Як правильно передати землю в оренду?
Якщо у вас є земельна ділянка чи пай, або ви її нещодавно успадкували, і ви не здійснюєте на ній самостійно діяльність (не є одноосібником) варто здати її в оренду.
Якщо у вас є земельна ділянка чи пай, або ви її нещодавно успадкували, і ви не здійснюєте на ній самостійно діяльність (не є одноосібником) варто здати її в оренду. Якщо вашу ділянку вже орендує фермерське господарство на підставі договору оренди і строк дії вашого договору скоро спливає, вам варто прочитати пораду фахівця, щоб не потрапити у халепу або орендну «кабалу» перед орендарем. Отже, розглянемо декілька можливих ситуацій:
1. Ваша земельна ділянка не перебуває ні в кого в оренді, ви її не обробляєте самостійно і ви маєте намір передати її в оренду з метою отримання прибутку.
Знайшовши фермера і сповістивши його про намір передати вашу земельну ділянку йому в оренду, він швидше за все надасть вам проект договору який ви маєте з ним укласти (договір стає договором з моменту його підписання сторонами, та, у нашому випадку, здійснення державної реєстрації права оренди у реєстраційній службі, до цього моменту він є лише проектом). Цей договір вам варто детально вивчити, і не зайве було б проконсультуватись з кваліфікованим юристом у галузі земельного права, або хоча б скористатися нашими порадами.
Якщо до останніх змін, Закон України «Про оренду землі» імперативно передбачав всі істотні умови, які мають бути у договорі оренди, то тепер ці норми спростилися і це дає додатковий простір для маніпуляцій орендареві. Так, сьогодні згідно ст. 15 Закону, умовами договору є:
- об’єкт оренди (тобто описання у договорі земельної ділянки із зазначенням місця її розташування та кадастрового номера). Однак ми радимо вам вимагати, щоб у договорі був також зазначений номер земельної ділянки згідно схеми розпаювання земель сільської ради та площа вашої земельної ділянки;
- строк дії договору оренди (тобто час, протягом якого фермер буде обробляти вашу земельну ділянку, і коли фермер буде сумлінно виконувати свої обов’язки згідно договору оренди і законодавства, для того щоб розірвати договір оренди не достатньо буде вашого бажання, навіть в судовому порядку це зробити дуже складно). Але майте на увазі, що мінімальний строк оренди землі сільськогосподарського призначення – 7 років (така цифра вирахувана як строк однієї повної сівозміни), а отже частіше всього договори оренди укладаються на 7 або 14 років.
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату – цей пункт дуже важливий і інколи складний для розуміння, спробуємо розібратись послідовно разом. І так, розмір орендної плати – це не стала сума, як іноді прописується у договорах оренди, - це відсоткова ставка від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Як показує практика нормативну грошову оцінку замовляє і оплачує орендар, а орендар може і вас зобов’язати її замовити і оплатити. Тому про це варто зазначити у договорі оренди. Розмір орендної плати, згідно норм Податкового кодексу України має становити не менше 3% у рік від нормативної грошової оцінки. Якщо брати кіровоградський регіон, то у більшій мірі ми зустрічали ставку 4%. Але ви можете вимагати і 5 і 6%. Чому б вам не поторгуватися з фермером, якщо один відсоток це приблизно півтори тисячі гривень, які вам точно не будуть зайвими. Але ми не радимо вам дуже перегинати палицю у цьому питанні, адже оренда за високою ціною може бути для фермера нерентабельною. Щодо способу та умов розрахунків – ви для себе самі маєте визначитись у якій формі будуть вони здійснюватись. Дехто із власників земельних ділянок вважають за доцільне отримувати орендну плату у грошовому еквіваленті, дехто у натуральній формі (зерном, борошном цукром, соломою), дехто у відробітковій (виконання орендарем певних робіт), але найбільш поширена практика для жителів села – це розумне поєднання двох-трьох форм. Будьте уважні з натуральною формою орендної плати! Якщо ви отримуєте орендну плату зерном, то якість цього зерна ви навряд чи будете перевіряти, вагу перевірити ви зможете, а от з його вартістю можуть буди складнощі. Тому вартість оплати в натуральній формі правильно було б «прив’язати» до якоїсь ціни на момент виплати орендної плати. Це може бути ціна яку підраховують у органах статистики або за яку скуповують зернові у фермерських господарств крупні агропромислові чи заготівельні компанії. Цю умову ми радимо вам теж зазначити у вашому договорі оренди. Строки сплати орендної плати ви погоджуєте з орендарем за особистою домовленістю, але, що робити вам, коли строки внесення орендної плати вже пройшли, а грошей ви так і не отримали? Тому доцільно було б у договорі оренди передбачити штрафні санкції, які понесе орендар на вашу користь, у разі порушення строків внесення орендної плати. Як показує досвід, такі штрафні санкції зустрічаються дуже рідко, але ви маєте право на те, щоб вони були зазначені у договорі оренди землі.
Існує дуже багато інших умов у договорі оренди землі, котрі не передбачені Законом України «Про оренду землі», але на які ми б вам радили звернути увагу. Це і умови збереження родючості землі та порядок відшкодування її пошкодження, і право орендаря на передачу у заставу права оренди земельної ділянки, і умова страхування земельної ділянки, суборенди тощо. Але, ми вам наголосили на основному! Тому будьте пильними і слідкуйте за тим, щоб ваші права не були порушені. Укладайте так договір оренди, щоб вам не прийшлось шкодувати за ваш вчинок!
2. Ви нещодавно успадкували земельну ділянку яка орендується фермером і ви не знаєте, що робити далі.
Згідно норма земельного права, у разі зміни власника земельної ділянки, право оренди землі сили не втрачає. Тому переукладати договір оренди не обов’язково. Але, повідомити орендаря про те, що у земельної ділянки тепер новий власник треба. Інакше як він буде знати кому нараховувати орендну плату, кому її сплачувати та за кого сплачувати податок як земельний так і податок з доходів. Тому зробіть це у найкоротші строки, після того, як ви вийдете від нотаріуса, завершивши процедуру спадкування. Як показує практика, щоб уникнути неузгодженостей орендар сам ініціює укладення з вами додаткової угоди до договору оренди землі, у якому змінить вашого спадкодавця на вас як на нового власника, а також уточнить ваші реквізити. На цю процедуру варто погодитись, адже так у вас буде більше гарантій того, що ви отримаєте орендну плату вчасно, вас належним чином повідомлять про намір продовжити з вами договір успадкованої земельної ділянки тощо. Але, будьте уважними і подивіться, чи не змінюються цією додатковою угодою і інші норми договору оренди, які б могли погіршити ваше становище як орендодавця, або звузити коло ваших прав.
- Встановлення дійсного автомобільного перевізника Укртрансбезпекою Євген Морозов 08:20
- Юридическая защита бизнеса в условиях военного положения Світлана Приймак вчора о 22:29
- Товарно-транспортна накладна – зміна акцентів в судовій практиці Верховного суду Євген Морозов вчора о 08:48
- Влада над владою – умова оновлення України. 4. Від раболіпства до національної ідеї Вільям Задорський вчора о 07:34
- R&D на виробництві: як взаємодія підрозділів сприяє інноваціям Єгор Осадчук 20.09.2024 16:34
- Актуальные проблемы украинцев в Испании Світлана Приймак 20.09.2024 14:35
- Восстановление прав собственности на недвижимость в Украине после войны Дмитро Зенкін 20.09.2024 14:11
- Вихід бізнесу на нові ринки у 2024 році Даніелла Шихабутдінова 20.09.2024 13:22
- Отсрочка от мобилизации: что делать в случае отказа? Віра Тарасенко 19.09.2024 22:23
- Ціни на нерухомість в Україні: фактори впливу та прогнози Раміль Мехтієв 19.09.2024 15:52
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини Юрій Дюг 19.09.2024 15:42
- Легализация огнестрельного оружия в Украине: мировой опыт и перспективы Дмитро Зенкін 19.09.2024 14:44
- Гаагский трибунал и дела по военным преступлениям: как проходит процесс? Світлана Приймак 19.09.2024 13:40
- Українська Воднева стратегія - 2050: виклики на шляху до енергетичної незалежності Олексій Гнатенко 18.09.2024 23:32
- Підтвердження неможливості виконання платником податків своїх обов`язків Євген Морозов 18.09.2024 19:50
-
Постачальник продовольства для армії сплатить штраф 500 000 грн за зірвані постачання
Бізнес 51636
-
Підсанкційні танкери відновили експорт російської нафти до Китаю
Бізнес 9750
-
"Парадокс". Фінляндія не знайшла в Україні, кому дати кредит на маневрову генерацію
Бізнес 8797
-
Україна конфіскувала активи російського олігарха Горіловського і двох його бізнес-партнерів
Бізнес 6497
-
Росіяни почнуть масово вилучати землю і житло на окупованих територіях з 2025 року
Бізнес 5425