Нюанси ринку нерухомості в умовах воєнного стану
Нещодавно ринок нерухомості в Україні в умовах воєнного стану було відновлено. Які нюанси та спори може породити відновлення ринку нерухомості, читайте далі.
На наступний день після початку повномасштабної війни в Україні, 25.02.2022 року, ДП «НАІС» з метою недопущення будь-яких несанкціонованих дій з інформацією зупинив роботу реєстрів Мін’юсту, зокрема Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі – ДРРП), та заблокував державним реєстраторам та нотаріусам доступ до таких реєстрів. Слід зазначити, що в ДРРП вносились записи про право власності на нерухомість та таке право виникало саме з моменту внесення відповідного запису.
Згодом робота частини реєстрів Мін’юсту була відновлена, але не ДРРП. Отже з наступного дня після початку війни ринок нерухомості в Україні було заблоковано. Усі правочини на «придбання» нерухомості, які вчинялись в цей період, без укладення нотаріального договору відчуження та внесення запису про право власності до ДРРП не породжували права власності у набувача нерухомості. Правочинами, які використовувались для так званого «відчуження» нерухомості з початку війни були, зокрема: попередній договір купівлі-продажу, який не зумовлював переходу права власності на майно, а створював тільки обов’язок у продавця укласти нотаріальний договір купівлі-продажу нерухомості після відкриття ДРРП; довіреність на продаж та користування нерухомим майном, яка також не зумовлювала переходу права власності на нього, а дозволяла набувачу продати нерухомість після відкриття ДРРП (в той же час така довіреність могла бути у будь-який час відкликана власником майна до того, як повірений отримував можливість нею скористатись, а у випадку фізичних осіб - взагалі не могла бути використана (про що далі)); заповіт, який міг зумовити перехід права власності тільки після смерті відчужувача і також міг бути змінений дійсним власником у будь-який момент тощо.
19.04.2022 р. Урядом прийнято Постанову № 480, якою створено умови для відновлення роботи ДРРП та відповідно розблокування ринку нерухомості у період воєнного стану. Так, вказаною постановою передбачено, що нотаріальне посвідчення договорів відчуження нерухомості, а також внесення записів про перехід права власності на неї, можуть здійснювати нотаріуси, перелік яких затверджено Мін’юстом.
При цьому, введено певні обмеження для відчуження нерухомості, порівняно з мирним часом, з метою недопущення зловживань недобросовісними продавцями та нотаріусами. Так, не допускається нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомості та державна реєстрація прав на неї: до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна (крім спадкування або визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності); на підставі довіреності від імені фізичної особи – відчужувача; на підставі застережень у договорах іпотеки за споживчими кредитами про можливість набуття кредитором права власності на іпотечне майно або можливості відчужити його будь якій особі від свого імені (окрім відчуження з дозволу іпотекодавця); нотаріусами поза межами області місцезнаходження нерухомого майна (крім державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини). Також заборонено реєструвати право власності, що переходило на підставі договору, який був посвідчений відповідним нотаріусом з 25.02.2022 року до дня його внесення до переліку Мін’юстом.
Отже на підставі використовуваних схем для "продажу" нерухомості, які описані вище, а також навіть у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості з 25.02.2022 року до відкриття ринку нерухомості, не можливо буде зареєструвати право власності на нерухоме майно, оскільки Уряд прямо обмежив таку можливість. Відповідно і право власності у набувача майна не виникне.
Для такої реєстрації (та, відповідно, виникнення права власнрсті) здебідьшого необхідно буде переукладати відповідний правочин відчуження нерухомості заново у належних формі та порядку.
Разом з тим, якщо з 25.02.2022 року нерухомість була відчужена на підставі нотаріально посвідченого договору, відмова у реєстрації права власності на підставі такого договору може у подальшому породити судові спори, адже прямої заборони нотаріусам вчиняти нотаріальні дії щодо посвідчення таких договорів у Постанові КМУ від 28.02.2022 р. № 164 "Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану" (з подальшими змінами) не було передбачено.
При цьому Постанова Уряду № 480 від 19.04.2022 року, яка забороняє реєстрацію права власності на підставі договорів, посвідчених нотаріусами з 25.02.2022 року до моменту включення їх до відповідного переліку, набрала законної сили 28.04.2022 року і не може мати зворотної дії у часі. При цьому підпунктом 7 п. 1 Постанови КМУ від 28.02.2022 р. № 164 передбачено, що визначений законодавством строк для внесення нотаріусом відомостей до єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції, продовжується на підтверджений державним підприємством “Національні інформаційні системи” час їх неналежного функціонування.
Тому у разі виникнення таких спорів, суд, вірогідно, буде ставати на сторону покупців, які не можуть зареєструвати право власності на придбану ними нерухомість.
03.05.2022 року Наказом Мін’юста № 1760/5 затверджено первісний перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану можуть вчинятися нотаріальні та реєстраційні дії щодо нерухомого майна (та доповнив його 06.05.2022 року). З цього моменту можна вважати ринок нерухомості в Україні розблокованим.
- В пошуках щастя. Частина третя: Щастя і світ Алла Заднепровська 14:39
- Міжнародний бізнес в Росії: повернення чи відновлення роботи? Наталія Рибалко 14:30
- Договір до енергетичної хартії: що потрібно знати трейдерам в енергетиці Ростислав Никітенко 10:52
- The Telegraph: Україна може зіткнутись з жорстким ультиматумом Трампа Георгій Тука 10:33
- Юридичний чекап бізнесу Сергій Пагер вчора о 22:29
- Хто і за що торгується: надра України і ставка на "гаранта схеми" Валерій Карпунцов вчора о 19:16
- Как оспорить административный штраф ТЦК за неявку по повестке Віра Тарасенко 05.04.2025 11:52
- І знову про відродження та сталий розвиток України Вільям Задорський 04.04.2025 19:06
- Що допомагає вистояти в нестабільні часи: де знайти опори? Інна Бєлянська 04.04.2025 16:39
- Перемога на полі бою: основа для реального миру Дмитро Пульмановський 04.04.2025 16:09
- Припинення дії свідоцтва на ТМ у зв'язку з її невикористанням Ганна Палагицька 04.04.2025 13:11
- Нові мита Трампа: що чекає на Україну та Ізраїль у новій торговій реальності Олег Вишняков 03.04.2025 18:27
- Корупція у Президента чи безвідповідальність вартістю 2 млрд грн? Артур Парушевскі 03.04.2025 14:23
- Регулювання RWA-токенів у 2025 році: як успішно запустити проєкт Іван Невзоров 03.04.2025 13:50
- Непотрібний президент Валерій Карпунцов 03.04.2025 13:38
- Рекордні 8549 заяв на суддівські посади: що стоїть за ключовою цифрою пʼятого добору? 3931
- The Telegraph: Україна може зіткнутись з жорстким ультиматумом Трампа 432
- Непотрібний президент 428
- Що допомагає вистояти в нестабільні часи: де знайти опори? 305
- Med-Arb: ефективна альтернатива традиційному врегулюванню спорів 294
-
Залишають "мішені" на тілі і переносять не тільки хворобу Лайма: що треба знати про кліщів
Життя 11007
-
Боти, які збирають інформацію для штучного інтелекту, почали сповільнювати Вікіпедію
Бізнес 10641
-
Кріс Гемсворт, Джей Ло та Дженніфер Еністон: зірки, які змінили свій стиль життя заради здоров’я
Життя 9568
-
Весняні тренди у фарбуванні волосся: які відтінки будуть у моді та що замінить біляве мелірування
Життя 8635
-
Кожен шостий українець відпочиває у потенційно забруднених вибухівкою місцях
Бізнес 3458