Как достроить "Аркаду"

24 сентября 2020 года Банк "Аркада" был признан неплатежеспособным.

Это не был классический банк, так как он опирался на нормы специального Закона «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Основная деятельность банка концентрировалась на управление фондами финансирования строительства (ФФС) и пенсионными фондами. В результате 26 тыс. физлиц могут потерять свои пенсионные накопления, а 12 тыс. инвесторов - возможность получить уже проплаченное жилье.

Во время многочисленных обсуждений проблем «Аркады» Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФО) обратил внимание на то, что законодательство не предусматривает возмещение средств, переданных инвесторами в доверительное управление банку. Cам ФГВФО не имеет функций управления ФФС и рекомендует инвесторам обратиться в суд для смены управителя «Аркады» на другого управителя ФФС.

Стоит обратить внимание, что на рынке работают два вида управителей ФФС - банковские и небанковские. По данным на октябрь 2020 г., фонды финансирования строительства есть у 17 действующих банков, 17 банков, находящихся в стадии ликвидации (пять из них удалось спасти путем смены управителя на традиционные ФФС) и 47 небанковских финансовых компаний-управителей ФФБ.

Контроль за банковскими управителями ФФС осуществляет Национальный банк Украины, а «опекают и заботятся» о них - банковские ассоциации. Правда, ни о банке «Аркада», ни о других банках, которые осуществляли (-ют) управление ФФС, ни ранее, ни сейчас, не удосуживается вспомнить ни одно профильное банковское объединение.

Небанковские финансовые компании-управители находятся под регулированием и надзором Национальной комиссии по ценным бумагам ФФС. Их деятельность регулируется Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», который разработан с учетом опыта Польши, Германии и довольно четко прописывает права и обязанности управителей ФФС, а также, что в сегодняшней ситуации особенно важно, смену управителя, если его действия не устраивают инвесторов.

Закон о финансово-кредитных механизмах принят Верховной Радой в 2003 году, и сейчас пришло время его доработать, дополнить и модернизировать. Путем внесения правок нужно уточнить механизмы замены застройщика, детальнее прописать контроль за ним со стороны управителя и сделать невозможным, чтобы управитель и застройщик были связанными лицами.

Также необходимы Правила контроля за строительством, застройщиками. Речь идет об отдельном пакете нормативных актов, а не дополнении к Закону о финансово-кредитных механизмах, в котором речь идет в большей мере о деятельности, регулировании и контроле управителя.

Что же касается банка «Аркада» и его инвесторов, то действующий, пусть и устаревший Закон, предусматривает механизм решения подобных проблемных ситуаций и предоставляет инструменты, позволяющие достроить жилье для обманутых инвесторов.

Но, к сожалению, несмотря на то, что с момента падения банка «Аркада» прошел месяц, дальше слов дело практически не сдвинулось. Создано несколько межведомственных рабочих групп, регулярно проводятся заседания, но … как видим, митинги инвесторов «Аркады» не стихают. 

Наша Ассоциация по управлению финансами и инвестициями (FIMA), представляя интересы небанковского рынка управителей ФФС, не только готова, но уже оказывает консультационную поддержку по этому вопросу.

Нами разработан план выхода из ситуации, который при политической воле руководства страны, поддержке регуляторов и органов власти, позволит достроить объекты «Аркады» и спасти инвесторов.

Мы предлагаем:

1. Инвесторам-доверителям обратиться в суд и сменить управителя ФФС.

2. Новому управителю определиться с застройщиком (возможно, их будет несколько) или, как позволяет законодательство, самому выступить в роли застройщика. Это решение примется новым управителем на основании аудита и финансовых расчетов средств, необходимых для финансирования дальнейшего строительства.

3. На основании аудита управителю вместе с застройщиком (-ами) определить источники финансирования для продолжения строительства (в варианте «Аркады» их может быть несколько, как индексация внесенных средств, так и выполнение судебных решений о погашении средств. Кроме того, земельные участки и уже проведенные коммуникации позволяют, изменив проект, построить несколько дополнительных домов, которые помогут сбалансировать финансирование).

4. Застройщику (-ам) урегулировать вопросы аренды земельных участков и переоформить разрешительную документацию на строительство.

Это легальный и честный путь, который позволит возобновить и завершить строительство. 

Правда, для реализации этого плана, каждой из участвующих сторон (инвесторам, управителю и застройщику) нужна поддержка. Инвесторам – от управителя и застройщика, управителю – от его Регулятора, застройщику - от собственников земли и госорганов, дающих право на изменение проекта и на само строительство. На мой взгляд, лучшим куратором - координатором этого совместного процесса мог бы стать Кабинет Министров Украины.

Реалии таковы, что государство не гарантирует ни сохранность сбережений, вложенных в негосударственные пенсионные фонды, ни вложенные в какой-либо форме инвестиции в недвижимость. Но остаются 30 тысяч людей, которым нужно помочь и защитить от произвола и мошенничества. И это возможно. Совместными усилиями.