Які обмеження потрібно врахувати при купівлі земельної ділянки?

Відповідно до Земельного кодексу України, за основним цільовим призначенням землі України поділяються на 9 категорій, кожна з яких має особливий правовий режим.

Право власності на земельну ділянку у разі її купівлі виникає з моменту державної реєстрації цього права, а підставою виникнення права на ділянку є договір купівлі-продажу.

Слід зауважити, що особливу увагу та цікавість викликають саме землі сільськогосподарського призначення. Майже 20 років діяв мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. Однак з 01 липня 2021 року дія мораторію припинилася, але протягом певного проміжку часу ще будуть  існувати відповідні обмеження.

Отже, яку саме землю не можна продавати і купувати?

Під забороною купівлі-продажу земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Винятком будуть землі селянського (фермерського) господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на праві постійного користування, довічного успадкованого володіння.

Такі особи будуть мати право їх викупити з розстроченням оплати до 10 років. 

Крім того, забороняється також відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на тимчасово окупованих територіях Донецької та Луганської областей, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя.

Хто саме може придбати землю?

До 31 грудня 2023 року право продавати та купувати землю матимуть тільки фізичні особи-громадяни України, але не більше ніж 100 га в одні руки.

Починаючи з 01 січня 2024 року землю сільськогосподарського призначення зможуть купувати юридичні особи з обмеженням до 10 тис. га. 

Варто пам‘ятати, що це можуть зробити тільки українські компанії, акціонерами/учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади. Іноземці, особи без громадянства та іноземні юридичні особи отримають таке право тільки в тому випадку, якщо українці підтримають таке рішення на референдумі.

Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передане його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки. Черговість та перелік суб’єктів, які мають переважне право, встановлюється ст. 130-1 Земельного кодексу України. До них належать особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, та орендарі земельних ділянок.

Щодо процедури купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Перед посвідченням угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріус перевіряє дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на такі земельні ділянки, в тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок, які має право набувати у власність одна особа. 

Перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.

Крім того, нотаріус повинен перевірити джерело походження коштів у покупця, за які він планує набути право власності на землю. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у покупця документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за які набувається таке право.

Якщо вказані вище вимоги щодо площі та джерел коштів/активів не дотримані, то це буде підставою для визнання недійсним правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, а також для конфіскації земельної ділянки.

Щодо вартості землі

До 01 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою ніж їхня нормативна грошова оцінка.

Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів.

А у разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Заборони щодо продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності на цих громадян не поширюються.

Корисні рекомендації для покупців під час придбання землі

Потрібно перевірити, чи є земельні ділянки предметом спору в судових провадженнях, чи фігурують у кримінальних провадженнях. Крім того, необхідно здійснити перевірку продавця. 

Також, слід звернути увагу на технічну документацію та перед купівлею землі здійснити виїзд на місце з метою виявлення прихованих недоліків об’єктів купівлі, що може вплинути на ціну і на можливість подальшого використання земельних ділянок за призначенням.