Чому Верховний Суд відмовив інвесторам новобудов (правовий аспект)?
Кілька слів про постанову ВСУ, якою відмовлено у визнанні права власності на квартиру у новобудові, що мала перейти інвестору за договором купівлі майнових прав.
Одна з останніх постанов Верховного СудуУкраїни (ВСУ) стала об'єктом жвавої критики з боку юристів та інших охочих. Мова йде про постанову від 10.02.2016 (http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS160059.html),в якій вже не вперше ВСУ висловився про неможливість визнання права власностіна квартиру за особою, що придбала майнові права на неї. Аналогічної думки ВСУ і щодо нежитлових приміщень:
Чому ВСУ написав саме так? Здається,суд знов обмежив себе ст. 392 Цивільного кодексу (ЦК), “забувши” про те,що у вітчизняній практиці під позовами про визнання права власності інодіховаються не лише власне “позови про визнання”, а й у певних випадках –“перетворювальні позови” (позови про зміну чт припинення правовідношення за термінологією ст.16 ЦК). Про це вже згадував у публікації: http://blog.liga.net/user/aripenko/article/21171.aspx
Вкажу, що згідно з положеннями ст. 16 ЦКзахист цивільних прав та інтересів судом здійснюється, зокрема, шляхом визнанняправа, а також зміни правовідношення та припинення правовідношення. Не можназабувати й про те, що суд може захиститицивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором абозаконом.
Дійсно, якщо в інвестора не виниклоправо власності на квартиру на момент подання ним позову до суду, суд, за певнихумов, може наділити його таким правом. Судовим рішенням, на мою думку, можна “вилікувати”дефект фактичного составу щодо набуття інвестором права власності наквартиру - об'єкт чи результат йогоінвестицій за термінологією інвестиційного законодавства.
Незважаючи на звучні положення Закону “Про інвестиційну діяльність” (ст. 7), за якими інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, все не так просто. Крімтого, за рішенням інвестора ці права можуть бути відповідно до закону переданііншим особам. Але щоб мати право, шо по суті становить собою право власності на річ, інвестору треба спочатку його набути в установленому порядку, а не лише "перерахувати гроші за щось". Треба мати на увазі, що будь-який договір, що сьогодні укладається на первинному ринку нерухомості не є договором щодо набуття права власності на річ та не наділяє інвестора речовим правом на нерухоме майно. За такими договорами інвестори придбають лише право вимоги до певної особи, вступаючи у зобов'язальні правовідносини певної моделі (вони можуть дещо відрізнятись). Насправді, ВСУ коректно оцінив у згаданій постанові обставини щодо набуття володарем“майнових прав” права власності на новостворену річ (квартиру) відповідно до положень ЦК та встановив, що позивач ще не набув такого права власності.
Так,стаття 331 ЦК передбачає, що право власності на нову річ, яка виготовлена(створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором абозаконом. Таким чином, і це важливо, закон дозволяє виникнення права власності небезпосередньо "на боці" особи, що створила річ, а в інвестора, але,звичайно, відповідно до закону та договору.
Тому,якщо навіть житловий будинок прийнято до експлуатації, складено реєстрінвесторів, кожен з яких сплатив на підставі відповідного договору іззамовником будівництва чи іншою особою плату за майбутню квартиру, але замовникнавмисно чи ненавмисно не підписує, скажімо, акт прийому-передачі квартири, щопередбачено договором, право власності в інвестора дійсно не виникло та вінпозбавлений можливості його зареєструвати у державному реєстрі речових прав.
Позов“про визнання” (права власності) у таких умовах задоволенню не підлягає. Протеможе бути задоволено перетворювальний позов, який наділяє інвестора правомвласності на квартиру за наявності на те відповідних правових підстав. У цьомувипадку суд власним актом усуває дефект у правових підставах щодо набуття прававласності за інвестором. Враховуючи положення ЦК, а також вітчизнянусудову практику, такі позови у певних випадках теж назваються “позовами провизнання права власності”, а відповідні можуть слугувати підставами дляреєстрації права власності на результат (об'єкт) інвестицій, тобто квартиру чи іншу річ за інвестором.Водночас, конкретні формулювання відповідного перетворювального позову необов'язково мають бути саме такими.
Звичайно, наділити правом власності суд може не завжди. Це неможливо коли, наприклад, річ ще не створена та т.ін., як то у випадку: http://www.kasyanenko.com.ua/about/novosti/pravovaya-pozitsiya-vsu (хоча, якщо уважно подивитись на вимоги, позивачі не намагались визнати право власності на річ, а позивались лише щодо визнання майнових прав, адже позови про визнння не зводяться лише до визнання права власності).
Як на мене, ВСУ мав виправдати довіру, що йомунадана процесуальними кодексами та не відкидати такого тлумачення положеньзакону. Тим більш, у сучасних умовах інвестори справді потребують належногодержавного захисту. І хоча інвестування у житло не є “інвестицією” утрадиційному розумінні у вигляді безпосереднього вкладення коштів увиробництво, сільське господарство тощо з метою отримання прибутку чи іншогокорисного ефекту, навіть таке інвестування є дуже важливим. Гроші, коли вонипрацюють навіть у такий шлях, вприскуються в економіку, а не лежать “підматрацем”. Саме наявніть “підматрацних” та часто-густо не зовсім легальних коштів у значнихобсягах є однією з найсерйозніших вад нашої економіки, якщо таким словом взагаліможна назвати те, що відбувається сьогодні в Україні. Спостерігаючи щось на кшталт нового "будівельного мінібуму" про це варто подумати, пригадуючи події 2008 року та навіть більш давні колапси.
- Самопредставництво юридичної особи: Право чи привілей? Дмитро Зенкін вчора о 14:11
- Адмінарешт майна платника податків це публічно-правовий спір, а не спір про право Євген Морозов вчора о 13:11
- Чи декриміналізовані дрібні крадіжки в Україні? Рішення Верховного Суду Світлана Приймак вчора о 12:39
- Виклики та можливості у процесі відновлення України Сильвія Красонь-Копаніаж 17.10.2024 15:49
- Інтеграція та інновації: шлях розвитку Реєстру судових рішень Леонід Сапельніков 17.10.2024 14:01
- Технологічний обмін як основа відновлення та модернізації енергетичної системи України Олексій Гнатенко 17.10.2024 14:00
- Політика і психологія: як заперечення та раціоналізація формують державні рішення Валерій Козлов 17.10.2024 13:49
- Медіація у господарських спорах Наталія Ковалко 17.10.2024 13:40
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію Інна Бєлянська 17.10.2024 13:09
- Навіщо компанії ERP-система Віталій Курдюмов 17.10.2024 11:24
- Доцільність та правомірність розірвання договору після закінчення строку його дії Євген Морозов 17.10.2024 10:20
- Нові вимоги до подання даних нотаріусами: зміни для спадщини, дарування та купівлі-продажу Золтан Русанюк 16.10.2024 23:10
- "Джокер" залишається в рукаві Євген Магда 16.10.2024 18:04
- Податки підняли, питання залишилися Любов Шпак 16.10.2024 11:54
- Стягнення моральної шкоди завданої невиконанням судового рішення Євген Морозов 16.10.2024 10:36
- "Джокер" залишається в рукаві 5536
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію 726
- Криве дзеркало доброчесності: чи єдині стандарти для суддів і прокурорів? 371
- Кожен українець за кордоном – амбасадор своєї країни: місія, відповідальність і майбутнє 220
- AI Risk: як штучний інтелект формує нові горизонти корпоративної безпеки 214
-
СЗЧ та дезертирство зросли вп'ятеро — дані за областями
Інфографіка 33135
-
Реакція на викриття 49 прокурорів наштовхує на висновок – робити, як в Росії. Але це не вихід
Думка 31111
-
Львівський автобусний завод вийшов з 10-річного банкрутства
Бізнес 25332
-
"Путін витрачає на війну до $130 млрд на рік. Диво, що ми тримаємось". Що розказав Залужний
8256
-
Департамент охорони культурної спадщини вимагає зафарбувати мурал з Будановим на Подолі
Життя 7604