Не дивлячись на певне збільшення обсягу іпотечних кредитів, сподівання на істотне зростання ринку іпотечного кредитування марні
Згідно даних статистики, протягом 2020 року загальна сума виданих в Україні іпотечних кредитів зросла на 36% та досягла 3,8 млрд. грн. Проте, загальний відсоток іпотечних угод мізерний – тільки 5%.
Останнє пояснюється просто: в Україні невигідно брати кредит. Перш за все, це пов’язано з високими відсотковими ставками. На грудень 2020 року середня ставка іпотечного кредиту на вторинному ринку сягала 14%, а на первинному – 16,9%. Звісно,в порівнянні з 2019 роком вона знизилась (було 20,6 та 21,5% відповідно), проте не настільки, щоб залишатися привабливою для споживача і підштовхнути ринок до розвитку.
Для прикладу, в розвинутих європейських країнах (Німеччина, Бельгія, Франція, Італія, Великобританія) ставки по іпотечних кредитах в середньому сягають 1,5-3,5%. В країнах середнього рівня розвитку (Польща, Болгарія, Хорватія, Угорщина) – 3,7-6%. Як бачимо, навіть зниження відсоткової ставки і близько не наблизило Україну до середньої європейської ставки.
Друга важлива причина – це важка і нестабільна економічна ситуація в країні. Певною мірою, великі відсотки за кредитами це якраз підтверджують. Банки це розуміють, і тому ретельно перевіряють тих, хто звертається до них за кредитом. Звертають увагу на професію (наскільки вона рентабельна в сучасних умовах), на наявність щомісячного, стабільного доходу (бажано, 19-20 тис. грн), на вік (27-50 років) і на кредитну історію (якщо вона є).
З цього слідує, що далеко не всі потенційні позичальники зможуть отримати кредит. А ті, хто його отримають, у випадку зміни економічного становища можуть виявитись неспроможними його віддати. Нагадаю, що рік тому в українських банках нараховувалось біля 20 000 проблемних валютних іпотечних кредитів, на загальну суму 50 млрд грн. Звісно, зараз кредити видають у гривні, проте сума валюти навряд чи вплине платоспроможність позичальника у випадку поглиблення економічної нестабільності.
Сьогодні в Україні багато говорять про запуск програми «іпотеки під 7%», яка має стартувати з березня. Проте умови цієї програми навряд чи спровокують зростання обсягу кредитування. Вимоги для отримання такого кредиту достатньо суворі, а отже – далеко не всі зможуть ним скористатися. До того ж, відсотки за ним гарантуються державою. На жаль, це не надто надійний гарант. Бо при зміні економічної ситуації ця програма може бути скасована, а позичальники опиняться сам на сам з банками.
В цьому контексті один цікавий приклад: на сьогодні державний борг України перед громадянами за рішеннями ЄСПЛ сягає близько 10 мільярдів гривень. Розраховувати на виплату державою цих грошей найближчим часом не приходиться, бо інакше під питанням опиняться всі інші соціальні виплати. На цьому прикладі чудово видно, яким «надійним гарантом» наразі є наша держава.
Підсумовуючи зауважу, що наразі в Україні не варто очікувати істотного зростання іпотечного кредитування. Бо умови для цього залишаються несприятливими.
Крім продовження зниження відсоткової ставки, я б ще запропонував посилити захист як кредиторів, так і боржників. Бо з правами в Україні чимала проблема, і тому суди по боргових справах тривають роками. При чому навіть схвальне рішення суду не гарантує задоволення вимог. То ж, вирішувати проблему потрібно комплексно, а не разовими діями.
