Проблеми проведення електронних земельних торгів

Реалізація пілотного проекту із запровадження електронних земельних торгів.

Постановою КМУ від 21.06.2017 року № 688 було затверджено “Порядок реалізації пілотного проекту із запровадження електронних земельних торгів”. В основу цього рішення покладалось впровадження пілотного проекту щодо продажу територіальними органами Держгеокадастру прав на земельні ділянки державної власності сільськогосподарського призначення шляхом проведення електронних земельних торгів. Крім того, постановою передбачалось здійснення заходів, спрямованих на впровадження системи зберігання та захисту даних Blockchain при проведенні електронних земельних торгів та у роботі Державного земельного кадастру.

Як зазначав Кабінет Міністрів України, прийняття документа дозволить створити сучасну, прозору і дієву систему проведення земельних торгів, що забезпечить підвищення рівня прозорості та публічності під час формування та реалізації державної земельної політики.

У 2018 році Державне підприємство «СЕТАМ» Міністерства юстиції України та Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру в рамках пілотного проекту уклали Договір про забезпечення функціонування системи електронних земельних торгів.

Якщо заглянути в систему OpenMarket за адресою https://land.setam.net.ua/ , побачимо перші земельні лоти, за якими до продажу, у середині жовтня 2018 року, запропоновані права оренди на 10 ділянок загальною площею 210 гектарів ( по дві в Кіровоградській, Одеській, Сумській, Львівській та Чернігівській областях).

Проте, щоб зрозуміти наскільки законні електронні торги в сучасних умовах, потрібно проаналізувати норми діючого законодавства.

Конституція України, відповідно до статті 8, має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй.

Однією з ознак, яка відрізняє закон від інших нормативно-правових актів, є прийняття його вищим представницьким органом державної влади. Вища юридична сила закону полягає також у тому, що всі підзаконні нормативно-правові акти приймаються на основі законів та за своїм змістом не повинні суперечити їм.

Згідно з частиною третьою статті 113 Конституції України Кабінет Міністрів України у своїй діяльності керується цією Конституцією та законами України, а також указами Президента України та постановами Верховної Ради України, прийнятими відповідно до Конституції та законів України.

Отже, у випадку суперечності норм підзаконного акта нормам закону слід застосовувати норми закону, оскільки він має вищу юридичну силу.

Земельним кодексом України у статтях 134 — 139 передбачається, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім виключень, передбачених цим кодексом.

Особливостями земельних торгів є певний порядок, яким передбачено наступне:

- учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги;

- в оголошенні про проведенні земельних торгів зазначається місце і час проведення земельних торгів;

- виконавець земельних торгів після отримання документів, зазначених у частині першій статті 137 ЗКУ, заносить до книги реєстрації учасників торгів порядковий номер учасника і номер лота, який він виявив бажання придбати, та видає учаснику (його представнику) довідку про отримання документів із зазначенням їх переліку, вхідний квиток, інформаційну картку на лот та картку учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів);

- у день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників. Учасник (його представник) зобов'язаний пред'явити паспорт (довіреність на вчинення дій під час торгів, зокрема на участь у торгах та підписання протоколу про результати торгів, і паспорт);

- після цього виконавець видає учаснику табличку з номером;

- під час проведення торгів мають право бути присутніми та здійснювати звукозапис і відеозйомку процесу проведення торгів представники засобів масової інформації та громадських об'єднань;

- за рішенням ліцитатора під час торгів за певним лотом у залі можуть бути присутні учасники, які не беруть участі в торгах за цим лотом, а також особи, які не є учасниками, за запрошенням організатора земельних торгів;

- особам, які не є учасниками торгів за конкретним лотом, забороняється втручатися у торги в будь-який спосіб, вчиняти дії, спрямовані на умисне створення перешкод для проведення торгів (пересуватися по залу та голосно розмовляти без дозволу ліцитатора, відвертати увагу учасників);

- торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга);

- у ході торгів учасники повідомляють про намір придбати лот за оголошеною ліцитатором ціною у два способи: підняттям таблички з номером, повернутим до ліцитатора, що засвідчує прийняття ціни, запропонованої ліцитатором (прийняття пропозиції ціни без голосу), або підняттям таблички з одночасним оголошенням своєї пропозиції стосовно ціни лота, яка має бути більшою, ніж названа ліцитатором ціна, щонайменше на один крок торгів і обов'язково кратною кроку торгів (пропозиція ціни з голосу);

- у разі якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна, ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова "Продано", називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.

Отже, як ми бачимо з норм Земельного кодексу України, проведення торгів здійснюється у певному приміщенні (залі), у присутності учасників та інших осіб, які у фізичній взаємодії з ліцитатором висловлюють свої пропозиції щодо умов придбання лоту. До того ж особи, що заважають проведенню торгів можуть бути видалені із зали. А закінчення торгів спливає одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова "Продано".

При проведенні торгів в електронному вигляді вищевказані вимоги виконати неможливо.

Таким чином, оскільки Постанова КМУ від 21.06.2017 року № 688 має нижчу силу від Земельного кодексу України, то в цьому випадку проведення земельних торгів може відбуватись тільки в порядку статей 134-139 цього Кодексу.

Без внесення змін до Земельного кодексу України щодо використання пілотних проектів, проведення торгів на підставі Постанови КМУ може бути оспорено у судовому порядку.

Стаття підготовлена у співавторстві

з адвокатом Бондаренко Оксаною Юріївною (м.Київ)