Мешканці VS підприємці: як запобігти конфлікту через “бізнес у підвалі”

Орендарі столичних комунальних приміщень в житлових будинках, можуть змінювати цільове призначення нерухомості на свій розсуд. Та чи справедливо це по відношенню до сусідів. Зокрема, жителів будинку?

Декілька сот тисяч квадратних метрів нежитлових приміщень комунальної власності на перших або підвальних поверхах житлових будинків столиці здаються сьогодні в оренду владою міста. Будь-яке з цих приміщень – потенційний кандидат на приватизацію. Новий власник не обмежений попереднім цільовим використанням приміщення і може його змінити на власний розсуд. Наприклад, створити хостел на місці курсів вивчення іноземної мови.

В січні наступного року Голосіївський районний суд столиці розпочне розгляд позову мешканців будинку по вул. Кустанайській в Голосіївському районі, які оскаржують законність приватизації допоміжних приміщень у їх будинку. Це 448  кв.м., розташованих на першому і цокольному поверхах.

Мешканці просять суд позбавити чинного власника права власності на його майно і натомість визнати право спільної сумісної власності на нього за усіма співвласниками квартир в цьому будинку. 

Причина, яка спонукала мешканців діяти рішуче, полягає в тому, що новий власник влаштував у цих приміщеннях хостел, діяльність якого спричиняє неабиякі незручності для них, конфліктні ситуації, значне погіршення якості життя. Раніше приміщення комунальної власності орендував у міста приватний університет. Діяльність орендаря влаштовувала мешканців. Але згодом (багато років тому) університет приміщення приватизував і перепродав. Новий власник змінив профіль приміщень. 

Судовий розгляд триває, але чи зможуть постраждалі люди домогтися від суду захисту своїх прав?

Спробуємо спрогнозувати, що почують судді від власника хостелу. Він скаже, що здійснив свою інвестицію у нежитлові приміщення, маючі певні бізнес-плани і покладаючись на відсутність законодавчих обмежень щодо напрямків використання цієї нерухомості. Крім того, він посилатиметься на свій статус добросовісного набувача, тобто особи, яка не знала і не могла знати про те, що приватизація цих приміщень колишнім власником могла бути незаконною, адже факт незаконності приватизації на той момент не був встановлений судом (не встановлений і досі).

Дійсно, законодавство не встановлює прямих обмежень для використання нежитлових приміщень у житлових будинках. Але чи може більшість власників квартир встановити обмеження на цільове призначення нежитлового приміщення в їхньому будинку? Також ні. Закон визначає, що загальні збори ОСББ можуть встановити такі обмеження лише щодо спільного майна, але не щодо нежитлових приміщень, належних одному із співвласників.

Невже глухий кут? Де шукати рішення?

Є принаймні два рішення. Перше полягає у тому, щоб попередити настання аналогічних проблем у майбутньому через зміну підходів до приватизації нежитлових приміщень у житлових будинках. Друге рішення є більш радикальним втручанням у існуючі конфлікти і вимагає запровадження обмежень прав власності. Обидва підходи вимагають змін до законодавства.

1. Приватизувати або продовжувати здавати в оренду? 

Очевидно, що слід більш обережно ставитись до приватизації нежитлових приміщень у житлових будинках. За неповні три роки починаючи з 2016 р. комісія з питань власності Київради погодила надання в оренду (або продовження дії існуючих договорів оренди) нежитлових приміщень у житлових будинках міста загальною площею більше 238 тис. кв.м.

Це здебільшого приміщення підвалів, перших (цокольних) поверхів, мансард і технічних поверхів. Орендарі – в основному дрібні підприємці і державні (комунальні) установи. Кожен із цих орендарів (крім установ) може претендувати на приватизацію орендованого приміщення. І кожна така приватизація може мати наслідком потенційний конфлікт.

Комісія з питань власності Київради як медіатор, а не суддя

Сьогодні такий конфлікт вирішувався би у будинку на Хрещатику, 36 під час засідання комісії Київради з питань власності. Незадоволені мешканці мають шанс раз на три роки, коли комісія надає свій дозвіл на продовження дії орендного договору, прийти і висловити депутатам свою незгоду із цільовим використанням приміщення. Депутати комісії доволі часто дослухаються і забороняють використання приміщення за існуючим цільовим призначенням, пропонують інше. Вони по суті виконують функцію медіації між мешканцями і підприємцем-орендарем.

Після приватизації конфлікт вирішує суд і, як не прикро для мешканців, суд скоріше за все стане на сторону нового власника, оскільки в більшості випадків умовами приватизації не передбачається обмеження можливого цільового використання приміщення.

Тому найдраматичніший момент у таких історіях  насправді трапляється тоді, коли місцеві депутати погоджують перелік майна комунальної власності, що підлягає приватизації. За три роки моєї депутатської каденції голосування за затвердження приватизаційного переліку відбулось лише один раз у березні 2017 р., коли депутати доповнили існуючий перелік сотнями нових об’єктів. Якщо цей момент втрачено, і приміщення потрапило до переліку, далі запускається маховик приватизаційних процедур, який повернути назад майже неможливо.

Приватизація оптом і поправка про заборону «приватизаційних переліків»

Кожен, хто вперше стикається із практикою муніципального управління у столиці, дивується тому, що списання з балансів комунальних підприємств старих запорожців вимагає окремого рішення Київради по кожному такому випадку. Так само кожний орендний контракт щодо приміщення більше 200 кв.м. схвалюється окремим рішенням Київради. На кожній своїй сесії Київрада приймає десятки таких рішень. Однак доленосне рішення про вибуття майна із комунальної власності ухвалюється «оптом» – шляхом затвердження переліку адрес. Раз на три роки. Цей перелік може містити десятки сторінок, відтак фізичної можливості розібратися в особливостях окремих об’єктів у депутатів немає.

Щоб змінити цей стан речей, нещодавно ухвалений Закон «Про приватизацію державного і комунального майна» вимагає від представницьких органів місцевого самоврядування ухвалювати окреме рішення щодо кожного об’єкту, який виконавчий орган пропонує до приватизації. Як представник громади Києва, запропонував цю правку до другого читання Закону і не без складнощів переконав уряд і депутатів підтримати її.

Якщо рішення ухвалюватимуться індивідуально щодо кожного окремого приміщення, з’являються можливості для вивчення і обговорення кожної окремої ситуації, а у схвильованих мешканців-сусідів орендаря комунального майна — шанс бути почутими.

Поправка знайшла шлях до закону, але закон не знайшов шлях до депутатів Київської міської ради. 11.10.2018 Київрадою  у першому читанні рішенням «Про питання приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва, що належить до об’єктів малої приватизації» ухвалені правила приватизації комунального майна столиці. Нібито ці правила повинні відповідати закону. Але у цій частині вони йому суперечать. Керівництво міста вперто продовжує «хапатись» за оптовий підхід у питаннях приватизації.

Під час другого читання зареєстрував поправку до цього рішення, але шансів на її проходження небагато. В адміністрації розуміють, що оптом значно простіше отримувати бажані голоси на підтримку скандальних об’єктів, якщо приховати їх серед об’єктів нейтральних, які не викликають зауважень. Депутати, які не стали би плямувати свою репутацію голосуванням за скандальний об’єкт, проголосують все ж таки  за великий перелік разом з таким об’єктом, пояснюючи це тим, що в іншому випадку довелося би поховати багато інших корисних ініціатив. На це і робиться розрахунок.

Момент істини наступить вже до кінця цього року, коли проект рішення буде розглядатися у другому читанні.

2. Якщо об’єкт приватизовано, ОСББ повинно мати певні повноваження обмежити його цільового використання 

Друге вирішення проблеми може бути знайдено у тому, щоб надати право загальним зборам ОСББ встановлювати певні обмеження на використання не лише спільного майна, але також і інших приміщень у житловому будинку, у тому числі квартир і приміщень нежитлового призначення.

Зокрема, обмеження можуть поширюватись на певні види підприємницької діяльності, у тому числі і хостели. Перелік таких видів підприємницької діяльності, щодо яких ОСББ можуть ухвалити обмеження, повинні затверджувати місцеві ради у кожному місті або селищі з огляду на місцеві особливості.

Таке рішення ОСББ може бути скасовано судом, якщо власник доведе, що здійснювана ним підприємницька діяльність не завдає і не може завдавати невиправданих тривалих незручностей сусідам.  Зала суду, здається, найбільше пасує до розгляду доказів неприйнятності тієї або іншої діяльності, її несумісності із нормальними умовами проживання у власній квартирі.

Раніше цього року Верховна Рада вдруге відмовилася підтримати пряму заборону не «нецільове» використання квартир у багатоквартирних будинках «із поверховістю 16 і більше поверхів». За схвалення відповідного законопроекту у першому читанні не вистачило кілька голосів народних обранців. Визначення «нецільового використання» у проекті немає, але зазначається, що під таким використанням розуміється, «у тому числі, розміщення офісів, готелів, інших закладів тимчасового проживання». Втім, якщо квартира використовується «без використання найманої праці» лише особами, які є власниками квартири, то тоді господарська діяльність допускається, якщо вона «не порушує прав і інтересів інших власників».

Законопроект по суті частково виводив із легальної площині в Україні бізнес таких загальновідомих глобальних сервісів як Airbnb.com та Booking.com, а внаслідок його ухвалення України стала б менш привабливою для туристів, які віддають перевагу більш практичному і дешевому, але і більш аутентичному проживанню у квартирах киян, а не у готелях. Законопроект не вирішував би також проблеми мешканців вулиці Кустанайській у Києві, де нема багатоповерхівок, і мешканців конкретного будинку на цій вулиці, в якому проблема зосередилась у приміщенні нежитлового призначення, а не у квартирі, але від цього вона не стала менш болючою для людей.  

Тому здається, запропонований автором підхід є значно більш збалансованим, оскільки він надає місцевим громадам право самостійно визначити перелік небажаних видів діяльності, власникам квартир в багатоквартирних будинках — самостійно встановити конкретне обмеження в їх конкретному будинку, а підприємцям – можливість довести в суді, що обмеження не є виправданим з огляду на особливості конкретної ситуації.