Примарне майбутнє українських "хрущовок"

Чому влада та бізнес досі не домовились, як оновити старе житло.

Про вирішення проблеми так званих «хрущовок» в Україні говорять ще з початку 2000-х років, але далі розмов справа не пішла. Свого часу планували реалізувати проєкти комплексної реконструкції застарілого житла, зокрема, у Києві та Вінниці. Проте, все залишилось у вигляді гарних намірів на папері.

Між тим, «хрущовки» та інші зразки масової радянської архітектури – це значна частина житлового фонду держави. Чверть його складають будівлі 60-х років минулого століття, а кожен четвертий побудований ще раніше – в післявоєнні роки.

Близько 10 млн. людей проживає в «хрущовках», які вже віджили свій вік, але яким досі немає альтернативи. В Києві їх майже  2,2 тис. на 165,5 тис. квартир, середній фізичний знос будинків складає 60%. У Вінниці нараховується понад 130 «хрущовок», більшість яких розташована в мікрорайоні Вишенька.

Перед українськими містами два шляхи. Перший – поквартальна реновація, що передбачає знесення цілих кварталів старого житла та зведення нової житлової та соціальної інфраструктури. Другий шлях – реконструкція, коли кожний будинок розглядатимуть окремо і залежно від його технічного стану модернізуватимуть. Якщо будівля в дуже погану стані, її знесуть, у випадку потреби людей відселять на час капітального ремонту.

Прецедентів масового здійснення таких робіт в Україні не існує. У Києві спробували було розпочати реконструкцію «хрущовок» в мікрорайоні Нивки, але все завершилось зведенням стартового будинку, куди нікого так і не переселили, а квартири реалізували на ринку нерухомості. У Вінниці влада й на це не спромоглася. Там лише оновлюють міжпанельні стики старих будинків за програмою 70 на 30, коли мешканці вносять 30% від вартості робіт. Але далеко не всім це по кишені, адже в «хрущовках» живуть, як правило, люди малозабезпечені.

У муніципалітетів немає власних ресурсів, аби замінити «хрущовки» новим житлом, держава не бере на себе здійснення такої місії, а співвласники багатоквартирних будинків самостійно не потягнуть важкий фінансовий тягар. Єдиний вихід – залучати інвесторів, але поки вони не надто поспішають зголошуватися на реалізацію подібних проєктів.

З 2007 року в Україні діє закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», який, насправді, не працює. Саме на нього нарікають потенційні інвестори, як на головну перешкоду. В законі прописана норма про обов’язкову згоду усіх мешканців будинку на його знесення. Практика показала, що домогтися цього майже неможливо. Інвестори скаржаться і на коефіцієнт відшкодування за старе житло, що становить 1,5 та робить для них будівництво економічно невигідним.

В Мінрегіоні в останні роки кілька разів бралися за напрацювання змін до закону. Останній із законопроєктів наразі пройшов громадські обговорення та погодження. Він передбачає:

- Інвентаризацію старого житлового фонду місцевою владою;

- Розробку владою міста проєкту реконструкції, який має пройти громадське обговорення;

- Рішення про участь будинку в проєкті реконструкції прийматимуть не 100, а 75% мешканців будинку;

- Відселення буде відбуватися у стартовий будинок або ж до маневреного фонду міста;

- Інвестора-забудовника обиратимуть через конкурс;

- Реконструюватимуть не лише самі будинки, але й транспортні комунікації та інженерну інфраструктуру;

- Прибирається коефіцієнт 1,5. Його буде встановлювати орган місцевого самоврядування після інвентаризації. Мешканець матиме право доплатити за додаткову площу, або ж, навпаки, взяти меншу кватиру, продавши «зайву» площу забудовнику;

- Стартовий будинок повинен будуватися в межах кварталу, що підлягає комплексній реконструкції, або у разі згоди власників – в суміжних кварталах.

Попри браві реляції урядовців, наразі немає впевненості, що після ухвалення цього закону поквартальна реновація розпочнеться.

По-перше, все буде залежати від загальної ситуації у будівельному секторі. Чи порахують інвестори вигідним для себе мати справу з місцевою владою, якій не надто довіряють.

По-друге, стопером може стати право судового оскарження участі будинку в програмі реновації з боку когось з 25% незгодних мешканців.

По-третє, незрозуміло як бути з тими будинками, що відмовляться від оновлення. Вони просто не впишуться в модернізовані житлові квартали.

По-четверте, є ризик, що проєкт не доведуть до кінця, а справа обмежиться одним стартовим будинком в кварталі. По факту замість комплексного оновлення старих мікрорайонів можемо отримати їх ущільнення, коли посеред «хрущовок» зведуть чергову свічку, квартири в якій забудовник продасть.

По-п’яте, заблокувати всю справу можуть громадські слухання проєкту реконструкції. Наразі ми бачимо з якими скандалами вони відбуваються стосовно детальних планів території. Тобто немає гарантій, що обговорення знесення «хрущовок» не перетвориться в чергову безплідну суперечку. В той же час позбавляти людей права висловити власну думку в такій важливій справі було б неправильно.

Очевидно, для того, аби довгоочікувана реновація стартувала, потрібні синхронні зусилля держави, органів місцевого самоврядування та бізнесу.

З боку влади різних рівнів – це ухвалення державної та місцевих цільових програм оновлення старого житла з акцентом на першочерговій модернізації аварійних будинків. І в цих програмах слід знайти вдалий компроміс між бажанням інвесторів заробити на будівництві та прагненням мешканців отримати якісне житло у своєму мікрорайоні. В цьому контексті на часі й ухвалення Житлового кодексу, що чітко окреслить права та обов’язки власників квартир. З боку забудовників – це гарантії виконання взятих на себе зобов’язань у повному обсязі.

Які б баталії не точилися навколо реновації чи реконструкції «хрущовок», потрібно якнайшвидше запускати цей процес поки у старих будинків є хоч якийсь запас міцності. Адже будували їх приблизно в один і той же час, а, отже, з ладу вони вийдуть теж синхронно, що спровокує «ефект доміно» по всій країні. Важливо, щоб Київ, як столиця, і Вінниця, як одне з найперспективніших міст України, показали іншим громадам приклад.