Строительный (технический) аудит.

Строительный бизнес в Украине начинает выползать из кризиса. Постепенно ситуация стабилизируется,  постепенно возвращается рентабельность –а  с нею и  привлекательность строительства для инвестиций.

 В этой статье я  хочу представить вашему вниманию такое явление в экономической  жизни Украины – как строительный (технический) аудит.  Аудиторская фирма «Сайвена-Аудит» на протяжении пяти «докризисных» лет эффективно аудировала строительство нескольких крупных (и чрезвычайно интересных) объектов на территории Украины. Кризис ударил по всем –в т.ч. по строителям, но сегодня «дно ямы» уже позади,- имеет смысл встрепенуться, наметить новые горизонты…И… повнимательнее приглядеться к техническому аудиту (ибо он может быть чрезвычайно полезен инвесторам строительства, банкам и инвестиционным фондам, генеральным подрядчикам).

Что это такое,  и с чем его едят?

Строительный (технический) аудит правильнее было бы назвать финансово-техническим контролем над капитальным строительством или капитальными инвестициями. Эта новая для украинского рынка системная услуга  обеспечивает успешность процесса инвестирования (в т.ч. кредитования) капитального строительства .

Инвестор, вкладывающий денежные средства (свои или заемные), в объект строительства желает после истечения определенного срока, получить некий объект, который может быть охарактеризован  значительным количеством параметров. Перед началом строительства производятся сложные расчеты, целью которых является определение экономического эффекта будущего объекта. Во многом экономический эффект зависит от качества строительства и его сроков.  И как часто бывает,  получаемый результат не до конца совпадает с первоначальными надеждами: цена объекта строительства оказывается не совсем такой, как предусматривалось инвесторской сметой (т.е. выше этой сметы), сроки окончания строительства  постоянно «отодвигаются» от планово-предусмотренных (и тоже не в сторону уменьшения). Время – это тоже деньги (особенно наглядно это видно в том случае, если финансирование происходит путем привлечения кредитных средств), поэтому «дельта» между планировавшимися и фактическими  параметрами качества, цены, сроков может или же  существенно уменьшить экономический эффект, или  же, в наиболее печальном варианте,  вообще «съесть» всю планировавшуюся прибыль.

И здесь мы опять сталкиваемся с извечными вопросами русской интеллигенции : «Кто виноват?» и «Что делать?». Автор не очень любит первый вопрос, поэтому сразу перейдем ко второму.

Защититься от наступления возможных негативных событий и минимизировать риски «съедания» экономического эффекта поможет специальная система контрольных мероприятий, призванная защитить экономические и юридические интересы инвестора, кредитора или заказчика строительства – внешний финансово-технический надзор над капитальными инвестициями (строительством).

Проведение контроля (по опыту работы нашей фирмы) возможно в три этапа.

Этап 1.Как вы лодку назовете, так она и поплывет…

Предварительный этап – контроль проекта (соблюдение СНиП, ДБН) и инвесторской сметы . Не секрет, что достаточно часто уже первоначальная смета , мягко говоря, неоптимальна. Поэтому очень важным шагом является ее проверка, во время которой  контролируются (и оптимизируются) примененные в инвесторской смете расценки, уточняются цены на материалы, критически оцениваются объемы работ. На этом этапе составляется альтернативная смета, с которой впоследствии будет проводиться сравнение стоимости объекта строительства.

На первом (предварительном) этапе анализируется также план финансирования строительства и сама схема финансирования (общеизвестно, что характерной особенностью  украинского налогового законодательства является тот факт, что неудачно выбранная схема финансирования строительства может моментально обанкротить самое рентабельное предприятие) .

Этап 2.Мы рождены, чтоб сказку сделать былью…

Второй этап контроля охватывает процесс непосредственного строительства. Здесь аудиторы работают с проектами актов выполненных работ, предоставляемых заказчиками.

Одна из основных целей данного этапа – ограничить естественное желание подрядчика «больше заработать» - завысить ставки оплаты работ, преувеличить их сложность и трудоемкость, «откорректировать» в большую сторону стоимость применяемых материалов, применить для расчетов более мощные (и, следовательно, более дорогие) механизмы  и тому подобное. Не повредит и проконтролировать подрядчика на предмет обычного обмана (так, случается, подрядчик включает в акт выполненных работ и требует возмещения стоимости материалов, предоставленных ему заказчиком).

Большая часть контрольных мероприятий на данном этапе приходится также на финансовый анализ (в т.ч. проверка целевого использования кредитных и инвестиционных средств) и на инженерный анализ (контроль соблюдения технологии, технадзор, контроль скрытых работ и т.п.).

Этап 3 Мы строили, строили, и наконец построили…

Третий этап контроля совпадает с периодом окончания строительства. Здесь особое внимание уделяется закрытию всех (в т.ч. и спорных) взаиморасчетов и контролю документов, необходимых для приема в эксплуатацию законченного объекта.

На протяжении всех трех этапов технического аудита производится также постоянный контроль юридической документации.

Аудит? Инжиниринг?

Финансово-технический контроль над капитальным строительством является новой услугой, ближайшими «родственниками» которой являются «классический» инжиниринг и «классический» аудит.

В странах, в которых более развита инфраструктура строительных услуг, такими услугами занимаются как аудиторские, так и инжиниринговые фирмы. Чаще, все таки,- аудиторские. Вероятно, это объясняется  тем, что финансово-технический контроль над капитальным строительством – это все-таки проверка, пусть и с привлечением узких (инженерно-строительных) специалистов. Тем не менее, технология, стандарты и методы проведения проверки, нюансы психологии работы с «аудируемыми»- это все же  ближе для фирмы аудиторской. Именно аудиторская фирма может эффективно применить весь накопленный поколениями опыт – аудиторские процедуры и стандарты (привычные для финансового аудита) прекрасно «ложатся» на цели и задачи аудита технического.

В любом случае, для выполнения такой сложной услуги, какой является  финансово-технический контроль над капитальным строительством, формируется коллектив  разноплановых и очень высококвалифицированных специалистов. В него обязательно включаются:

-инженеры-строители (сметчики, проектировщики, инженеры по технадзору),

-юристы-специалисты в области «строительного» права,

-аудиторы, специализирующиеся в аудите строительных организаций.

Специалисты (опыт работы каждого, как правило , превышает 10 лет) совместно работают для достижения общей цели – гарантирования инвестору уверенности  в том, что работы по возведению объекта выполнены качественно, фактические затраты на строительство не завышены, налоговые и юридические риски сведены к минимуму.При этом, при относительно невысоких затратах на проведение финансово-технического контроля, инвестор получает реальную экономию денежных средств при строительстве каждого объекта. Эти преимущества технического аудита уже признаны и высоко оценены в странах с развитой строительной инфраструктурой (в т.ч. в России), и, безусловно, будут эффективно применяться возрождающемся сегменте украинской экономики, - строительстве.