Нова квартира, нові проблеми?

Втратити неможливо вберегти. Як бути впевненим в легітимності угод щодо набуття права власності на нерухоме майно.

Ви маєте намір придбати нерухомість? Ви обрали ріелтора? Ви навіть вподобали бажаний об’єкт? А можливо Ви вже є власником нового майна, проте отримали позов до суду?  В такому разі, дана стаття є максимально актуальною, адже навіть за наявності, здавалося б перевіреного посередника існують невідомі ризики, які лягають на плечі нового власника.

На даний час, в нашій державі основними правочинами на підставі яких більшість громадян набувають права власності на нерухоме майно є договори купівлі-продажу, дарування, договори кредиту під іпотеку.

То як бути впевненим в «чистоті» угоди щодо набуття права власності на об’єкт нерухомості? Головне та однозначне правило це обізнаність: «Обізнаний, а значить озброєний!»

Й тому, якими принципами керуватись та що саме перевіряти, щоб бути на сто відсотків впевненим в правомірності та безпечності укладеної угоди поговоримо далі. 

Отже, перевірка нерухомості це вагомий процес і бажано, якщо він здійснений фахівцем, яким є компетентний юрист. Нажаль, переважна кількість майбутніх власників нерухомості значним чином економить на  супроводі угод, втрапляючи в халепи.

 В свою чергу, не кожному відомо, про те, що юридична перевірка угод включає в себе широкий спектр послуги, що дозволяє зважити та мінімізувати всі можливі ризики, що виникають або можуть виникнути до, під час або після укладення угод з нерухомістю та включає важливі етапи.

ПОСЕРЕДНИК. У разі, якщо особа здійснює пошук нерухомості за допомогою посередника, першим етапом є перевірка самого посередника.

Посередник – «ріелтор» має бути гідним та надійним. В даному випадку діє розповсюджений принцип: «Довіряй, але перевіряй!».

Основною метою взаємин з посередником є отримання від нього якісної послуги, що є неможливим без повної обізнаності про умови домовленості між посередником та клієнтом.

Не секрет, що якісну послугу можливо отримати не від усіх посередників, які здійснюють свою діяльність на ринку ріелторських послуг. Адже величезна кількість громадян щодня потрапляють в неприємні ситуації пов’язані з шахрайськими схемами недобросовісних ріелторів, завдяки своїй легковажності.

А інша їх частина, нерідко в повній мірі не розуміє саму правову природу надання вказаних посередницьких послуг втрачаючи кошти та в підсумку залишаючись ні з чим. Тому, за для того аби розуміти всю специфіку відносин з ріелтором, необхідно пам’ятати декілька необхідних нюансів.

Умови про відносини з посередником, зазвичай, викладені в договорі інформаційно-консультаційних послуг, предметом якого виступає надання юридичною або фізичною особою клієнту консультацій в підборі та інформування про наявність на ринку бажаного об’єкта нерухомості.

Повне ознайомлення з умовами договору перед його підписанням є обов’язковим та беззаперечним, а також отримання екземпляру договору з підписом в оригіналі.

Під час ознайомлення з договором необхідно звернути увагу на основні його пункти: про предмет, вартість, умови припинення (розірвання), реквізити сторін.

За реквізитами посередника можна перевірити інформацію про нього в Реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Також рекомендовано знайти та переглянути інформацію про посередника в мережі інтернет,  так звані «чорні списки ріелторів».

Потрібно назавжди запам’ятати, що в переважній більшості випадків, єдине чим зобов’язаний ріелтор перед клієнтом (шукачем нерухомості) за умовами такого договору, це надання лише консультаційних послуг – певної інформації, в якій зацікавлена особа.

Оплата за консультаційні послуги відбувається або одразу після заключення посередницького договору (в частині авансу або повністю) або в день укладення самої угоди про набуття права власності.

Обрали ріелтора, підписали договір, ріелтор вже пропонує варіанти? Тоді можна переходити до наступного етапу.

ПЕРЕВІРКА ДОКУМЕНТІВ. Перша частина перевірки включає відповідність об’єкта нерухомості наявній у власника технічній документації. Зокрема, щодо наявності як в документах так і в самому об’єкті самочинного будівництва, незаконної реконструкції, законності здачі такого об’єкта в експлуатацію, а також відсутності щодо об’єкта нерухомості ланцюжка відчужень (навмисної передачі об’єкту від однієї до іншої особи з метою приховування майна з певних недобросовісних причин).

Друга частина, це перевірка наявності самого об’єкту в реєстрі речових прав на нерухоме майно, відсутність на ньому арештів, наявність права власності на цей об’єкт в особи, що заявляє себе власником, а також перевірка самого власника на відсутність щодо нього судових та виконавчих проваджень.

УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ. Третій, завершальний етап - посвідчення договору та реєстрація права власності за новим власником.

Чому саме необхідно приділити увагу на цьому етапі?

Договір посвідчується нотаріусом. Зразки договорів, як правило, вже наявні у нотаріуса, проте необхідні умови коригуються сторонами відповідно до домовленостей. Саме цей договір є найголовнішим, оскільки законність укладення цього договору може бути предметом численних судових спорів.

Отож необхідно запам’ятати наступне:

1. Договір підписується відчужувачем та набувачем майна безпосередньо в нотаріуса на спеціальному бланку державного зразка з відповідними голограмами захисту та наданням аутентичного екземпляру кожній стороні договору. Якщо договір від імені власника підписує уповноважена особа – повинна бути наявна довіреність, яка також має бути посвідчена нотаріусом;

2. Основними умовами договору є умови про: сторін, предмет (із зазначенням конкретного об’єкту нерухомості та його основних характеристик), ціна (вартість) об’єкту відповідно до експертної оцінки об’єкту, визначення моменту повної оплати та передачі самого об’єкту до нового власника;

3. В разі, якщо об’єкт нерухомості є самостійною будівлею, обов’язково при перевірці самого об’єкта необхідно звернути увагу на наявність права власності та відсутність обтяжень та заборон в праві власності на земельну ділянку;

4. Після укладення договору у нового власника повинен бути наявний заключений договір та технічна документація на об’єкт. 

СУДОВІ СПОРИ.

Ви власник нової нерухомості, але отримали позов до суду? Як бути, чому це відбувається з Вами?

Як зазначалось вище, невірний крок та легковажне ставлення до попередніх етапів супроводження угоди може максимально наблизити ймовірність судових позовів до нового власника.

Згідно ч. 2 ст. 328 Цивільного кодексу України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Тобто, з вищевикладеної норми витікає, що в разі, якщо суд встановить незаконність набуття права власності, то таке право власності не є правомірним.

В яких випадках це можливо?

Часто на практиці виникають ситуації, коли особа боржник, з метою уникнення майнової відповідальності, втрати свого майна (яке являється предметом договору або заходів забезпечення виконання договору), уникнення виконання судового рішення, йдучи в обхід дійсним обставинам,  відчужує своє майно передаючи його «з рук в руки», після чого утворюється ланцюг відчужень. А на останньому етапі об’єкт відчужується добросовісному набувачеві, новому власнику.

Зазвичай саме такі пропозиції на ринку нерухомості є дуже привабливими для покупців, адже характеризуються порівняно невисокою вартістю та іншими значними поступками з боку відчужувача.

Таким чином, набувач такого майна після набуття права власності стає жертвою безкінечних судових спорів, в яких позивачем виступає кредитор, який не був обізнаний про угоду з відчуження майна боржником, і як наслідок майно може бути втрачене, а кошти так і не повернені.

Для цілей забезпечення інтересів володіння, користування та розпорядження майном в цивільному законодавстві існує механізм захисту права власності. 

Згідно ст. 387 Цивільного кодексу України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Проте, таке витребування майна може мати місце за наявності певних обставин, про які вказано в законі.

Згідно ст. 388 Цивільного кодексу України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

В свою чергу, майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках. 

Саме вибуття з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, майна не з їхньої волі є правовою підставою судових проваджень. Проблема полягає в тому, що справжній добросовісний власник нового майна не знає про наявність таких обставин під час укладення договору, тому як наслідок втрачає роки та значні матеріальні ресурси на судові спори, а оскільки майно, яке виступає предметом судового спору часто вже перебуває під «судовим арештом», то відчуження арештованого майно є неможливим. Таким чином, добросовісний набувач – новий власник перетворюється на «заручника обставин».  

ВИСНОВОК. За дійсних реалій обізнаність на кожному етапі майбутньої угоди, щодо нерухомого майна це давно не привід для роздумів, це необхідність.

Таку необхідність має змогу реалізувати кваліфікований юрист, завдання якого є забезпечення прав та інтересів нового набувача майна. В свою чергу, оплатний результат це впевненість клієнта в законності та правомірності набуття права власності на об’єкт нерухомого майна та захисті своїх прав та інтересів в майбутньому.