«Квартира на папері»: ризик для покупців нерухомості у новобудовах
Велика кількість спорів в сфері нерухомості, які виникли протягом останніх 3-4 років у зв’язку із недобросовісністю окремих забудовників, які порушили права інвесторів у нерухомість, а також суперечлива судова практика у цій сфері актуалізують необхідні
Велика кількість спорів в сфері нерухомості, яківиникли протягом останніх 3-4 років у зв’язку із недобросовісністю окремихзабудовників, які порушили права інвесторів у нерухомість, а також суперечливасудова практика у цій сфері актуалізують необхідність аналізу таких понять як «майновіправа», «нерухоме майно» «новостворений об’єкт нерухомого майна» у їх тісному взаємозв’язкуіз питанням виникнення та захисту прав на відповідний об’єкт.
Майбутньому власнику нової квартири у будинку, який зводиться, менеджери з продажу забудовника чи замовника будівництва, в більшості випадків, при укладенні договору не розповідають про те, що на момент оплати ним повної вартості майбутньої квартири чи її частини, останній не завжди стає власником хоча б «квартири на папері», тобто не отримує безумовного права після завершення будівництва та здійснення всіх «формальностей», перетворитися на власника «квартири в будинку» .
Довірливі «інвестори» обмежуються запевненням про те, що 1) сама квартира і всі документи на неї будуть передані в строк, який (правда не завжди чітко) визначений в договорі між сторонами, 2) забудовник збудував, ввів в експлуатацію та успішно здав безліч об’єктів нерухомого майна, 3) має бездоганну репутацію, всі належним чином оформлені дозвільні документи.
Якщо аргументів виявилося достатньо для прийняття рішення на користь інвестування, учасники перемовин оформлюють свою домовленість договором. Серед «трендових» договорів, які використовуються останнім часом при купівлі-продажі майбутньої квартири, з-поміж інших, виділяються наступні:
1) попередній договір купівлі-продажу квартири;
2) договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру;
У першому випадку предметом договору виступає зобов’язання сторін укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна в майбутньому. «Інвестор» в такому випадку може вимагати від іншої сторони лише укладення основного договору купівлі-продажу квартири (після завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію і оформлення забудовником чи замовником будівництва права власності на квартиру). Тобто, укладення сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири не зумовлює виникнення у «інвестора» «квартири на папері» (будь-яких майнових прав на квартиру). Простими словами, «інвестор» купує «невиключну» можливість укласти із забудовником (власником квартири в майбутньому) основний договір купівлі-продажу.
У другому випадку предметом договору є передача забудовником чи замовником будівництва «інвестору» у власність майнових прав на квартиру. При цьому, з моменту підписання акту передачі-приймання майнових прав (якщо договором не передбачений інший момент переходу до «інвестора» майнових прав), «інвестор» стає власником майнових прав на квартиру (фактично, власником «квартири на папері»).
Бути власником «квартири на папері» звісно краще ніж просто отримати «невиключну» можливість укласти основний договір купівлі-продажу квартири у майбутньому, тому другий договір виступає більш безпечним для особи, яка вкладає грошові кошти в нерухомість. Разом із тим, головним ризиком в даному випадку стає відповідь на питання: чи стане «інвестор» власником квартири як об’єкта нерухомого майна після введення будинку в експлуатацію (тобто, чи трансформуються його майнові права на квартиру в право власності не неї)? Відповідь залежить від багатьох факторів, в тому числі змісту договору купівлі-продажу майнових прав, політичної ситуації в країні, поведінки самого «інвестора», зокрема виконання останнім своїх зобов’язань за договором. Та все ж головний важіль впливу знаходиться в руках забудовника чи замовника будівництва. Як показала практика, деякі з них умудряються використовувати вказаний важіль в своїх інтересах для подвійного, а то й потрійного примноження своїх статків. Ну звісно ж, гроші, які перший «інвестор» добросовісно сплатив вже закінчилися, а майно з достатньою високим рівнем ліквідності все ще знаходиться «в руках» забудовника, тож чому б в обхід власника «квартири на папері» не знайти (шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири чи «повторного» відчуження майнових прав на квартиру) нового власника для «квартири в будинку» та ще й за непогану винагороду.
І в цій ситуації виникає цікава дилема, хто «правий»: «перший» власник «квартири на папері» чи «другий» власник «квартири в будинку», кому достанеться квартира? В процесі отримання відповіді на поставлене питання, швидше за все виникне такий собі «батл»: презумпція правомірності правочину vsпрезумпція правомірності набуття права власності. Але про захист прав «інвесторів» пізніше, в наступних публікаціях.
Під власником «квартири на папері» маємо на увазі власника майнових прав на квартиру.
Під власником «квартири в будинку» маємо на увазі особу, якій належить право власності на об’єкт нерухомого майна – квартиру.
Автор статті перед собою не ставив за ціль створення наукової дефініції поняття «майнові права». Тому з посиланням на ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» під майновими правами будемо розуміти будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності. Верховний Суд України визначає майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Порівняння: майнові права на майно і право власності на нерухоме майно.
Критерій | Майнові права | Право власності |
1. Обсяг влади власника над майном | Обмежений | Необмежений |
2. Строк існування | Може бути обмежений строком, майнове право отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому існує до моменту його реалізації | Безстроково |
3. Підстава виникнення | Не заборонені законом, крім створення (стаття 331 Цивільного кодексу України), переробки (стаття 332 Цивільного кодексу України) та ін., які за своєю суттю можуть бути застосовані тільки до права власності | Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом |
4. Спосіб захисту | Зобов’язальний, не заборонено використовувати речово-правовий | Речово-правовий, зобов’язальний |
5. Момент виникнення | Може виникати раніше ніж право власності. Як правило, момент виникнення не пов’язується із здійсненням державної реєстрації | Момент виникнення пов’язується з певним юридичним складом (в т. ч. здійснення державної реєстрації) |
Як бачимо, право власності є, звісно, більш загальним, водночас майнові права наділені певною «автономністю» і мають свої особливості, правильне і повне з’ясування яких необхідне для ефективного захисту прав «інвесторів», які потерпіли від м’яко кажучи недобросовісних дій забудовників.
Далі буде.
- Форвардні контракти на ринку електроенергії ЄС: як працювати з вигодою та без ризиків Ростислав Никітенко вчора о 11:55
- Особливості здійснення Держгеокадастром контролю за використанням та охороною земель Євген Морозов вчора о 09:56
- Розірвання шлюбу за кордоном: особливості та процедури для українців Світлана Приймак 13.11.2024 16:28
- Зелені сертифікати для експорту електроенергії: можливості для українських трейдерів Ростислав Никітенко 13.11.2024 11:10
- Еволюція судової практики: від традицій до цифрових інновацій Дмитро Шаповал 13.11.2024 10:22
- Надіслання адвокатом відзиву на касаційну скаргу на електронну пошту Суду Євген Морозов 13.11.2024 09:28
- Згода на обробку персональних даних – правочин? Судова практика Анастасія Полтавцева 12.11.2024 16:59
- Адвокатський запит в ТЦК та відстрочка від призову: очікування й реальність Світлана Приймак 12.11.2024 16:55
- Як створити "блакитний океан" для бренду: стратегія виходу за межі конкуренції Наталія Тонкаль 12.11.2024 11:32
- Переваги та ризики співпраці з європейськими постачальниками відновлювальної енергії Ростислав Никітенко 12.11.2024 11:02
- Перезавантаження трейдерського ринку: ключові тренди Дмитро Казанін 12.11.2024 10:48
- "Безліміт" на кредитні ліміти: як вилізти з боргової ями Ірина Селезньова 12.11.2024 09:55
- ОП ВС КГС: зменшення розміру неустойки (пені) нарахованої за порушення зобов`язання Євген Морозов 12.11.2024 08:49
- Гра в імітацію Євген Магда 12.11.2024 05:31
- Правова боротьба за спадок: позов проти банку про стягнення коштів у російських рублях Павло Васильєв 11.11.2024 20:24
- Гра в імітацію 356
- Як створити "блакитний океан" для бренду: стратегія виходу за межі конкуренції 227
- Як українським трейдерам долучитися до енергетичних бірж ЄС? 84
- Як зробити бізнес бездоганно продуктивним, а співробітників – супергероями 66
- "Безліміт" на кредитні ліміти: як вилізти з боргової ями 45
-
У Нідерландах успішно випробували найпотужніший наземний кран у світі – фото
Бізнес 12114
-
Співвласник АТБ почне відкривати торговельні центри у невеликих містах
Бізнес 10260
-
Кінець уряду Шольца. Хто стане новим канцлером і який ультиматум має для Путіна
6558
-
Нафта може впасти до $40 у 2025 році, якщо ОПЕК скасує добровільне скорочення видобутку
Бізнес 4139
-
Росіяни почали атакувати Харків дронами "Молнія-1". Чим вони небезпечніші за "шахеди"
Технології 3538