Как можно украсть недвижимость, и как ее вернуть?

К непростому вопросу выбытия недвижимости из владения собственника помимо его воли.

Поговоримо виндикационном процессе, когда собственник недвижимости «словил» незаконноговладельца, и пытается вернуть утраченное владение своей вещью.

            Согласно закону он может это сделать всегда, когда онвещь потерял, у него (или у того, кому он доверил владение) ее украли либоимущество выбыло из его владения или владения лица, которому он передал вещь вовладение, не по их воле каким-либо образом (ст.ст. 330, 388 Гражданскогокодекса (ГК). Это правильно перекочевало в ГК из германского права и являетсяследствием правила «Hand muss Hand wahren» или «рука за руку отвечает». Егосуть сводится к тому, чтобы собственник осмотрительно выбирал тех, комудоверяет владение своей вещью. Статус собственника несколько ущемляется в угодуторговому обороту.   

На первый взгляд, все просто. Но«заковырки» все же есть. Закон немногословен, определяявладение (чужим имуществом) как фактическое держание его у себя (ст. 397 ГК).Поэтому все вопросы, связанные с владением недвижимостью лежат в плоскостидоктринальных толкований и судебной практики.

Известно,что владение недвижимостью отличается от владения движимыми вещами. Зажигалкуможно положить в карман, а квартиру или земельный участок нет. Следовательно, иукрасть недвижимость можно лишь условно, ведь ее нельзя переместить. Поэтому илишение владения собственника своей недвижимостью заключается не в изъятиинедвижимости, а в устранении собственника от господства над ней. Это можносделать как физически (занять дом, выставить охрану, поменять замки), так июридически (изменить документы).

Исходяиз этого, возникает интересный вопрос: как соотносится фактическое обладание(владение) недвижимостью с владением недвижимостью «по записи» (по документам),что мы назовем формальным владением?

Еслис фактическим владением в контексте виндикационного иска все более-менее ясно интуитивно.Как вариант, под лишением фактического владения можно пониматьустановление  контроля, господства, дающеговозможность исключительного использования, то под формальным владением следуетпонимать наличие записи в государственном реестре вещных прав на недвижимость иих отягощений (обременений), в тех случаях, когда по закону такая запись вносится).

Делов том, что не каждое лицо, в отношении которого внесена запись о правесобственности в соответствующий реестр, на самом деле является собственникомнедвижимости. Однако такое лицо всегда является ее владельцем. В целом, такойподход укоренился и в судебной практике.

 Какое же владение оглашается и осуществляетсяв отношении земельных участков, зданий и помещений, то есть недвижимости?

Можно выделить несколько основныхподходов к данному вопросу:

- Владение, какдвижимыми вещами, так и недвижимыми вещами осуществляется простым фактическимгосподством. Следовательно, кто фактически получил контроль над объектом, тот ивладелец.

- Владениенедвижимостью осуществляется исключительно посредством записей в реестре прав(а движимыми вещами – посредством фактического господства). У этой точки зренияесть несколько «подвидов»:

- тот, кто указан вреестре прав, есть всегда собственник или обладатель иного вещного права, и,кроме того, владелец. Следовательно, виндикация невозможна, поскольку ответчик– лицо, в отношении которого внесена запись в реестр прав, есть всегда собственники владелец в одном лице. При таком подходе бывший собственник – истец можетпретендовать лишь на взыскание убытков или на возврат имущества иском овозврате имущества, полученного без достаточных правовых оснований (ст. 1212ГК). Данный подход пока что «не прижился» в судебной практике.

- запись о вещном правене абсолютна, и в тех случаях, когда за ней не стоит право (например, сделкакупли была признана недействительной или решение суда, на основании котороговносилась запись, отменено), является лишь оглашением владения недвижимостью.Но только запись свидетельствует о владении: когда кто-то физически  оккупировал недвижимость, он не заполучилвладение ею, а лишь мешает пользоваться.

- Владениенедвижимостью осуществляется «и так, и так». То есть, собственник, утративший«владение по записи», виндицирует такое владение (возвращает себе запись),утратив фактическое обладание вещью – виндицирует фактическое владение.

            Мне кажется, рассматривать в контексте виндикационногопроцесса формальное владение наряду с фактическим является чрезмернымусложнением. Даже когда записи в реестре о каком-либо праве нет (старыедокументы, выданные до создания реестра, краткосрочное владение и т.п.), можноговорить о формальном владении. Его и следует истребовать виндикационным иском.Если кто-то отобрал фактический контроль над недвижимостью, тут подойдетнегаторный иск об устранении препятствий в использовании имущества, несвязанных с лишением владения.

            Фактическое владение недвижимостью внешне всегда выглядитодинаково, пусть его осуществляет собственник либо временный владелец. Прохожийне разберет, собственник или пользователь оградил участок и выставил охрану.

Приформальном подходе к владению недвижимостью посредством записей (документов) можновыделить различные владения, которые могут быть параллельно указаны (оглашены)в реестре прав или в иных документах:  владение собственника, владение арендатора,владение эмфитевты и т.д.

            Чтобы диагностировать безоговорочноеправо собственника на истребование владение утраченной недвижимостью,необходимо определиться, не выбыла ли эта вещь из его владения помимо его воли.

Вобщих чертах воля - это определенное желание лица достичь поставленной цели, явление«внутреннего мира». По сути это психическая категория, хотя в юриспруденцииприменяется и в отношении фикции юридического лица, которое также может иметьволю. Грубоговоря, воля есть последнее желание лица перед непосредственным действием(волеизъявлением). И именно направленность этого «желания» должен установитьсуд.

Волеизъявление - выражение воли лица вовне, благодаря которому онастановится доступной восприятию других. Именно волеизъявление как внешневыраженная (объективированная) воля может быть подвергнуто правовой оценке. Пооценке этой категории можно определить наличие (отсутствие) и (или)направленность воли субъекта. Воля может быть изъявлена устно, письменно,совершением конклюдентных действий, молчанием (бездействием).

Итак,как в современном мире можно украсть недвижимость? Если владение – фактическоеотношение, господство и контроль над недвижимостью, то собственника можноустранить из недвижимости, не допускать его, получив исключительный контрольнад ней.

Еслиже владение рассматривается как соответствующая запись в реестре вещных прав нанедвижимое имущество и их отягощений (обременений), «кражей» недвижимости будетнеправомерное изменение записи о праве на имя «вора», который далее можетотчуждать недвижимость под маской ее собственника. Классический случай –мошенническое изменение записи о праве собственности регистратором либо внесениезаписи на основании поддельных документов.

Виных случаях имущество выбывает из владения собственника на основании решениясуда. Огромное количество судебных решений о признании прав собственности нанедвижимость было принято на протяжении 2006-2010 годов в отношении зданий,помещений и земельных участков государственной и коммунальной собственности.

Однаков последние годы, с не меньшим ажиотажем, прокурорские работники и обновленные чиновникиринулись отбирать обратно все, ранее выбывшее из государственной и коммунальнойсобственности по решениям судов. Тем не менее, оборот недвижимости требуетздравого смысла. Колоссальное количество лиц добросовестно приобрело такуюнедвижимость, не подозревая даже о том, как она «первично» выбывала изсобственности города или государства.

Поповоду подобных случаев «кражи» недвижимости Верховный Суд Украины (ВСУ)сформулировал, казалось бы, четкую и прозрачную позицию, переписываемую далееиз решения в решение.

Так,в решении ВСУ № 6-52 цс14 от 11.06.2014 указывалось:

«Запунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України можливість витребувати майно віддобросовісного набувача є за наявності у діях власника майна волі на передачумайна. За змістом наведеного майно, якевибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цьогомайна, але в подальшому скасованого, слід вважати таким, що вибуло з володіннявласника поза його волею.Оскільки у справі, яка переглядається,рішення суду про визнання права власності, на підставі якого частину спірногомайна було  вилучено з володінняпозивача, у подальшому було судом скасовано, то слід вважати, що майно вибуло зволодіння власника поза його волею й він має право витребовувати його віддобросовісного набувача за правилами статті 388 ЦК України».

Выделенныйкурсивом абзац, при более близком рассмотрении, вызывает немало вопросов:

-решения судов «щодо майна» могут быть различными. Далеко не все судебные решения по определению идут вразрез с волей собственника. 

-чем, в контексте определения обстоятельств выбытия имущества из владения помимоволи собственника, отличается отменное решение суда от не отмененного? Ведьпринудительное изъятие имущества по судебному решению, даже не отмененномувпоследствии, вполне может свидетельствовать об отсутствии воли собственника напередачу имущества, как и не свидетельствовать об этом. И можно ли толковать позицию ВСУ a contrario, еслиимущество выбыло на основании действительного решения суда, оно выбыло по волесобственника?Такое толкование, очевидно, ошибочно.

-решение суда – далеко не единственное, на что необходимо обращать внимание приоценке данных обстоятельств. Например, если впоследствии отмененным решениемсуда было утверждено мировое соглашение сторон о передаче имущества  по каким-либо формальным признакам, это неозначает, что воля собственника на передачу имущества отсутствовала. Крометого, сама фраза «решение суда «щодо майна» чрезмерно пространна и нуждается в уточнении.  

-До, равно как и после решения суда возможны волеизъявления сторон,свидетельствующие о наличии воли на передачу имущества, что также необходимоучитывать. К примеру, если органом власти принято в установленном закономпорядке решение о передаче земельного участка или другого объекта недвижимости,это само по себе может быть свидетельством наличия воли собственника напередачу владения. Acontrario к таким выводам приходит ВХСУ в постановлении от 22.06.2015 по делу № 916/2973/14, где Суд толкует отсутствие решения Кабмина оботчуждении имущества как отсутствие воли на передачу владения имуществом. Врешении Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских иуголовных дел от 17.09.2015 суд оценивает волю государства на передачу вовладение земельного участка через призму наличия согласия и принятогокомпетентным органом исполнительной власти решения о его передаче в частнуюсобственность.

-Необходимо четко понимать, что de lege lata оценивается именно воля на передачувладения, объективированная в неком внешнем выражении, а не воля на ееотчуждение (передачу в собственность) или на что-то иное.  

Всеэти обстоятельства необходимо тщательно и комплексно изучать судам в каждом отдельномслучае. Суд, при помощи всех доступных ему средств, должен установить фактналичия либо отсутствия воли на передачу собственником владения недвижимостью. Так,согласно постановлению Высшего специализированного суда по рассмотрениюгражданских и уголовных дел от 04.03.2015 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42968293

 при определении обстоятельств выбытия спорногопомещения из владения суд исследовал вопрос участия городского совета илиуполномоченных им лиц в судебном деле о признании права собственности наспорное имущество, установив, что выбытие имущества произошло без воли и даже без ведома собственника. Вданном случае суд попытался принять во внимание не только прямое волеизъявлениесобственника на передачу владения, но и вообще его информированность о выбытииимущества из владения.

Не следуетзабывать о том, что воля на передачу владения может быть, в определенныхслучаях, выражена в форме молчания, бездействия, конклюдентных действий.

Приоценке наличия воли на передачу владения не обязательно оценивается законностьсоответствующих актов и сделок, а также не является необходимым установлениеналичия полного фактического (юридического) состава по приобретению правасобственности на недвижимость. Важно именно наличие внутренне убеждение(желание) собственника (либо лица, которому собственник передал имущество вовладение) на передачу владенияимуществом, выраженное вовне.

Приведемпример. Решение о передаче в аренду земельного участка или иного имуществагосударственной либо коммунальной собственности может свидетельствовать  о наличии воли на передачу владения, даже еслидоговор (купли, аренды, суперфиция) впоследствии заключался посредством тогоили иного решения суда, которое потом было отменено. Дело в том, что не всегдавозникновениеправа на основании судебного решения свидетельствует об отсутствии воли напередачу владения имуществом.

Интересени другой вопрос. Если современная система ведения записей и оформлениядокументов на недвижимость позволяет оглашать различное владение (владениесобственника, владение пользователя), какое именно владение должно быть передаватьпо воле (вне воли) собственника, чтобы иметь значение для виндикационного искасобственника?

Складываетсямнение, что общие суды, во главе с Высшим специализированным судом порассмотрению гражданских и уголовных дел, принимают во внимание волю напередачу имущества исключительно в собственность с изменением соответствующихзаписей о праве собственности.

Вчасти случаев это обосновывается обстоятельствами конкретного дела, однако виных случаях выглядит недостаточно продуманным.

Так,в решении 6-251цс15 ВСУ суд сделал вывод о выбытии имущества из владения помимоволи ответчика, ссылаясь на позицию о выбытии имущества из владения наосновании судебного решения о признании права собственности, котороевпоследствии было отменено. Однако суд проигнорировал тот факт, что спорноепомещение находилось в аренде у лица, за которым было признано правособственности.

Вдругом своем решении по делу 6-117цс12 ВСУ указал: «…когда имущество выбыло извладения собственника по его воле (передано по договору другому лицу, котороепроизвело отчуждение), оно не имеет права требовать возврата имущества отдобросовестного приобретателя». Следует обратить внимание на то, что ВСУ не уточняет,какой конкретно это должен быть договор, направлен ли он на установление вотношении имущества права собственности, права пользования и пр.

Интересно,что в этом же решении ВСУ отмечает, что: «… выбытие имущества не по волесобственника обозначает отсутствие у него сознательно поставленной цели напередачу имущества в собственность иному лицу, непринятия им каких-либо действий или мероприятий для достижения этойцели и утрату имущества в результате осуществления иными лицами действий,направленных на отчуждение имущества, без согласования с собственником».

Интересно,что ВСУ говорит уже о каких-либо действиях или мероприятиях, направленных напередачу имущества, что можно трактовать очень широко.

Заслуживающуювнимания и поддержки позицию высказал ВСУ в своем Анализе некоторых вопросовприменения судами законодательства о праве собственности при рассмотрениигражданских дел «Имущество, переданноесобственником иному лицу во владение либо пользование по договору между ними,не может считаться выбывшим из владения собственника помимо его воли».

  http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/1207B66D24762C1DC2257D0E004CC419

            Более последовательно данная позицияотображена в решениях Высшего хозяйственного суда (ВХСУ).

            Так, в решении от 01.04.2015 по делу№ 910/9670/14 ВХСУустановил, что собственник не может истребовать имущество из незаконноговладения другого лица, если собственник утратил владение имуществом пособственной воле, то есть имущество передано собственником по договору(хранения, имущественного найма) другому лицу, продавшему егодобросовестному приобретателю.

            Впостановлении ВХСУ по делу от 29.09.2015 по делу № 910/25820/13 (в отношении истребования транспортныхсредств) было установлено, что передача истцом автомобилей в лизинг ответчикусвидетельствует о наличии волеизъявления истца на передачу в пользованиеответчику предметов. Это обстоятельство исключило виндикацию.

            В свою очередь Высший специализированныйсуд Украины по гражданским и уголовным делам говорит о том, что имуществовыбыло из владения помимо воли собственника (решение суда о признании правасобственности продавца было впоследствии отменено), игнорируя тот факт, чтособственник ранее, по собственной воле, передал объект недвижимости в арендулицу, за которым суд и признал право собственности (Определение Суда от 15.07.2015 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/47044784).

            Таким образом, судебная практика в этихвопросах неоднозначна.

С учетом изложенного, можно сделать следующие выводы.

1. При истребовании объекта недвижимости повиндикационному непосредственно истребуется формальное владение в виде записи овещном праве на недвижимое имущество в государственном реестре илипереоформления документов иным способом. При лишении собственника фактическогоконтроля над его имуществом можно применять негаторный иск и иные доступныесредства защиты.

2.     При исследовании обстоятельств выбытия недвижимогоимущества из владения собственника (либо лица, которому собственник доверилимущество) необходимо в каждом отдельном случае изучать все обстоятельства, имеющиеотношение к делу. Исследованию подлежит воля собственника на передачу владения,а не на перенос права собственности. Волеизъявление, как внешняя форма ивыражение такой воли может не образовывать оконченный состав по возникновению улица права собственности или иного вещного права.

3.     Поскольку формальное (номинальное) владение в видезаписи в реестре представляет собой не только владение относительно правасобственности, но и владение относительно права пользования (аренды,эмфитевзиса и др.), а ст. 388 ГК говорит о выбытии из владения вообще, передачунедвижимого имущества по договору аренды, суперфиция, эмфитевзиса и т.п. следуетрассматривать как передачу владения имуществом по воле собственника.Противоположный подход прячет в себе существенную угрозу обороту недвижимости.Представляется, что законодатель должен стремиться к защите добросовестногоприобретателя любыми способами, безотносительно к тому, как некогда вещь выбылаиз владения.