Инвестирование в жильё без права на собственность

Согласно Решению ВСУ №6-1858цс15, инвестр по договору купли-продажи имущественных прав больше не имеет права собственности на объект инвестиции.

18 ноября 2015 года в Верховном Суде Украины былопроведено одно достаточно интересное заседание, где рассматривалось гражданскоедело о признании права собственности наквартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав.Это было дело под №6-1858цс15, в котором рассматривался процесс приобретенияквартиры у ООО «Аверс-Сити». Данный объект инвестирования является обязательнойсоставляющей частью капитального строительства. Сделка купли-продажираспространялась на материальные права у ООО «Аверс-Сити».

Данное судебноедело заключалось в следующем.Истец произвел выплату всей суммы денег за оплату имущественных прав, чтобыполучить спорную квартиру. В результате дом был достроен, ноответчик не предоставил ему техдокументацию на недвижимый объект имущества иакт приема о передаче прав на имущество.

Когда истец обратился для разбирательства в суд ссоответствующим иском, он, как покупатель, получил одобрение от «высших судей». Всеинстанции от местного суда до Высшего специализированного суда по рассмотрениюгражданских и уголовных дел Украины, пришли к выводу, что истец производил инвестирование строительства и по статье 7 иззакона об инвестиционной деятельности, он мог пользоваться и распоряжаться, какему нужно будет объектом недвижимости, так как инвестировал в его строительстводеньги. Данные права «покупатель-инвестор» получил после сдачи дома вэксплуатирование. По правилам законодательных актов в Украине: результатинвестирования или, просто, объект, принадлежит инвесторам.

В свою очередь, Верховный суд решил удивить здравомыслящихюристов, и отменил все предыдущие решения. Основанием для этого стало то, что некое«физлицо», которое написало соответствующее заявление, получило уступлено правона использование спорной квартиры ООО «Мьоль-Инвест Украина». Даннаяорганизация в 2007 году «зарезервировала данную квартиру» в соответствующемдоговоре с ООО «Региональные строительные инвестиции». В 2008 году организацияпроизвела полный расчет за ценные бумаги, и право на недвижимость перешло кней.

30 июня 2009 года рассматриваемый объектнедвижимости перешел во владения к ответчику к ООО «Аверс-Сити». Документпередачи прав был подписан 10 июня 2010 года и поэтому он принадлежит ООО«Мьоль-Инвест Украина». Квартира не должна была участвовать в ином договорекупли-продажи. Также она не должна использоваться как фонд в установленномфонде, а также передана либо отчуждена любым образом. Интересно, что объектнельзя было использовать как юридический адрес. Договор купли-продажи ценныхбумаг и подготовительный договор говорят о получении прав собственности наквартиру. 

В свою очередь, истец выполнил все требования подоговору купли-продажи на имущественные права за объект недвижимости. Оноплатил стоимость, которая была установлена специальным договором. Совершил вседействия правомерно. Именно поэтому, как указывали суды предыдущих инстанций,он имеет также достаточно прав для перехода имущественных прав ему. 

Тем не менее, благодаря «мудрецам из Верховногосуда Украины» истец не получил никаких прав на конфликтную квартиру. Судобъяснил это тем, что право на недвижимое имущество может быть получено лишьпосле того, как недвижимость будет принята в эксплуатацию. Конечно, этот вопросможно было урегулировать в момент подписания договора о купле-продаже всоответствии с законодательной базой. Пункт договора 1.4 предусматривал, чтоистец мог получить права только на покупку квартиры, но не право собственности.

В соответствии со статей 392 Гражданского Кодекса,истец не смогл доказать, что он законный «хозяин спорной квартиры», и поэтомуправо на нее, по мнению Верховного суда Украины, не должно быть признано всудебном порядке. То есть, статья 331 Гражданского Кодекса не может защититьправа истца на признание права на собственность путем принятия решения судом.

Верховный суд Украины признал, что предыдущие судьи неправильно применили вышеуказанные статьи, и приняли ошибочное решение. Онипризнали права на собственность инвестирования недвижимого имущества истцомдействующим.

В соответствии с этим делом права на даннуюсобственность может быть только:

• лицу,являющийся собственником квартиры, но его право опровергается и не признаетсядругим лицом;
• лицо,утратившее документ на признание прав его собственности.

Таким образом, статья 328 Гражданского Кодексапозволяет приобретать право собственности даже в соответствии с любой сделкой.Оформление право собственности является полученным правомерно, еслинеправомерность не установлено судом или не определяется в соответствии с законом.Именно поэтому по закону у истца появились субъективные права на собственность.Верховный суд не подтверждает, что истец является владелец конфликтнойквартиры, и не может понять, почему он хотел получить на неё права. 

Постараюсь объяснить иную позицию, которая на мой взгляд является правильнее. Согласноположениям статьи 392 ГК Украины собственник имущества может предъявить иск опризнании его права собственности, если это право оспаривается или непризнается другим лицом.

В ст. 656 ГКУ указано, чтопредметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. В таком случаек нему применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает изсодержания или характера этих прав. Поскольку доля — имущественное право, товозможность ее продажи предусмотрена законом.

Имуществом как особым объектом считаются отдельныевещи, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности (частьпервая статьи 190 ГК Украины).

Имущественные права являются непотребляемой вещью и признаютсявещественными правами. Следовательно, право собственности на вещь возникает улица только при наличии одновременно всех трехправомочий: права владения,пользования и распоряжения вещью.

•    Правовладения - это юридическая возможность фактического воздействия на вещь (например,фактическое содержание вещи в себе);

•  Правопользования - это юридическая возможность добычи владельцем потребительских свойстввещи (например, возможность пользоваться вещью);

•  Правораспоряжения - право собственника определить фактическую и юридическую судьбу вещи(например, возможность продать вещь).

 Закон Украины «Об оценке имущества, имущественныхправ и профессиональной оценочной деятельности в Украине» дает определениепонятия «имущественные права», которые могут оцениваться, как любые права,связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права,которые являются составными частями права собственности (права владения,распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права наосуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и праватребования (статья 3 Закона).

В силу закона, у застройщика до завершениястроительства, сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации право собственности на домвозникнуть не может (ч. 2 ст. 331Гражданского кодекса Украины - право собственности на недвижимое имуществовозникает с момента завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию игосударственной регистрации). Но к моменту завершения строительства застройщиквсе же имеет определенные права на объект. Именно эти права и называютсяимущественными. Суть этогоимущественного права сводится к тому, что застройщик вправе приобрести правособственности на объект недвижимости после введения дома в эксплуатацию. Именноэти права застройщик и передает инвестору по договору купли -продажиимущественных прав.

Имущественные права на недвижимость, являющуюсяобъектом строительства, не является вещественными правами на чужое имущество,поскольку объектом этих прав не является «чужое имущество», а также не являетсяправом собственности, поскольку объект строительства не существует на моментустановления ипотеки, а поэтому не может существовать и право собственности нанего.

Итак, имущественное право, которое можноопределить как «право ожидания», является составной частью имущества какобъекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право,по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правамисобственника имущества, и удостоверяющее правомочность его владельца получитьправо собственности на недвижимое имущество или иное вещное право насоответствующее имущество в будущем.

Согласно части второй статьи 331 ГК Украины правособственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооруженияи т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Еслидоговором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества вэксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия вэксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно законуподлежит государственной регистрации, право собственности возникает с моментагосударственной регистрации.

Вновь созданное недвижимое имущество становитсяобъектом гражданских правоотношений с момента завершения строительства,принятия в эксплуатацию или государственной регистрации без учета того, какимсубъектом правоотношений осуществлены следующие действия и на которого субъектагражданских правоотношений или сторону договора зарегистрировано вновьимущество.

Защита имущественных прав на вновь созданноеимущество, принятое в эксплуатацию и оформлено (зарегистрировано) на другоелицо, в случае непризнания этим лицом прав истца на спорное имуществоосуществляется в порядке, определенном законодательством, а если такойспециальный порядок не определен, то защита имущественного права осуществляетсяна общих основаниях гражданского законодательства, в частности на основаниистатьи 392 ГК Украины.

При этом решение суда о защите нарушенного права ипризнание за истцом права на спорное имущество является основанием длярегистрации такого права.