянка внесена в Державний земельний кадастр, право оренди зареєстровано в Реєстрі речових прав, є договір оренди. Все добре. Далі нам потрібно розділити цю ділянку. На місцях процедура трохи відрізняється, але в загальному, - нам потрібно отримати дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу ділянки, далі погодити технічну документацію щодо поділу, затвердити такий поділ. Як правило, в цьому процесі отримується щонайменше 1 рішення місцевої ради, іноді 2, що саме по собі гарантує багато цікавих вражень. Окрім цього, задіяно багато розумних і поважних людей, які розробляють, підписують, погоджують, і т.д. Але ми зараз не про це.
Одного дня наступає час «Ч», і зміни, які до цього існували лише в технічній документації, виконаній за нашим замовленням, вносять до бази даних Державного земельного кадастру. З цього моменту стара ділянка зникає, і з’являється дві нові. Ви, з задоволенням, розглядаючи витяги з ДЗК з двома новими абрисами і кадастровими номерами, вважаєте, що майже все зробили. Але, ні. Ці зміни мають бути відображені в вашому договорі оренди, укладеному з місцевою радою. І саме тут починається рай для дискреції – хочу приймаю рішення, хочу – не приймаю.
Тобто, ви звертаєтесь до місцевої ради з проханням ухвалити рішення про внесення змін до договору оренди, а у відповідь дуже часто тиша. І так може тягнутися півроку, рік, два роки…
Що весь цей час відбувається – ви користуєтесь земельною ділянкою (юридично тепер двома), платите орендну плату, але, коли вам потрібно підтвердити право оренди на землю, ви можете лише продемонструвати договір оренди щодо неіснуючої ділянки, і витяги з ДЗК, в яких не вказаний орендар щодо нових ділянок.
Якщо ваша оренда почалася до 2013 року і ви не реєстрували право оренди до розподілу ділянки в Реєстрі речових прав, все ще гірше – ваше право оренди на стару ділянку тепер неможливо зареєструвати, бо ділянки такої вже немає, і Реєстр технічно цього не в змозі зробити, а для реєстрації права на нові ділянки у вас попросять договір оренди з внесеними змінами, які, як ми пам’ятаємо ви досі чекаєте. Коло замкнулося. Хоча положення про реєстрацію речових прав і передбачає, що при поділі ділянки в нові розділи мають вноситися відомості щодо існуючих речових прав, але формулювання дуже неконкретне, і за відсутності автоматичного «підтягування» відповідних відомостей з зареєстрованої інформації про стару ділянку, така система не працює.Таким чином, у вас була ділянка в оренді, ви її розділили на дві, і юридично залишилися з нулем. І можете з цим нулем знаходитися дуже довго, тому що право оренди виникає з моменту реєстрації такого права в Реєстрі речових прав. А зареєструвати ви його в більшості випадків, до отримання рішення відповідної місцевої ради і внесення змін в договір оренди – не зможете.
Крім того, можна отримати проблем з оплатою орендної плати, тому що хоч, згідно закону, для нарахування орендної плати і земельного податку використовуються дані Державного земельного кадастру, документом, на підставі якого ви користуєтесь землею, є договір, і його реквізити ви зазначаєте в розрахунку орендної плати. А ще, враховуючи ситуацію з періодичною зміною методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель, яка є базою для розрахунку плати за землю, може трапитися ситуація, коли ця база різна для старої ділянки, зазначеної в договорі, і для нових ділянок, існуючих в кадастрі. В цьому разі ви ризикуєте, хоч який би варіант не обрали, на жаль.
Мораль цієї історії, в тому, що дискреція і самоврядування це добре, але не може такого бути, щоб законне право користувача землі, узгоджене власником, призводили потім до патової ситуації, в якій користувач де-юре позбавляється права оренди, але не обов’язку платити за цю оренду. Терміново необхідні зміни до законодавства в цій сфері, які б автоматизували цей процес, і не потребували участі органу місцевого самоврядування у оформленні розподілу ділянки після того, як цей орган затвердив і погодив технічну документацію. Тобто, всі «качєлі» мають закінчитися до внесення новостворених земельних ділянок в ДЗК. Після внесення – все автоматично – реєстрація в реєстрі речових прав, нова грошова оцінка і все. Зміни в договір оренди з цього питання не мають бути обов’язковими.
- Влада над владою – умова оновлення України . 4. Від раболіпства до національної ідеї. Вільям Задорський 07:34
- R&D на виробництві: як взаємодія підрозділів сприяє інноваціям Єгор Осадчук вчора о 16:34
- Актуальные проблемы украинцев в Испании Світлана Приймак вчора о 14:35
- Восстановление прав собственности на недвижимость в Украине после войны Дмитро Зенкін вчора о 14:11
- Вихід бізнесу на нові ринки у 2024 році Даніелла Шихабутдінова вчора о 13:22
- Отсрочка от мобилизации: что делать в случае отказа? Віра Тарасенко 19.09.2024 22:23
- Ціни на нерухомість в Україні: фактори впливу та прогнози Раміль Мехтієв 19.09.2024 15:52
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини Юрій Дюг 19.09.2024 15:42
- Легализация огнестрельного оружия в Украине: мировой опыт и перспективы Дмитро Зенкін 19.09.2024 14:44
- Гаагский трибунал и дела по военным преступлениям: как проходит процесс? Світлана Приймак 19.09.2024 13:40
- Українська Воднева стратегія - 2050: виклики на шляху до енергетичної незалежності Олексій Гнатенко 18.09.2024 23:32
- Підтвердження неможливості виконання платником податків своїх обов`язків Євген Морозов 18.09.2024 19:50
- Студенти іноземних ВНЗ "поза законом"? Вікторія Бикова 18.09.2024 13:20
- Трудові права у контексті сучасної гіг-економіки: як захистити себе Дмитро Зенкін 18.09.2024 13:05
- Виконавче провадження – це просто Павло Васильєв 18.09.2024 12:31
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини 654
- Скасували продаж іпотечної квартири та повернули нерухомість клієнту 443
- Пастка для довірливих 192
- Вплив модерування чатів у Telegram на безпеку українських компаній 90
- Тайвань як стрес-тест для архітектури безпеки в АТР: наслідки для глобального світопорядку 83
-
Рейтинг найсильніших армій світу у 2024 році: яке місце посідає Україна
Інфографіка 20761
-
Вихід на міжнародні ринки: мати якісну продукцію замало
Думка 8018
-
Майже весь український ільменіт експортується до США та Мексики – ОГХК
Бізнес 4052
-
Як Україна може стати планом Маріо Драгі з порятунку економіки ЄС
Думка 3910
-
Росія втратила одного з найбільших покупців вугілля в Азії
Бізнес 3585